관리처분계획인가 후 조합원입주권 포기 현금청산 시 1세대 2주택 판정

요지

관리처분계획인가일 이후 조합원입주권을 포기하고 현금청산하는 경우는 조합원입주권의 취득 후 양도로 보아 1세대2주택 여부 판정

회신

관리처분계획인가일 이후 조합원입주권을 포기하고 현금청산하는 경우는 조합원입주권의 취득 후 양도로 보아 소득세법 제89조 제2항 및 같은 법 시행령 제155조 제1항을 적용하는 것입니다.

Ⅰ. 질의요지

양도한 A주택이 양도소득세 비과세 적용대상인지 여부

Ⅱ. 사실관계

 ㅇ 甲의 주택취득 및 양도내역, 상가 재건축사업 현황 등

 ㅇ B주택 취득일부터 2년 이내에 A주택 양도

 ㅇ C상가 재건축사업 진행내역

  - 2008.7월 조합설립, 2009.6월 사업시행인가

  - 2009.10.10. 아파트 분양신청

  - 2010.2월 관리처분계획인가, 2010.9.15. 동․호수 추첨 ⇒ 당첨

  - 2010.10.22. 현금청산 신청

  - 조합원분양계약기간(’11.8.20.~’11.8.26.) 중 분양계약 미체결

  - 2011.9.22. 정비사업조합에서 현금청산 대상 결정 통보

  - 2012.1.4. 청산금액 협의(166백만원, 현재 미지급)

  - 2012.12월 관리처분계획변경인가 예정

Ⅲ. 관련 규정

□소득세법 제89조【비과세 양도소득】

 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

  3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

 ② 대통령령으로 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

□ 소득세법시행령(2010.2.18. 대통령령 제22034호로 개정된 것) 제155조【1세대 1주택의 특례】

 ① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(2년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

□ 도시및주거환경정비법 제48조【관리처분계획의 인가 등】

 ① 사업시행자(제6조제1항제1호부터 제3호까지의 방법으로 시행하는 주거환경개선사업 및 같은 조 제5항의 방법으로 시행하는 주거환경관리사업의 사업시행자는 제외한다)는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하고자 하는 경우에도 같으며, 이 경우 조합은 제24조제3항제10호의 사항을 의결하기 위한 총회의 개최일부터 1개월 전에 제3호부터 제5호까지에 해당하는 사항을 각 조합원에게 문서로 통지하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 시장·군수에게 신고하여야 한다.

  1. 분양설계

  2. 분양대상자의 주소 및 성명

  3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액

  4. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행인가 전에 제48조의2제2항에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장·군수에게 허가 받은 날을 기준으로 한 가격)

  5. 정비사업비의 추산액(주택재건축사업의 경우에는「재건축 초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 부담규모 및 부담시기

  6. 분양대상자의 종전의 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세

  7. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액

  8. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 대하여 대통령령이 정하는 사항

□ 국세청 서면4팀-2(2006.1.3.)

「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합을 통하여 취득한 입주자로 선정된 지위(이하 입주권이라 함)는 「소득세법」 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리에 해당하며, 당해 입주권의 취득시기는 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날로 하는 것으로서 이는 주택재개발사업의 경우 관리처분계획인가일, 주택재건축사업의 경우 사업시행인가일(구 사업계획승인일 포함)이 되는 것이나, 2005.5.31. 이후에 「도시 및 주거환경정비법」 제48조의 규정에 의한 관리처분계획의 인가를 받는 분부터는 주택재개발·재건축사업 모두 관리처분계획의 인가일(지방자치단체의 공보에 고시한 날을 말함)이 되는 것임

□ 부산지방법원2007구합4248(2008.5.28.)

[요지]

조합원이 재건축조합에 관리처분계획인가 이후에 재건축조합을 탈퇴하면서 입주권을 포기하고 종전주택의 청산금을 받기로 약정한 것은 입주권을 양도한 것으로서 그 양도시기는 재건축조합으로부터 그 대금을 지급받은 날이 양도일임

[처분의 경위]

다음 각 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나, 갑2, 3호증, 을1호증의 1 내지 을6호증의 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면 이를 인정할 수 있다.

가. 원고들은 1990년 1월경 OO OO구 OOO동 OO-O OO주공아파트 OO동 OOO호(이하 ⁠‘이 사건 재건축아파트’라고 한다)의 소유권을 취득하였다.

나. 원고들은 이 사건 재건축아파트를 포함한 OO주공아파트에 대하여 재건축사업을 추진하고 있던 OO주공아파트재건축조합(이하 ⁠‘이 사건 재건축조합’이라고 한다)에 조합원으로 가입하였고, 2003. 1. 27. 이 사건 재건축조합에게 신탁을 원인으로 이 사건 재건축아파트에 대한 소유권이전등기를 넘겨주었다.

다. 원고들은 2003. 6. 27. OO OOO구 OO동 OOO-O OO아파트 OOO동 OOO호(이하 ⁠‘이 사건 아파트’라고 한다)의 소유권을 취득하였다.

라. 이 사건 재건축조합은 2003. 11. 9. 관할구청으로부터 관리처분계획의 인가를 받았고, 원고들은 재건축으로 신축될 OOOOOO 아파트 OOO동 OOO호의 입주자로 선정되었다.

마. 원고들은 2003. 12. 15. 이 사건 재건축조합과 사이에 OOOOOO 아파트 OOO동 OOO호에 관한 분양계약을 포기하고, 일반분양을 통한 입주가 이루어지면 현금으로 청산금을 지급받기로 하는 분양계약포기각서를 작성하였고, 같은 날 이 사건 재건축조합을 탈퇴하였다.

바. 원고들은 2006년 12월경 이 사건 재건축조합으로부터 청산금을 수령하였고, 2007년 2월경 이 사건 재건축아파트의 양도가 1세대 2주택에 해당함을 전제로 양도소득세 합계 10,927,662원을 자진 신고하여 납부하였다.

사. 원고들은 자신들이 이 사건 재건축조합에 이 사건 재건축아파트에 관한 소유권이전등기를 넘겨준 날이 2003. 1. 27.이고, 이 사건 재건축조합에서 탈퇴한 날이 2003. 12. 15.이어서, 이 사건 재건축아파트의 양도시기는 2003. 1. 27.또는 2003. 12. 15.로 보아야 하므로 이 사건 재건축아파트의 양도는 1세대 1주택의 양도에 해당한다는 이유로 피고에게 과세표준 및 세액의 경정청구를 하였으나, 피고는 2007. 4. 24. 경정청구를 거부하는 처분(이하 ⁠‘이 사건 처분’이라고 한다)을 하였다.

아. 원고들은 2007. 7. 16. 국세심판원에 심판청구를 하였으나, 국세심판원은 2007. 12. 14. 원고들의 심판청구를 기각하는 결정을 하였다.

출처 : 기획재정부 2013. 01. 10. 재산세제과-26 | 국세법령정보시스템