요지

토지의 취득가액을 환산가액으로 계산함에 있어 취득 당시 기준시가는 ⁠「소득세법」 제99조제1항제1호가목 및 같은 법 시행령 제164조에 따라 취득 당시 고시되어 있는 개별공시지가를 적용하는 것입니다.

회신

토지의 취득가액을 환산가액으로 계산함에 있어 취득 당시 기준시가는 ⁠「소득세법」 제99조제1항제1호가목 및 같은 법 시행령 제164조에 따라 취득 당시 고시되어 있는 개별공시지가를 적용하는 것입니다.

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

 -1995.08.30. 甲은 ⁠“경기도 양주시” 소재 A공장건물 신축사용승인
-1996.04.30. 甲은 ⁠“경기도 양주시” 소재 B임야 2,957㎡ 취득
-2012.02.14. B임야 공장용지로 지목 변경
- 2015.04.10. A공장건물 멸실
-2016.11.02. B공장용지 양도

    ※ 연도별 개별공시지가

○ 질의내용

B토지를 양도하는 경우 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없어 환산 취득가액
으로 취득가액을 계산할 때 취득 당시 기준시가 산정시 개별공시지가 10,800원을
적용하는지 또는 실지 사용용도(공장용지)에 따라 개별공시지가 없는 토지로 보아
인근유사토지 개별공시지가 65,000원을 적용하는지

가. 관련 조세 법령 ⁠(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제99조【기준시가의 산정】

① 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물

 가. 토지

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

    나. 건물

　 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

    다. 오피스텔 및 상업용 건물

　 건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액
라. 주택

　  ⁠「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

  (이하생략)

 ② 제1항제1호가목 단서에서 "배율방법"이란 양도·취득 당시의 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 따라 평가하는 방법을 말한다.

  ③ 다음 각 호의 기준시가 산정에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

  1.제1항에 따라 산정한 양도 당시의 기준시가와 취득 당시의 기준시가가 같은 경우 양도 당시의 기준시가

  2.「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시 또는 고시되기 전에 취득한 토지 및 주택의 취득 당시의 기준시가

  3.제1항제1호나목에 따른 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득 당시의 기준시가

  ④제1항제1호다목에 따라 국세청장이 기준시가를 산정하였을 때에는 이를 고시하기 전에 인터넷을 통한 게시 등 기획재정부령으로 정하는 방법에 따라 공고하여 20일 이상 소유자나 그 밖의 이해관계인의 의견을 들어야 한다.

  ⑤ 국세청장은 제4항에 따라 소유자나 그 밖의 이해관계인으로부터 의견을 제출받았을 때에는 의견 제출기간이 끝난 날부터 30일 이내에 그 처리 결과를 알려야 한다.

  ⑥ 제4항에 따른 공고에는 기준시가 열람부의 열람 장소, 의견 제출기간 등 대통령령으로 정하는 사항이 포함되어야 한다.

 기본통칙 99-164…1 【 양도 또는 취득당시의 토지등급이 없는 경우에 적용할 가액 】 양도 및 취득당시 설정된 토지등급이 없는 때에 적용할 토지등급은 다음 각 호의 순서에 따른다.

  1. 재산세과세대장상에 등재된 토지등급

  2.해당 토지의 품위와 정황이 유사한 인근토지의 등급가격을 참작하여 시장(구청장)․군수가 결정한 가액

 3.해당 토지와 바로 인접된 토지 중 품위․정황이 유사한 토지의 등급

  4. 품위․정황이 유사한 토지가 없는 때에는 해당 토지 소재지 동(리)의 최하등급

○ 소득세법 제114조【양도소득 과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

 ① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

  ② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

  ③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.

  ④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

  ⑤ 제94조제1항제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 「부동산등기법」 제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

  ⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

  ⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

  ⑧ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제7항까지의 규정에 따라 거주자의 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하였을 때에는 이를 그 거주자에게 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 알려야 한다.

  ⑨ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때 제94조제1항제3호 및 제4호에 따른 주식등의 양도차익에 대한 신고 내용의 탈루 또는 오류, 그 밖에 거래명세의 적정성을 확인할 필요가 있는 경우에는 ⁠「금융실명거래 및 비밀보장에 관한 법률」 등 다른 법률의 규정에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 ⁠「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 투자매매업자 또는 투자중개업자 및 그 주식등의 주권 또는 출자증권을 발행한 법인에 이를 조회할 수 있다.

○ 소득세법 시행령 제164조【토지·건물의 기준시가 산정】

  ① 법 제99조제1항제1호가목 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제3조제7항에 따른 비교표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 그 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 「지방세법」 제4조제1항 단서에 따라 시장·군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가업자에게 의뢰하여 그 토지에 대한 감정평가업자의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다.

  1. ⁠「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 의한 신규등록토지

   2. ⁠「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 의하여 분할 또는 합병된 토지

   3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 ⁠「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」상의 지목이 변경된 토지

   4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다)

  ② 법 제99조제1항제1호 가목 단서에서 "대통령령으로 정하는 지역"이란 각종 개발사업등으로 지가가 급등하거나 급등우려가 있는 지역으로서 국세청장이 지정한 지역을 말한다.

  ③ 법 제99조제1항제1호가목부터 라목까지의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.

  (이하생략)

○ 소득세법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】

  ① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

   1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

   2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」 제2조제4호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

  ② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

   1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

   2. 법 제96조제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 ⁠「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.

   (이하생략)

  나. 유사사례 ⁠(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 부동산거래관리과-633, 2010.04.30.

「소득세법 시행령」제176조의2제2항에 따른 환산취득가액을 계산함에 있어 토지의 취득 및 양도당시 기준시가는 「소득세법」 제99조제1항제1호가목 및 같은 법 시행령 제164조제3항에 따라 취득 및 양도당시 고시되어 있는 개별공시지가를 적용하는 것입니다.

○ 재일46014-1414, 1994.05.27.

  소득세법상 양도소득세 산정 시 적용하는 기준시가라 함은 토지의 경우는 지가공시및토지등의평가에관한법률 제10조의 규정에 의하여 공시지가를 기준으로 하여 산정한 개별필지에 대한 지가(=개별공시지가)를 말하는 것이며, 당해 토지의 지목에 관계없이 취득 및 양도일 현재 고시된 당해 연도 개별공시지가를 적용하는 것이며, 이 경우 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 때에는 직전의 기준시가에 의하는 것임.

○ 서면인터넷방문상담4팀-53, 2004.02.17

 양도소득세 산정시 기준시가는 취득 및 양도일 현재 고시되어 있는 개별 공시지가를 적용하는 것임

○ 재일46014-447, 1995.02.24.

  기준시가로 양도소득금액을 계산하는 경우, 양도 당시 고시된 개별공시지가가 잘못 조사되었음이 확인되어 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 경정 조사하여 개별공시지가를 경정 결정한 경우에는 경정 결정된 개별공시지가를 기준으로 계산하는 것임.

○ 부동산거래관리과-51, 2010.01.14.

  1. 양도소득세를 실지거래가액으로 계산함에 있어 취득가액이 확인되지 않는 경우에는 「소득세법 시행령」 제176조의2제1항 및 제3항에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액을 순차적으로 적용하는 것이며, 환산취득가액을 계산함에 있어 ⁠“취득당시의 기준시가”라 함은 당해 토지의 취득당시 기준시가를 말하는 것입니다.

  2. 또한, 위 ⁠‘1’에 따른 취득가액이 적용되는 경우 필요경비는 당해 취득가액과 필요경비개산공제액(「소득세법 시행령」 제163조제6항의 규정에 의하여 계산한 금액)을 합한 금액으로 하는 것입니다.

출처 : 국세청 2019. 04. 22. 서면-2019-부동산-0663[부동산납세과-429] | 국세법령정보시스템