임야 사용 제한 시 비사업용 토지 해당 여부(법인세)

요지

법령 등에 따라 사용이 금지 또는 제한된 기간은 제55조의2 제2항 각호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정하는 것임

회신

「법인세법」 제55조의2 제1항 제3호의 ⁠“비사업용 토지”를 판정함에 있어, 같은 법 시행령 제92조의11 제1항 제1호에 따라 사용이 금지 또는 제한된 기간 및 같은 항 제3호에 해당하는 기간은 같은 법 제55조의2 제2항 각호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정하는 것입니다.
귀 질의의 경우 당해 임야가 이에 해당하는지 여부는「자연환경보전법」및「철도안전법」의 규정과 토지의 착공․사용현황 등을 고려하여 사실판단할 사항입니다.

1. 질의내용

○부동산 매매업 법인이 임야를 취득하여 부동산 개발 진행을 위한 인허가를 준비하는 과정에서「자연환경보전법」및「철도안전법」에 따라 산지개발 및 건축이 제한되는 경우 비사업용 토지에 해당되는지 여부

2. 사실관계

○질의법인은 부동산 매매업을 영위하는 법인으로 ’15. ×월 부동산 개발 및 분양 목적으로 ⁠‘△△도 △△군 △△면’에 소재한 임야 2필지를 매입

○위 임야에 대한 개발진행 목적으로 인허가 준비를 하고 있는 과정에서 동 임야를 포함한 지역일대가 ’16. ×월 ⁠「자연환경보전법」에 따라 산지개발 및 건축이 제한이 가능한 생태․자연도 1등급 권역으로 지정 고시되었으며,

-현재 산지개발 및 건축 제한을 완화하기 위해 자연 환경조사 용역을 전문업체에 의뢰하여 생태․자연도 2등급 권역으로의 변경을 추진 중에 있음

○이와는 별개로 동 임야는 동서고속철도 철로가 지나는 인근에 위치(본건 토지와 인접하여 30～40ｍ 지하 터널 통과 예정)해 있어「철도안전법」에 따라 고속철도 보호구역으로 지정되어 산지개발 및 건축이 제한될 수도 있는 상황에 있음

3. 관련법령

○ 법인세법 제55조의2 【토지등 양도소득에 대한 과세특례】

① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하며, 이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지등"이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.

3. 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액

② 제1항제3호에서 "비사업용 토지"란 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외한다.

가. ⁠「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따라 지정된 채종림(採種林)·시험림, 「산림보호법」 제7조에 따른 산림보호구역, 그 밖에 공익상 필요하거나 산림의 보호·육성을 위하여 필요한 임야로서 대통령령으로 정하는 것

나. 임업을 주된 사업으로 하는 법인이나 ⁠「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따른 독림가(篤林家)인 법인이 소유하는 임야로서 대통령령으로 정하는 것

다. 토지의 소유자·소재지·이용상황·보유기간 및 면적 등을 고려하여 법인의 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 임야로서 대통령령으로 정하는 것

③ 제1항제3호를 적용할 때 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지되거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.

○ 법인세법 시행령 제92조의3 【비사업용 토지의 기간기준】

법 제55조의2제2항 각호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.

1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간

나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간

다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간

나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간

다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간. 다만, 소유기간이 2년 미만이면 가목은 적용하지 아니한다.

가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간

나. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

○ 법인세법 시행령 제92조의6 【임야의 범위 등】

① 법 제55조의2제2항제2호가목에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임야를 말한다.

1. ⁠「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따른 채종림ㆍ시험림과 ⁠「산림보호법」에 따른 산림보호구역

～중략～

13. 그 밖에 공익상 필요 또는 산림의 보호육성을 위하여 필요한 임야로서 기획재정부령이 정하는 것

④ 법 제55조의2제2항제2호다목에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. ⁠「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따른 종ㆍ묘 생산업자가 산림용 종자 또는 산림용 묘목의 생산에 사용하는 임야

～중략～

7. 그 밖에 토지의 소유자, 소재지, 이용상황, 소유기간 및 면적 등을 감안하여 법인의 업무에 직접 관련이 있는 임야로서 기획재정부령이 정하는 임야

○ 법인세법 시행령 제92조의11【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】

① 법 제55조의2제3항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제55조의2제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지(이하 이 조에서 "비사업용 토지"라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다.

1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지 : 사용이 금지 또는 제한된 기간

2. 토지를 취득한 후 ⁠「문화재보호법」에 따라 지정된 보호구역 안의 토지 : 보호구역으로 지정된 기간

3. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 : 기획재정부령으로 정하는 기간

② 법 제55조의2제3항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지에 대하여는 해당 각 호에서 규정한 날을 양도일로 보아 제92조의3의 규정을 적용하여 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다.

1. ⁠「민사집행법」에 따른 경매에 따라 양도된 토지 : 최초의 경매기일

2. ⁠「국세징수법」에 따른 공매에 따라 양도된 토지 : 공매일

3. 그 밖에 토지의 양도에 일정한 기간이 소요되는 경우 등 기획재정부령이 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 : 기획재정부령이 정하는 날

③ 법 제55조의2제3항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보지 아니한다.

1. 토지를 취득한 날부터 3년 이내에 법인의 합병 또는 분할로 인하여 양도되는 토지

2. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지 또는 취득일이 사업인정고시일부터 2년 이전인 토지

3. 법 제55조의2제2항제1호나목에 해당하는 농지로서 종중이 소유한 농지(2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한한다)

4. ⁠「사립학교법」에 따른 학교법인이 기부(출연을 포함한다)받은 토지

5. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지

○ 법인세법 시행규칙 제46조의2 【(부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등)】

① 영 제92조의11제1항제3호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제55조의2제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다.

1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 해당 사업과 관련된 인가·허가(건축허가를 포함한다. 이하 같다)·면허 등을 신청한 자가 「건축법」 제18조 및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지 : 건축허가가 제한된 기간

(중략)

13. 당해 토지를 취득한 후 제1호 내지 제12호의 사유 외에 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지 : 당해 사유가 발생한 기간

② 영 제92조의11제2항제3호의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지에 대하여는 해당 각 호에서 규정한 날을 양도일로 보아 영 제92조의3의 규정을 적용하여 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다.

1. ⁠「농업협동조합법」에 따른 조합, 농업협동조합중앙회, 농협은행, 농협생명보험 또는 농협손해보험이 ⁠「농업협동조합의 구조개선에 관한 법률」에 따른 농업협동조합자산관리회사에 매각을 위임한 토지 : 매각을 위임한 날

(중략)

4. 제3호의 규정에 따른 토지로서 동호 각 목의 요건을 갖추어 매년 매각을 재공고(직전 매각공고시의 매각예정가격에서 동 금액의 100분의 10을 차감한 금액 이하로 매각을 재공고한 경우에 한한다)하고, 재공고일부터 1년 이내에 매각계약을 체결한 토지 : 최초의 공고일

③ 영 제92조의11제3항제5호에서 "기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

1. ⁠「기업구조조정 촉진법」에 따른 부실징후기업과 채권금융기관협의회가 같은 법 제10조에 따라 해당 부실징후기업의 경영정상화계획 이행을 위한 약정을 체결하고 그 부실징후기업이 해당 약정에 따라 양도하는 토지(2008년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한정한다. 이하 이 항에서 같다)

(중략)

14. ⁠「채무자의 회생 및 파산에 관한 법률」 제242조에 따른 회생계획인가 결정에 따라 회생계획의 수행을 위하여 양도하는 토지

○ 자연환경보전법 제34조 【생태ㆍ자연도의 작성ㆍ활용】

① 환경부장관은 토지이용 및 개발계획의 수립이나 시행에 활용할 수 있도록 하기 위하여 제30조 및 제31조의 규정에 의한 조사결과를 기초로 하여 전국의 자연환경을 다음의 구분에 따라 생태ㆍ자연도를 작성하여야 한다.

1. 1등급 권역 : 다음에 해당하는 지역

가. 「야생생물 보호 및 관리에 관한 법률」 제2조제2호에 따른 멸종위기 야생생물(이하 "멸종위기야생생물"이라 한다)의 주된 서식지ㆍ도래지 및 주요 생태축 또는 주요 생태통로가 되는 지역

나. 생태계가 특히 우수하거나 경관이 특히 수려한 지역

다. 생물의 지리적 분포한계에 위치하는 생태계 지역 또는 주요 식생의 유형을 대표하는 지역

라. 생물다양성이 특히 풍부하고 보전가치가 큰 생물자원이 존재ㆍ분포하고 있는 지역

마. 그 밖에 가목 내지 라목에 준하는 생태적 가치가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 지역

2. 2등급 권역 : 제1호 각목에 준하는 지역으로서 장차 보전의 가치가 있는 지역 또는 1등급 권역의 외부지역으로서 1등급 권역의 보호를 위하여 필요한 지역

3. 3등급 권역 : 1등급 권역, 2등급 권역 및 별도관리지역으로 분류된 지역외의 지역으로서 개발 또는 이용의 대상이 되는 지역

4. 별도관리지역 : 다른 법률의 규정에 의하여 보전되는 지역중 역사적ㆍ문화적ㆍ경관적 가치가 있는 지역이거나 도시의 녹지보전 등을 위하여 관리되고 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역

○ 자연환경보전법 제43조 【도시의 생태적 건전성 향상 등】

① 국가 또는 지방자치단체는 도시의 생태적 건전성을 높이기 위하여 도시지역 중 훼손ㆍ방치된 지역을 복원하거나 다음 각 호의 지역이 훼손되지 아니하도록 노력하여야 한다.

1. 제12조에 따른 생태ㆍ경관보전지역

2. 제34조제1항제1호에 따른 생태ㆍ자연도 1등급 권역

3.「습지보전법」 제8조에 따른 습지보호지역

4.「야생생물 보호 및 관리에 관한 법률」 제33조에 따른 야생생물보호구역

5.「자연공원법」 제2조제1호에 따른 자연공원

○ 자연환경보전법 시행령 제28조 【생태·자연도의 활용대상 등】

① 법 제34조제4항의 규정에 따른 생태·자연도의 활용대상은 다음 각 호와 같다.

1.「환경정책기본법」 제14조·제17조 및 제18조에 따른 국가환경종합계획·환경보전중기종합계획 및 시·도환경보전계획

2.「환경영향평가법」 제9조 및 제43조에 따른 전략환경영향평가협의 대상계획 및 소규모 환경영향평가 대상사업

3. 「환경영향평가법」 제22조에 따른 영향평가 대상사업

4. 그 밖에 중앙행정기관의 장 또는 지방자치단체의 장이 수립하는 개발계획 중 특별히 생태계의 훼손이 우려되는 개발계획

② 환경부장관, 관계 중앙행정기관의 장 또는 지방자치단체의 장은 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 계획을 수립하거나 개발사업에 대한 협의를 하고자 할 때에는 생태·자연도의 등급권역별로 다음 각 호의 기준을 고려하여야 하며, 환경부장관은 이를 위하여 생태·자연도를 제공하여야 한다.

1. 1등급 권역 : 자연환경의 보전 및 복원

2. 2등급 권역 : 자연환경의 보전 및 개발·이용에 따른 훼손의 최소화

3. 3등급 권역 : 체계적인 개발 및 이용

○ 철도안전법 제45조 【철도보호지구에서의 행위제한 등】

① 철도경계선(가장 바깥쪽 궤도의 끝선을 말한다)으로부터 30미터 이내[「도시철도법」 제2조제2호에 따른 도시철도 중 노면전차(이하 "노면전차"라 한다)의 경우에는 10미터 이내]의 지역(이하 "철도보호지구"라 한다)에서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사에게 신고하여야 한다.

1. 토지의 형질변경 및 굴착(掘鑿)

2. 토석, 자갈 및 모래의 채취

3. 건축물의 신축ㆍ개축(改築)ㆍ증축 또는 인공구조물의 설치

4. 나무의 식재(대통령령으로 정하는 경우만 해당한다)

5. 그 밖에 철도시설을 파손하거나 철도차량의 안전운행을 방해할 우려가 있는 행위로서 대통령령으로 정하는 행위

② 노면전차 철도보호지구의 바깥쪽 경계선으로부터 20미터 이내의 지역에서 굴착, 인공구조물의 설치 등 철도시설을 파손하거나 철도차량의 안전운행을 방해할 우려가 있는 행위로서 대통령령으로 정하는 행위를 하려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사에게 신고하여야 한다.

③ 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 철도차량의 안전운행 및 철도 보호를 위하여 필요하다고 인정할 때에는 제1항 또는 제2항의 행위를 하는 자에게 그 행위의 금지 또는 제한을 명령하거나 대통령령으로 정하는 필요한 조치를 하도록 명령할 수 있다.

④ 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 철도차량의 안전운행 및 철도 보호를 위하여 필요하다고 인정할 때에는 토지, 나무, 시설, 건축물, 그 밖의 공작물(이하 "시설등"이라 한다)의 소유자나 점유자에게 다음 각 호의 조치를 하도록 명령할 수 있다.

1. 시설등이 시야에 장애를 주면 그 장애물을 제거할 것

2. 시설등이 붕괴하여 철도에 위해(危害)를 끼치거나 끼칠 우려가 있으면 그 위해를 제거하고 필요하면 방지시설을 할 것

3. 철도에 토사 등이 쌓이거나 쌓일 우려가 있으면 그 토사 등을 제거하거나 방지시설을 할 것

⑤ 철도운영자등은 철도차량의 안전운행 및 철도 보호를 위하여 필요한 경우 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사에게 제3항 또는 제4항에 따른 해당 행위 금지ㆍ제한 또는 조치 명령을 할 것을 요청할 수 있다.

4. 관련사례

○ 법인세과-1343, 2009.11.30.

법인이 공장신축을 위한 임야를 취득하여 공장신축 허가 신청을 위한 법령검토, 용역비 지급 등 제반업무를 진행하던 중 동 임야를 양도한 경우 제반업무를 진행하던 기간은 비사업용 토지로 보아 「법인세법 시행령」제92조의3의 규정을 적용하는 것이며,

임야를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 기간은 같은 영 제92조의11제1항제1호의 규정에 따라 비사업용 토지로 보지 아니하는 것이나 귀 질의의 경우가 당초부터 관련 법령에 따라 사용이 금지되거나 제한된 것인지 또는 지방자치단체의 훈령제정으로 인해 최초로 사용이 금지되거나 제한된 것인지는 사실판단할 사항임

○ 법인세과-1211, 2010.12.30.

「법인세법」 제55조의2 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한되거나 그 밖에 「법인세법 시행령」 제92조의11 규정이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 동법 시행령 제92조의11 규정이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있는 것이나, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는 지 여부는 구체적 사실관계에 따라 판단할 사항임

○ 법인세과-4005, 2008.12.16.

내국법인이 법인세법 제55조의2 제1항 각 호에 해당되는 토지 및 건물을 양도하는 경우에는 같은 항 각 호에서 규정된 바에 따라 산출한 세액을 법인세로 하여 추가하여 납부하여야 하는 것이며, 법인세법 제55조의2 제1항 제3호에서 ⁠“비사업용 토지”라 함은 토지를 소유하는 기간 중 법인세법 시행령 제92조의3의 기간 동안 같은법 제55조의2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것으로,

귀 질의의 양도자산이 동 규정에 의해 비사업용토지에 해당되는지 여부는 관련법령을 참고하여 사실판단 하시기 바람

○ 법인세과-363 , 2014.08.22

토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지는 사용이 금지 또는 제한된 기간을「법인세법 시행령」제92조의11제1항에 의해 같은 법 제55조의2제2항각호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 것으로 보아 비사업용 토지 해당여부를 판정하는 것이나, 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지를 취득한 경우에는 금지 또는 제한된 기간에 대해「법인세법 시행령」제92조의11제1항의 규정을 적용할 수 없는 것임

○ 사전-2017-법령해석법인-0091, 2017.8.10.

내국법인이 상가 등을 신축할 목적으로 취득한 토지의 일부가 철도부지로 수용된 경우 남은 부분의 토지가 사업에 사용이 불가능하다는 사유는「법인세법」제55조의2제3항 및 같은 법 시행령 제92조의11 규정이 적용되지 아니하는 것임

○ 법인세과-1211, 2010.12.30.

「법인세법」제55조의2 제1항 제3호의 ⁠‘비사업용 토지’라 함은 내국법인이 토지를 소유하고 있는 기간 중 같은 법 시행령 제92조의3 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간 동안 같은 법 제55조의2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것임

출처 : 국세청 2019. 11. 29. 서면-2017-법인-3210[법인세과-3337] | 국세법령정보시스템