신탁부동산 분양대행 세금계산서 발급 및 수탁자 납세의무

요지

1. 분양대행업자가 위탁자와 분양대행계약을 체결하고 분양대행용역과 관련된 세금계산서를 위탁자의 명의로 발급한 경우 위탁자는 수탁자에게 동일한 조건으로 세금계산서를 발급할 수 없음
2. 부동산 신탁에서 수탁자가 위탁자와 신탁계약을 체결하고 제공하는 신탁용역의 공급받는 자는 위탁자임

회신

2022.1.1. 이후 설정한 신탁에 따른 부가가치세 납세의무자가 ｢신탁법｣ 제2조에 따른 수탁자(이하 ⁠“수탁자”)인 경우로서
1. 분양대행업자가 ｢신탁법｣ 제2조에 따른 위탁자(이하 ⁠“위탁자”)와 분양대행계약을 체결하고 분양대행용역과 관련된 ｢부가가치세법｣제32조에 따른 세금계산서(이하 ⁠“세금계산서”)를 위탁자의 명의로 발급한 경우 위탁자는 수탁자에게 동일한 조건으로 세금계산서를 다시 발급할 수 없는 것입니다.
2. 부동산 신탁에서 수탁자가 위탁자와 부동산 신탁계약을 체결하고 위탁자에게 제공하는 신탁용역의 공급받는 자는 위탁자가 되는 것입니다.

 질의요지

 ○2022.1.1. 이후 설정한 신탁에 따른 부가가치세 납세의무자가 수탁자인 신탁사업에서

  1. 분양대행업자가 위탁자와 분양대행계약을 체결하고 분양대행용역과 관련된 세금계산서를 위탁자 명의로 발급한 경우 위탁자가 수탁자에게 세금계산서를 동일한 조건으로 재발급 가능한지

  2. 부동산 신탁에서 수탁자가 위탁자와 신탁계약을 체결하고 제공하는 신탁용역의 공급받는 자가 위탁자, 신탁재산(사업장), 수익자 중 누구인지

 사실관계

 ○｢부가가치세법｣이 개정(2020.12.22. 법률 제17653호로 개정된 것)됨에 따라 신탁사업에 대한 납세의무자가 위탁자에서 수탁자로 변경(일부제외)되고

  -수탁자가 납세의무자가 되는 경우 수탁자는 해당 신탁재산별로 각각 별도의 납세의무자로서 부가가치세를 납부할 의무가 있음

 [질의1에 대한 사례]

[질의2에 대한 사례]

 관련 법령

  ○ 부가가치세법 제3조【납세의무자】

 ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로서 개인, 법인(국가ㆍ지방자치단체와 지방자치단체조합을 포함한다), 법인격이 없는 사단ㆍ재단 또는 그 밖의 단체는 이 법에 따라 부가가치세를 납부할 의무가 있다.

  1. 사업자 ⁠(중략)

 ② 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 신탁재산(이하 "신탁재산"이라 한다)과 관련된 재화 또는 용역을 공급하는 때에는 ｢신탁법｣ 제2조에 따른 수탁자(이하 이 조, 제3조의2, 제8조, 제10조제9항제4호, 제52조의2 및 제58조의2에서 "수탁자"라 한다)가 신탁재산별로 각각 별도의 납세의무자로서 부가가치세를 납부할 의무가 있다.

 ③ 제1항 및 제2항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 ｢신탁법｣ 제2조에 따른 위탁자(이하 이 조, 제3조의2, 제10조제9항제4호 및 제52조의2에서 "위탁자"라 한다)가 부가가치세를 납부할 의무가 있다.

  1. 신탁재산과 관련된 재화 또는 용역을 위탁자 명의로 공급하는 경우

  2. 위탁자가 신탁재산을 실질적으로 지배ㆍ통제하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

  3. 그 밖에 신탁의 유형, 신탁설정의 내용, 수탁자의 임무 및 신탁사무 범위 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우

○ 부가가치세법 부칙

  제1조(시행일) 이 법은 2021년 1월 1일부터 시행한다. 다만, ⁠(중략) 제3조, ⁠(중략) 및 제10조제8항 ⁠(중략)의 개정규정은 2022년 1월 1일부터 시행한다.

  제5조(종전 신탁의 납세의무자에 관한 특례) 2022년 1월 1일 전에 설정한 신탁의 경우 다음 각 호의 구분에 따른 자를 제3조제2항 및 제3항의 개정규정에 따른 납세의무자로 본다.

  1. 다음 각 목의 처분을 하는 경우 : 수탁자

   가. 수탁자가 위탁자로부터 ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣ 제103조제1항제5호 또는 제6호의 재산을 위탁자의 채무이행을 담보하기 위하여 수탁으로 운용하는 내용으로 체결되는 신탁계약을 체결한 경우로서 그 채무이행을 위하여 신탁재산을 처분하는 경우

   나. ⁠(생략)

  2. 제1호 외의 경우 : 위탁자

○ 부가가치세법 시행령 제5조의2【신탁 관련 납세의무】

 ① 법 제3조제2항에서 ⁠“대통령령으로 정하는 신탁재산”이란 ｢신탁법｣ 또는 다른 법률에 따른 신탁재산(해당 신탁재산의 관리, 처분 또는 운용 등을 통하여 발생한 소득 및 재산을 포함한다)을 말한다.

○ 부가가치세법 제58조의2【신탁재산에 대한 강제징수의 특례】

  제3조 제2항에 따라 수탁자가 납부하여야 하는 부가가치세가 체납된 경우에는 ｢국세징수법｣ 제31조에도 불구하고 해당 신탁재산에 대해서만 강제징수를 할 수 있다.

○ 부가가치세법 제8조【사업자등록】

 ① 사업자는 사업장마다 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업 개시일부터 20일 이내에 사업장 관할 세무서장에게 사업자등록을 신청하여야 한다. 다만, 신규로 사업을 시작하려는 자는 사업 개시일 이전이라도 사업자등록을 신청할 수 있다.

 ⑥ 제3조제2항에 따라 수탁자가 납세의무자가 되는 경우 수탁자(공동 수탁자가 있는 경우 대표수탁자를 말한다)는 해당 신탁재산을 사업장으로 보아 대통령령으로 정하는 바에 따라 제1항에 따른 사업자등록을 신청하여야 한다.

○ 부가가치세법 시행령 제8조【사업장】

 ⑦ 법 제8조제6항에 따라 사업자등록을 신청하는 경우에는 해당 신탁재산의 등기부상 소재지, 등록부상 등록지 또는 신탁사업에 관한 업무를 총괄하는 장소를 사업장으로 한다.

○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】

 ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

○ 부가가치세법 제11조【용역의 공급】

 ① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.

  1. 역무를 제공하는 것

○ 부가가치세법 제32조【세금계산서 등】

 ① 사업자가 재화 또는 용역을 공급(부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역의 공급은 제외한다)하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 적은 계산서(이하 ⁠“세금계산서”라 한다)를 그 공급을 받는 자에게 발급하여야 한다.

  1. 공급하는 사업자의 등록번호와 성명 또는 명칭

  2. 공급받는 자의 등록번호. 다만, 공급받는 자가 사업자가 아니거나 등록한 사업자가 아닌 경우에는 대통령령으로 정하는 고유번호 또는 공급받는 자의 주민등록번호

  3. 공급가액과 부가가치세액

  4. 작성 연월일

  5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

 ⑥ 위탁판매 또는 대리인에 의한 판매 등 대통령령으로 정하는 경우에는 제1항에도 불구하고 해당 재화 또는 용역을 공급하는 자이거나 공급받는 자가 아닌 경우에도 대통령령으로 정하는 바에 따라 세금계산서 또는 전자세금계산서를 발급하거나 발급받을 수 있다.

○ 부가가치세법 시행령 제69조【위탁판매 등에 대한 세금계산서 발급】

 ① 위탁판매 또는 대리인에 의한 판매의 경우 수탁자 또는 대리인이 재화를 인도할 때에는 법 제32조제6항에 따라 수탁자 또는 대리인이 위탁자 또는 본인의 명의로 세금계산서를 발급하며, 위탁자 또는 본인이 직접 재화를 인도하는 때에는 위탁자 또는 본인이 세금계산서를 발급할 수 있다. 이 경우 수탁자 또는 대리인의 등록번호를 덧붙여 적어야 한다. ⁠(이하생략)

○ 부가가치세법 제39조【공제하지 아니하는 매입세액】

 ① 제38조에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.

  2. 세금계산서 또는 수입세금계산서를 발급받지 아니한 경우 또는 발급받은 세금계산서 또는 수입세금계산서에 제32조제1항제1호부터 제4호까지 규정에 따른 기재사항(이하 ⁠“필요적 기재사항”이라 한다)의 전부 또는 일부가 적히지 아니하였거나 사실과 다르게 적힌 경우의 매입세액(공급가액이 사실과 다르게 적힌 경우에는 실제 공급가액과 사실과 다르게 적힌 금액의 차액에 해당하는 세액을 말한다). 다만, 대통령령으로 정하는 경우의 매입세액은 제외한다.

○ 부가가치세법 시행령 제75조 【세금계산서 등의 필요적 기재사항이 사실과 다르게 적힌 경우 등에 대한 매입세액 공제】

 법 제39조제1항제2호 단서에서 ⁠“대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

  11. 법 제3조제2항에 따라 부가가치세를 납부해야 하는 수탁자가 위탁자를 재화 또는 용역을 공급받는 자로 하여 발급된 세금계산서의 부가가치세액을 매출세액에서 공제받으려는 경우로서 그 거래사실이 확인되고 재화 또는 용역을 공급한 자가 법 제48조·제49조 또는 제66조·제67조에 따라 납세지 관할 세무서장에게 해당 납부세액을 신고하고 납부한 경우

  12. 법 제3조제3항에 따라 부가가치세를 납부해야 하는 위탁자가 수탁자를 재화 또는 용역을 공급받는 자로 하여 발급된 세금계산서의 부가가치세액을 매출세액에서 공제받으려는 경우로서 그 거래사실이 확인되고 재화 또는 용역을 공급한 자가 법 제48조·제49조 또는 제66조·제67조에 따라 납세지 관할 세무서장에게 해당 납부세액을 신고하고 납부한 경우

○ 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제103조【신탁재산의 제한 등】

 ① 신탁업자는 다음 각 호의 재산 외의 재산을 수탁할 수 없다.

  5. 부동산

  6. 지상권, 전세권, 부동산임차권, 부동산소유권 이전등기청구권, 그 밖의 부동산 관련 권리

○ 신탁법 제2조【신탁의 정의】

  이 법에서 "신탁"이란 신탁을 설정하는 자(이하 "위탁자"라 한다)와 신탁을 인수하는 자(이하 "수탁자"라 한다) 간의 신임관계에 기하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일부를 포함한다)을 이전하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자"라 한다)의 이익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.

○ 신탁법 제3조【신탁의 설정】

 ① 신탁은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 설정할 수 있다. 다만, 수익자가 없는 특정의 목적을 위한 신탁(이하 ⁠“목적신탁”이라 한다)은 ｢공익신탁법｣에 따른 공익신탁을 제외하고는 제3호의 방법으로 설정할 수 없다.

  1. 위탁자와 수탁자 간의 계약

  2. 위탁자의 유언

  3. 신탁의 목적, 신탁재산, 수익자(｢공익신탁법｣에 따른 공익신탁의 경우에는 제67조제1항의 신탁관리인을 말한다) 등을 특정하고 자신을 수탁자로 정한 위탁자의 선언

○ 신탁법 제31조 【수탁자의 권한】

  수탁자는 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속주체로서 신탁재산의 관리, 처분 등을 하고 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 모든 행위를 할 권한이 있다. 다만, 신탁행위로 이를 제한할 수 있다.

○ 신탁법 제37조 【수탁자의 분별관리의무】

 ① 수탁자는 신탁재산을 수탁자의 고유재산과 분별하여 관리하고 신탁재산임을 표시하여야 한다.

 ② 여러 개의 신탁을 인수한 수탁자는 각 신탁재산을 분별하여 관리하고 서로 다른 신탁재산임을 표시하여야 한다.

 ③ 제1항 및 제2항의 신탁재산이 금전이나 그 밖의 대체물인 경우에는 그 계산을 명확히 하는 방법으로 분별하여 관리할 수 있다.

출처 : 국세청 2021. 12. 29. 서면-2021-법령해석부가-5469[법령해석과-4739] | 국세법령정보시스템