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준공공임대주택 임대료 증액 제한 최초 계약 기준
사전-2017-법령해석재산-0106[법령해석과-1894] · 2018. 07. 02.Q질의내용
- 기존 임대차계약을 승계한 뒤 준공공임대주택으로 등록하고 임차인과 재계약한 경우, 임대료 증액 제한 기준이 되는 최초의 계약은 언제 체결된 계약인가요?
S요약
R회신 내용 사전-2017-법령해석재산-0106[법령해석과-1894] · 2018. 07. 02.
- 국세청 사전-2017-법령해석재산-0106[법령해석과-1894](2018.7.2) 회신에 따름.
- 조세특례제한법 제97조의3 및 같은 법 시행령에 따라, 준공공임대주택으로 등록한 뒤 임대차계약이 만료되어 임차인과 재계약하거나 새로운 임차인과 계약을 체결한 경우, 임대료 증액 제한 기준이 되는 최초의 계약은 등록 후 작성된 표준임대차계약이 됩니다.
- 임차인과의 기존 임대차계약이 등록 이전에 체결되었더라도, 등록 이후 재계약 혹은 신규계약이 이루어지면 그 계약이 임대료 증액 제한 기준이 된다고 판단됩니다.
- 기획재정부 재산세제과-527, 2018.6.18.와 동일 취지로, 기존 계약 승계 후 등록하는 경우에도 최초 임대료 증액 제한 기준은 등록 후 계약을 기준으로 적용됩니다.
- 관련 조문과 사례에 따라, 실무에서는 준공공임대주택 등록 이후 체결되는 임대차계약의 조건에 임대료 증액 제한 기준 충족 여부를 반드시 검토해야 합니다.
L관련 법령 해석
- 조세특례제한법 제97조의3: 준공공임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례 및 임대료 증액 제한 등 각종 요건 규정
- 조세특례제한법 시행령 제97조의3 제3항제1호: 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5% 초과하지 아니할 것 등 요건 명시
- 조세특례제한법 시행령 제97조의3 제4항: 등록 이후 임대 개시와 임대기간 계산 및 민간임대주택 임대 기간 산입 관련 규정
- 기획재정부 재산세제과-527 해석: 임대료 증액 제한 기준 최초 계약은 등록 후 작성한 표준임대차계약임을 명확히 밝힘
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
「조세특례제한법」제97조의3제1항제2호에 따른 임대료증액 제한 기준이 되는 최초의 계약은 준공공임대주택으로 등록한 후 작성한 표준임대차계약이 되는 것임
답변내용
주택을 취득하고 전 소유자가 체결한 임대차계약을 승계받은 후「조세특례제한법」제97조의3에 따른 준공공임대주택으로 등록한 경우로서 승계받은 임대차계약이 만료되어 재계약하거나 새로운 임차인과 계약을 체결하는 경우 같은 법 시행령 제97조의3제3항제1호의 임대료 증액 제한 기준이 되는 최초의 계약 여부는 기존의 해석사례(기획재정부 재산세제과-527, 2018.6.18.)를 참고하시기 바랍니다.
○ 기획재정부 재산세제과-527, 2018.6.18.
「조세특례제한법」제97조의3제1항제2호에 따른 임대료증액 제한 기준이 되는 최초의 계약은 준공공임대주택으로 등록한 후 작성한 표준임대차계약이 되는 것입니다.
1. 사실관계
○ 2015.8. 신청인 쟁점주택을 취득함
* 취득 시 기존 임대차계약 : 임대기간 2015.1.25.∼ 2017.1.24. 임대보증금 3억
○ 2017.1. 신청인은 구청에 주택임대사업자 등록함
○2017.1. 신청인은 세무서에 주택임대사업자 등록함
○ 2017.1. 임대기간 만료되어 재계약함
* 재계약 임대차계약 : 임대기간 2017.1.25.∼ 2019.1.24.
2. 질의내용
○임대중인 주택을 취득하여 준공공임대주택으로 등록하고 임대차계약 만료되어 임차인과 재계약하는 경우 임대료 증액제한 기준 요건을 충족하였는지 여부
3. 관련법령
○ 조세특례제한법 제97조의3【준공공임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 대통령령으로 정하는 거주자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제4호에 따른 기업형임대주택 또는 같은 법 제2조 제5호에 따른 준공공임대주택을 등록하여 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택(이하 이 조에서 "준공공임대주택등"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조 제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 준공공임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다.
1. 8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우
2. 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우
② 제1항에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례 적용의 신청을 하여야 한다.
③ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 조세특례제한법 시행령 제97조의3【준공공임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】(2016.02.05. 대통령령 제26959호로 개정된 것)
① (생략)
② 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 10년 이상 계속하여 임대한 경우와 같은 항 제1호에 따른 8년 이상 계속하여 임대한 경우는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호의 기업형임대주택 또는 같은 조 제5호의 준공공임대주택(이하 이 조에서 "준공공임대주택등"이라 한다)으로 각각 10년 또는 8년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 통산하여 각각 10년 또는 8년 이상 임대한 경우로 한다.
③ 법 제97조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.
1. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 아니할 것
2.「주택법」제2조제3호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 한다)일 것
3. 임대주택의 임대개시일부터 8년 이상 임대할 것
4. 삭제
④ 준공공임대주택등의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조제5항제1호·제3호 및 제5호를 준용한다. 이 경우 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 준공공임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보며, 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택을 준공공임대주택등으로 등록하는 경우에는 5년의 범위에서 민간임대주택으로 임대한 기간의 100분의 50에 해당하는 기간을 준공공임대주택등의 임대기간에 포함하여 산정한다.
⑤ 법 제97조의3제2항에 따라 과세특례 적용의 신청을 하려는 자는 해당 준공공임대주택등의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 과세특례적용신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 이 경우 그 절차 등에 관하여는 제97조제3항·제4항 및 제6항을 준용한다.
출처 : 국세청 2018. 07. 02. 사전-2017-법령해석재산-0106[법령해석과-1894] | 국세법령정보시스템
유권해석
준공공임대주택 임대료 증액 제한 최초 계약 기준
사전-2017-법령해석재산-0106[법령해석과-1894] · 2018. 07. 02.Q질의내용
- 기존 임대차계약을 승계한 뒤 준공공임대주택으로 등록하고 임차인과 재계약한 경우, 임대료 증액 제한 기준이 되는 최초의 계약은 언제 체결된 계약인가요?
S요약
R회신 내용 사전-2017-법령해석재산-0106[법령해석과-1894] · 2018. 07. 02.
- 국세청 사전-2017-법령해석재산-0106[법령해석과-1894](2018.7.2) 회신에 따름.
- 조세특례제한법 제97조의3 및 같은 법 시행령에 따라, 준공공임대주택으로 등록한 뒤 임대차계약이 만료되어 임차인과 재계약하거나 새로운 임차인과 계약을 체결한 경우, 임대료 증액 제한 기준이 되는 최초의 계약은 등록 후 작성된 표준임대차계약이 됩니다.
- 임차인과의 기존 임대차계약이 등록 이전에 체결되었더라도, 등록 이후 재계약 혹은 신규계약이 이루어지면 그 계약이 임대료 증액 제한 기준이 된다고 판단됩니다.
- 기획재정부 재산세제과-527, 2018.6.18.와 동일 취지로, 기존 계약 승계 후 등록하는 경우에도 최초 임대료 증액 제한 기준은 등록 후 계약을 기준으로 적용됩니다.
- 관련 조문과 사례에 따라, 실무에서는 준공공임대주택 등록 이후 체결되는 임대차계약의 조건에 임대료 증액 제한 기준 충족 여부를 반드시 검토해야 합니다.
L관련 법령 해석
- 조세특례제한법 제97조의3: 준공공임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례 및 임대료 증액 제한 등 각종 요건 규정
- 조세특례제한법 시행령 제97조의3 제3항제1호: 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 5% 초과하지 아니할 것 등 요건 명시
- 조세특례제한법 시행령 제97조의3 제4항: 등록 이후 임대 개시와 임대기간 계산 및 민간임대주택 임대 기간 산입 관련 규정
- 기획재정부 재산세제과-527 해석: 임대료 증액 제한 기준 최초 계약은 등록 후 작성한 표준임대차계약임을 명확히 밝힘
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
「조세특례제한법」제97조의3제1항제2호에 따른 임대료증액 제한 기준이 되는 최초의 계약은 준공공임대주택으로 등록한 후 작성한 표준임대차계약이 되는 것임
답변내용
주택을 취득하고 전 소유자가 체결한 임대차계약을 승계받은 후「조세특례제한법」제97조의3에 따른 준공공임대주택으로 등록한 경우로서 승계받은 임대차계약이 만료되어 재계약하거나 새로운 임차인과 계약을 체결하는 경우 같은 법 시행령 제97조의3제3항제1호의 임대료 증액 제한 기준이 되는 최초의 계약 여부는 기존의 해석사례(기획재정부 재산세제과-527, 2018.6.18.)를 참고하시기 바랍니다.
○ 기획재정부 재산세제과-527, 2018.6.18.
「조세특례제한법」제97조의3제1항제2호에 따른 임대료증액 제한 기준이 되는 최초의 계약은 준공공임대주택으로 등록한 후 작성한 표준임대차계약이 되는 것입니다.
1. 사실관계
○ 2015.8. 신청인 쟁점주택을 취득함
* 취득 시 기존 임대차계약 : 임대기간 2015.1.25.∼ 2017.1.24. 임대보증금 3억
○ 2017.1. 신청인은 구청에 주택임대사업자 등록함
○2017.1. 신청인은 세무서에 주택임대사업자 등록함
○ 2017.1. 임대기간 만료되어 재계약함
* 재계약 임대차계약 : 임대기간 2017.1.25.∼ 2019.1.24.
2. 질의내용
○임대중인 주택을 취득하여 준공공임대주택으로 등록하고 임대차계약 만료되어 임차인과 재계약하는 경우 임대료 증액제한 기준 요건을 충족하였는지 여부
3. 관련법령
○ 조세특례제한법 제97조의3【준공공임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 대통령령으로 정하는 거주자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제4호에 따른 기업형임대주택 또는 같은 법 제2조 제5호에 따른 준공공임대주택을 등록하여 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택(이하 이 조에서 "준공공임대주택등"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조 제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 준공공임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다.
1. 8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우
2. 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우
② 제1항에 따라 과세특례를 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 과세특례 적용의 신청을 하여야 한다.
③ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 조세특례제한법 시행령 제97조의3【준공공임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】(2016.02.05. 대통령령 제26959호로 개정된 것)
① (생략)
② 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 10년 이상 계속하여 임대한 경우와 같은 항 제1호에 따른 8년 이상 계속하여 임대한 경우는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호의 기업형임대주택 또는 같은 조 제5호의 준공공임대주택(이하 이 조에서 "준공공임대주택등"이라 한다)으로 각각 10년 또는 8년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 통산하여 각각 10년 또는 8년 이상 임대한 경우로 한다.
③ 법 제97조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.
1. 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 아니할 것
2.「주택법」제2조제3호에 따른 국민주택규모 이하의 주택(해당 주택이 다가구주택일 경우에는 가구당 전용면적을 기준로 한다)일 것
3. 임대주택의 임대개시일부터 8년 이상 임대할 것
4. 삭제
④ 준공공임대주택등의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조제5항제1호·제3호 및 제5호를 준용한다. 이 경우 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 준공공임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보며, 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택을 준공공임대주택등으로 등록하는 경우에는 5년의 범위에서 민간임대주택으로 임대한 기간의 100분의 50에 해당하는 기간을 준공공임대주택등의 임대기간에 포함하여 산정한다.
⑤ 법 제97조의3제2항에 따라 과세특례 적용의 신청을 하려는 자는 해당 준공공임대주택등의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 과세특례적용신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 이 경우 그 절차 등에 관하여는 제97조제3항·제4항 및 제6항을 준용한다.
출처 : 국세청 2018. 07. 02. 사전-2017-법령해석재산-0106[법령해석과-1894] | 국세법령정보시스템
