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조정대상지역 공고 전 청산금 계약·수령 시 중과 배제 여부
사전-2019-법령해석재산-0097[법령해석과-1467] · 2019. 06. 11.Q질의내용
- 조정대상지역 공고일 전에 청산금 계약을 체결하고 계약금을 수령한 경우 주택 양도가 소득세법상 다주택자 양도소득세 중과 배제 대상에 해당하는지요?
S요약
R회신 내용 사전-2019-법령해석재산-0097[법령해석과-1467] · 2019. 06. 11.
- 회신 주체·출처: 국세청 사전-2019-법령해석재산-0097[법령해석과-1467](2019.6.11.)
- 국세청 유권해석에서는 조정대상지역 공고일 이전에 청산금 계약 체결 및 계약금 수령 사실이 증빙서류로 인정되는 경우 해당 주택은 소득세법 시행령 제167조의4 제3항 제5호에 따라 다주택자 양도소득세 중과 적용 대상에서 제외된다고 회신하였습니다.
- 실제 사례에서 청산금 계약(8차 분할 수령)이 2016.11. 체결되고, 2016.12. 계약금 수령이 확인되었다면 2017.09.06. 조정대상지역 지정 이후 주택을 양도하여도 중과 배제 규정을 적용할 수 있다고 설명하였습니다.
- 중요 요건은 매매계약 또는 청산금 계약 체결과 계약금 수령이 조정대상지역 공고 이전에 사실상 이루어졌으며, 그에 관한 증빙서류(계약서, 금융거래명세 등)가 존재해야 합니다.
- 이 해석은 2018년 8월 28일 이후 양도분부터 적용됨을 명시적으로 안내하였으므로 실무에서는 적용 시점을 반드시 확인해야 합니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제104조: 조정대상지역 내 2주택·3주택 이상 보유자 주택 양도 시 양도소득세 중과세율 적용에 관한 규정
- 소득세법 시행령 제167조의4 제3항 제5호: 조정대상지역 공고 전 매매계약 체결 및 계약금 지급 사실이 증빙된 주택은 중과 대상에서 제외함
- 소득세법 시행령 부칙 제5조(2018.8.28. 개정): 위 규정은 2018년 8월 28일 이후 양도 분부터 적용
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
기존주택 소재지에 대한 조정대상지역 공고일 이전에 청산금에 관한 계약을 체결한 후 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 「소득세법 시행령」제167조의4 제3항 제5호에 해당함
답변내용
거주자가「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업에 참여하여 당해 조합에 기존주택(그 부수토지를 포함, 이하 같음)을 제공하고 기존주택 소재지에 대한 조정대상지역 공고일 이전에 청산금에 관한 계약을 체결한 후 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 「소득세법 시행령」제167조의4 제3항 제5호에 해당하는 것입니다.
※ 관련참고자료
1. 사실관계
○ 2003.06. 서울시 소재 A주택을 취득함
○ 2015.06. A주택「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 관리처분계획인가됨
* A주택 관리처분계획인가일 현재 1세대1주택 비과세 요건 충족함을 전제함
○ 2015.09. 서울시 소재 B주택을 취득하여 이주함
○ 2016.11. A주택에 대한 조합원입주권 2개(A 및 A'조합원입주권) 및 청산금수령에 관한 계약(2016.12.05.∼2018.12.10. 총 8차 분할 수령)을 체결함
○ 2016.12. 청산금 중 계약금을 수령함
○ 2017.09.06. 서울시 조정대상지역 지정됨
○ 2018.12. 청산금 잔금 수령함(이전고시 前)
2. 질의내용
○ 청산금의 잔금 수령일 현재 기존주택 재개발로 취득한 2개의 조합원입주권과 다른주택을 보유한 경우
- 주택재발사업의 조합원으로서 조정대상지역 공고 전에 청산금 수령에 관한 계약을 체결하여 계약금을 지급받은 경우 중과배제 규정 적용 여부
3.관련 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
□ 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】
⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.
1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
□ 소득세법 시행령 제167조의4【1세대3주택·입주권 이상에서 제외되는 주택의 범위】(2018.10.23. 대통령령 제29242호로 일부개정된 것)
③ 법 제104조제7항제4호 단서에서 "대통령령으로 정하는 장기임대주택 등"이란 국내에 소유하고 있는 주택과 조합원입주권 수의 합이 3개 이상인 1세대가 소유하고 있는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.
5. 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택
□ 소득세법 시행령 부칙
제5조(조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 적용배제에 관한 적용례) 제167조의3제1항제11호, 제167조의4제3항제5호, 제167조의10제1항제11호 및 제167조의11제1항제10호의 개정규정은 2018년 8월 28일 이후에 양도하는 분부터 적용한다.
출처 : 국세청 2019. 06. 11. 사전-2019-법령해석재산-0097[법령해석과-1467] | 국세법령정보시스템
유권해석
조정대상지역 공고 전 청산금 계약·수령 시 중과 배제 여부
사전-2019-법령해석재산-0097[법령해석과-1467] · 2019. 06. 11.Q질의내용
- 조정대상지역 공고일 전에 청산금 계약을 체결하고 계약금을 수령한 경우 주택 양도가 소득세법상 다주택자 양도소득세 중과 배제 대상에 해당하는지요?
S요약
R회신 내용 사전-2019-법령해석재산-0097[법령해석과-1467] · 2019. 06. 11.
- 회신 주체·출처: 국세청 사전-2019-법령해석재산-0097[법령해석과-1467](2019.6.11.)
- 국세청 유권해석에서는 조정대상지역 공고일 이전에 청산금 계약 체결 및 계약금 수령 사실이 증빙서류로 인정되는 경우 해당 주택은 소득세법 시행령 제167조의4 제3항 제5호에 따라 다주택자 양도소득세 중과 적용 대상에서 제외된다고 회신하였습니다.
- 실제 사례에서 청산금 계약(8차 분할 수령)이 2016.11. 체결되고, 2016.12. 계약금 수령이 확인되었다면 2017.09.06. 조정대상지역 지정 이후 주택을 양도하여도 중과 배제 규정을 적용할 수 있다고 설명하였습니다.
- 중요 요건은 매매계약 또는 청산금 계약 체결과 계약금 수령이 조정대상지역 공고 이전에 사실상 이루어졌으며, 그에 관한 증빙서류(계약서, 금융거래명세 등)가 존재해야 합니다.
- 이 해석은 2018년 8월 28일 이후 양도분부터 적용됨을 명시적으로 안내하였으므로 실무에서는 적용 시점을 반드시 확인해야 합니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제104조: 조정대상지역 내 2주택·3주택 이상 보유자 주택 양도 시 양도소득세 중과세율 적용에 관한 규정
- 소득세법 시행령 제167조의4 제3항 제5호: 조정대상지역 공고 전 매매계약 체결 및 계약금 지급 사실이 증빙된 주택은 중과 대상에서 제외함
- 소득세법 시행령 부칙 제5조(2018.8.28. 개정): 위 규정은 2018년 8월 28일 이후 양도 분부터 적용
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
기존주택 소재지에 대한 조정대상지역 공고일 이전에 청산금에 관한 계약을 체결한 후 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 「소득세법 시행령」제167조의4 제3항 제5호에 해당함
답변내용
거주자가「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업에 참여하여 당해 조합에 기존주택(그 부수토지를 포함, 이하 같음)을 제공하고 기존주택 소재지에 대한 조정대상지역 공고일 이전에 청산금에 관한 계약을 체결한 후 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우 「소득세법 시행령」제167조의4 제3항 제5호에 해당하는 것입니다.
※ 관련참고자료
1. 사실관계
○ 2003.06. 서울시 소재 A주택을 취득함
○ 2015.06. A주택「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업 관리처분계획인가됨
* A주택 관리처분계획인가일 현재 1세대1주택 비과세 요건 충족함을 전제함
○ 2015.09. 서울시 소재 B주택을 취득하여 이주함
○ 2016.11. A주택에 대한 조합원입주권 2개(A 및 A'조합원입주권) 및 청산금수령에 관한 계약(2016.12.05.∼2018.12.10. 총 8차 분할 수령)을 체결함
○ 2016.12. 청산금 중 계약금을 수령함
○ 2017.09.06. 서울시 조정대상지역 지정됨
○ 2018.12. 청산금 잔금 수령함(이전고시 前)
2. 질의내용
○ 청산금의 잔금 수령일 현재 기존주택 재개발로 취득한 2개의 조합원입주권과 다른주택을 보유한 경우
- 주택재발사업의 조합원으로서 조정대상지역 공고 전에 청산금 수령에 관한 계약을 체결하여 계약금을 지급받은 경우 중과배제 규정 적용 여부
3.관련 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
□ 소득세법 제104조【양도소득세의 세율】
⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 양도하는 경우 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용한다. 이 경우 해당 주택 보유기간이 1년 미만인 경우에는 제55조제1항에 따른 세율에 100분의 10(제3호 및 제4호의 경우 100분의 20)을 더한 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액과 제1항제3호의 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 세액을 양도소득 산출세액으로 한다.
1. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택
2. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 보유한 경우의 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
3. 조정대상지역에 있는 주택으로서 대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택
4. 조정대상지역에 있는 주택으로서 1세대가 주택과 조합원입주권을 보유한 경우로서 그 수의 합이 3 이상인 경우 해당 주택. 다만, 대통령령으로 정하는 장기임대주택 등은 제외한다.
□ 소득세법 시행령 제167조의4【1세대3주택·입주권 이상에서 제외되는 주택의 범위】(2018.10.23. 대통령령 제29242호로 일부개정된 것)
③ 법 제104조제7항제4호 단서에서 "대통령령으로 정하는 장기임대주택 등"이란 국내에 소유하고 있는 주택과 조합원입주권 수의 합이 3개 이상인 1세대가 소유하고 있는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.
5. 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 해당 지역의 주택을 양도하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택
□ 소득세법 시행령 부칙
제5조(조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 적용배제에 관한 적용례) 제167조의3제1항제11호, 제167조의4제3항제5호, 제167조의10제1항제11호 및 제167조의11제1항제10호의 개정규정은 2018년 8월 28일 이후에 양도하는 분부터 적용한다.
출처 : 국세청 2019. 06. 11. 사전-2019-법령해석재산-0097[법령해석과-1467] | 국세법령정보시스템
