부동산매매업자가 미분양 상가를 자녀에게 증여 시 과세

요지

판매를 목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당하는 것이나, 부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 부동산매매업 소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모ㆍ빈도ㆍ계속성ㆍ반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항임

회신

귀 질의의 경우, 거주자가 판매를 목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당하는 것이나, 부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 사업(부동산매매업)소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모ㆍ빈도ㆍ계속성ㆍ반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항입니다.
그리고 부동산매매업자가 판매를 목적으로 취득(신축 포함)한 상가를 그 자녀에게 증여한 경우에는「소득세법」제25조 제2항의 규정에 의하여 그 증여한 때의 상가의 가액에 상당하는 금액은 증여한 날이 속하는 과세기간의 해당 사업소득금액을 계산할 때 거주자의 총수입금액에 산입하는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ 질의인은 1개의 상가 신축건물에 있는 수십호의 상가를 분양하는 개인사업자로서

  - 구분건물로 된 미분양된 상가를 임대하고 있던 중에 1호의 상가를 자녀에게 증여하려고 함

2. 질의내용

 ○ 상가를 분양하는 개인사업자가 미분양상가를 임대하고 있던 중에 구분건물로 된 상가 1호를 자녀에게 증여하는 경우에 그 시가 상당액을 사업소득의 수입금액에 포함해야 하는지

3. 관련법령 및 해석사례 등

○ 소득세법 제19조【사업소득】

 ① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

  12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.

○ 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

 ① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

  1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

○ 소득세법 제25조【총수입금액계산의 특례】

 ② 거주자가 재고자산(在庫資産) 또는 임목을 가사용으로 소비하거나 종업원 또는 타인에게 지급한 경우에도 이를 소비하거나 지급하였을 때의 가액에 해당하는 금액은 그 소비하거나 지급한 날이 속하는 과세기간의 사업소득금액 또는 기타소득금액을 계산할 때 총수입금액에 산입한다.

○ 소득세법 시행령 제51조【총수입금액의 계산】

 ⑤ 법 제24조제2항을 적용함에 있어서 금전외의 것에 대한 수입금액의 계산은 다음 각호에 의한다.

  1. 제조업자·생산업자 또는 판매업자로부터 그 제조·생산 또는 판매하는 물품을 인도받은 때에는 그 제조업자·생산업자 또는 판매업자의 판매가액

  2. 제조업자·생산업자 또는 판매업자가 아닌 자로부터 물품을 인도 받은 때에는 시가

  3. 법인으로부터 이익배당으로 받은 주식은 그 액면가액

  4. 주식의 발행법인으로부터 신주인수권을 받은 때(주주로서 받은 경우를 제외한다)에는 신주인수권에 의하여 납입한 날의 신주가액에서 당해신주의 발행가액을 공제한 금액

  5. 제1호 내지 제4호외의 경우에는 기획재정부령이 정하는 시가

○ 소득세법 시행령 제53조【총수입금액계산의 특례】

 ⑨ 법 제25조제2항에 따른 소비하거나 지급하였을 때의 가액의 계산에 관하여는 제51조제5항을 준용한다.

○ 대법원 2001.4.24. 선고 99두5412

 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인지 혹은 양도소득인지는, 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 할 것임(대법원 1995. 9. 15. 선고 94누16021 판결 참조)

○서면인터넷방문상담1팀-1310,2007.09.20., 서면인터넷방문상담1팀-472,2007.04.11.

 판매를 목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당하며 임대목적으로 취득(신축 포함)한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하는 것입니다.

 부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지 사업(부동산매매업) 소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모ㆍ빈도ㆍ계속성ㆍ반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단할 사항입니다.

○제도46011-10200, 2001.03.22.

 임대목적으로 취득(신축포함)한 부동산을 임대하다가 양도하는 경우에는 양도소득에 해당하며, 판매목적으로 취득한 부동산을 일시적으로 임대하다가 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당하는 것입니다. 부동산의 양도로 인하여 발생하는 소득이 양도소득에 해당하는지 사업(부동산 매매업)소득에 해당하는지 여부는 부동산의 취득 및 양도의 목적과 경위, 이용실태, 거래의 규모ㆍ빈도ㆍ계속성ㆍ반복성 등을 종합하여 사회통념에 비추어 사실판단 할 사항입니다.

○ 심사소득2016-0096, 2017.03.21.

 종합소득세와 증여세는 별개의 과세유형으로 충분히 병립이 가능하여 이중과세라고 볼 수 없는 점, 소득세법과 관련 예규의 내용상 판매목적의 신축주택을 자녀에게 증여하는 경우 정상적인 판매가액을 사업소득의 총수입금액에 산입하는 것(질의회신 소득세과-1322, 2009.9.2. 참조)이며, 이는 부담부증여의 경우에도 달리 볼 이유가 없다고 봄이 타당하다.

○ 심사소득2013-0081, 2013.10.24.

 주택신축판매업자가 판매목적으로 신축한 주택 중 재고자산인 미분양주택을 자녀에게 증여하는 경우이거나 동 재고자산을 가사용으로 사용하는 경우에는 소득세법 제25조 제2항의 규정에 의하여 그 가액에 상당하는 금액을 사업소득의 총수입금액에 산입하는 것이며, 이 경우 총수입금액에 산입하는 금액은 같은법 시행령 제53조 제9항 및 제51조 제5항의 규정에 의하여 그 재고자산의 정상적인 판매가액으로 하여야 할 것이다(서면인터넷방문상담1팀-1273, 2006.9.14. 참조).

○ 서면-2017-소득-0822 ⁠[소득세과-655] , 2017.04.11.

 거주자가 판매목적으로 신축한 주택을 그 배우자에게 부담부증여한 때에는 ⁠「소득세법」제25조 제2항의 규정에 의하여 그 증여한 때의 주택가액은 증여한 날이 속하는 과세기간의 해당 사업소득금액을 계산할 때 거주자의 총수입금액에 산입하는 것입니다.

○ 소득세과-1322,2009.09.02., 서면1팀-1273, 2006.09.14.

 주택신축판매업자가 판매목적으로 신축한 주택 중 재고자산인 미분양주택을 자녀에게 증여하거나 동 재고자산을 가사용으로 사용하는 경우에는 ⁠「소득세법」제25조제2항의 규정에 의하여 그 가액에 상당하는 금액을 사업소득의 총수입금액에 산입하는 것이며, 이 경우 총수입금액에 산입하는 금액은 같은 법 시행령 제53조제9항 및 제51조제5항의 규정에 의하여 그 재고자산의 정상적인 판매가액으로 하는 것임.

○ 서면인터넷방문상담1팀-1273, 2006.09.14.

 주택신축판매업자가 판매목적으로 신축한 주택 중 재고자산인 미분양주택을 자녀에게 증여하는 경우이거나 동 재고자산을 가사용으로 사용하는 경우에는 소득세법 제25조 제2항의 규정에 의하여 그 가액에 상당하는 금액을 사업소득의 총수입금액에 산입하는 것이며, 이 경우 총수입금액에 산입하는 금액은 같은법 시행령 제53조 제9항 및 제51조 제5항의 규정에 의하여 그 재고자산의 정상적인 판매가액으로 하는 것입니다.

○ 서면1팀-304,2006.03.07.　

 부동산매매업자가 판매목적으로 신축한 건물의 일부를 배우자에게 증여하는 경우 소득세법 제25조 제2항의 규정에 의하여 부동산매매업자의 사업소득금액 계산에 있어 총수입금액에 산입하는 것입니다.

○ 소득46011-1337, 1998.05.21.

 거주자가 판매목적으로 신축한 주택을 그의 아들에게 증여한 때에는 그 증여한 때의 주택가액을 거주자의 총수입금액에 산입한다.

○ 재삼46014-917, 1995.04.13.

 주택신축판매업자가 신축주택을 분양하던 중 일부 미분양 주택분의 토지를 자녀에게 증여하는 경우 그 토지를 증여한 때의 가액에 상당하는 금액은 구 소득세법(법률 제4803호, 1994.12.22 개정전) 제29조 제2항의 규정에 의하여 당해 주택신축 판매업의 소득금액계산에 있어서 총수입금액에 산입하는 것이며, 동 토지의 취득가액은 같은법 제31조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로서 필요경비에 산입하는 것임.

출처 : 국세청 2017. 06. 29. 서면-2017-소득-1660[소득세과-1067] | 국세법령정보시스템