요지
건축허가가 제한됨에 따라 건축할 수 없게 된 토지는 건축허가가 제한된 기간 동안 비사업용 토지 중 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 비사업용 토지 해당 여부를 판정함
회신
귀 질의의 경우 아래 질의회신을 참고하시기 바랍니다.
○ 법인, 법인세과-2892, 2008.10.15.
내국법인이 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 건축허가를 신청하였으나「건축법」제12조의 규정 및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축할 수 없게 된 토지는 건축허가가 제한된 기간 동안「법인세법」제55조의2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정하는 것이지만,
부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 적용하지 아니하는 것입니다.
○ 법인, 법인세과-530, 2013.9.30.
지주동의 지연에 의한 사업지연은 비사업용 토지 제외의 부득이한 사유에 해당되지 아니합니다.
귀 질의의 경우, 아래의 우리청 기존 해석사례 법규과-295(2011.3.17)호를 참조하여 주시기 바랍니다.
* 법규과-295, 2011.3.17.
내국법인이 1997년 1월 재개발사업 인가를 받아 1997년부터 2002년까지 취득한 토지를 시공사의 변경, 이해관계자의 의견 상충으로 사업에 직접 사용하지 아니하고 2008년 5월 나대지 상태로 양도한 토지는「법인세법 시행규칙」제46조의 2 제1항 제13호에 따른‘도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지’에 해당되지 아니하는 것입니다.
1. 사실관계
○ 질의법인은 2013.10월 부동산개발 공급을 주목적으로 설립된 법인으로
- 2013.11월 경기도 용인시 수지구 소재 임야 400㎡ 등 21필지 25,682.01㎡를 임의경매로 취득한 후
- 2015.8월 상기 토지의 일부를 분할하여 매각 하고 나머지 21필지 25,547.01㎡(쟁점토지)는 단독형주택을 신축·분양할 목적으로 2015.9월 건축 인허가 신청함
○ 한편, 쟁점토지 진입로인 사도(약 2,161㎡)와 관련하여 당초 사용을 승낙하였던 사도소유자와 달리 2015.10월 동 사도를 경매를 통해 취득하게 된 제3자(경락후 사도소유자, 이하 “이해관계자”라 함)의 민원제기로
- 질의법인은 관할구청에서 요구한 이해관계자의 사도 사용동의 보완에 응하지 못하게 되어 2015.11월 관할구청으로부터 건축허가신청이 반려되어 더 이상 사업을 진행할 수 없다고 판단하여
- 2017.2월 쟁점토지를 제3자 도시개발 시행업체에 일괄매각함
2. 질의내용
○ 내국법인이 부동산 개발 및 신축분양 목적으로 토지를 취득 후 관할구청의 건축허가 반려로 사업시행이 지연된 상태에서 제3자에게 양도한 경우 해당 토지가「법인세법」제55조의2 적용대상인 비사업용토지에 해당하는지 여부
3. 관련법령
○ 법인세법 제55조의2【토지등 양도소득에 대한 과세특례】
① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하며, 이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지등"이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.
1.·2. (생략)
3. 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액
② 제1항제3호에서 "비사업용 토지"란 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
1. (생략)
2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외한다.
가.「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따라 지정된 채종림(採種林)ㆍ시험림, 「산림보호법」 제7조에 따른 산림보호구역, 그 밖에 공익상 필요하거나 산림의 보호ㆍ육성을 위하여 필요한 임야로서 대통령령으로 정하는 것
나. 임업을 주된 사업으로 하는 법인이나 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따른 독림가(篤林家)인 법인이 소유하는 임야로서 대통령령으로 정하는 것
다. 토지의 소유자ㆍ소재지ㆍ이용상황ㆍ보유기간 및 면적 등을 고려하여 법인의 업무와 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 임야로서 대통령령으로 정하는 것
3.∼7. (생략)
③ 제1항 제3호를 적용할 때 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지되거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.
(이하 생략)
○ 법인세법 시행령 제92조의3【비사업용 토지의 기간기준】
법 제55조의2제2항 각호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.
1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간
나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.
2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간
가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간
나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
다. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.
3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간. 다만, 소유기간이 2년 미만이면 가목은 적용하지 아니한다.
가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간
나. 토지의 소유기간의 100분의 40에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.
○ 법인세법 시행령 제92조의11【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】
① 법 제55조의2제3항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간 동안 법 제55조의2제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다.
1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지 : 사용이 금지 또는 제한된 기간
2.토지를 취득한 후「문화재보호법」에 따라 지정된 보호구역 안의 토지 : 보호구역으로 지정된 기간
3. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 : 기획재정부령으로 정하는 기간
(이하 생략)
○ 법인세법 시행규칙 제46조의2【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】
① 영 제92조의11제1항제3호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간 동안 법 제55조의2제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다.
1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 해당 사업과 관련된 인가ㆍ허가(건축허가를 포함한다. 이하 같다)ㆍ면허 등을 신청한 자가「건축법」제18조 및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지 : 건축허가가 제한된 기간
2. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받았으나 건축자재의 수급조절을 위한 행정지도에 따라 착공이 제한된 토지 : 착공이 제한된 기간
3. 사업장(임시 작업장을 제외한다)의 진입도로로서「사도법」에 따른 사도 또는 불특정다수인이 이용하는 도로 : 사도 또는 도로로 이용되는 기간
4. ｢건축법｣에 따라 건축허가를 받을 당시에 공공공지(공공공지)로 제공한 토지 : 당해 건축물의 착공일부터 공공공지로의 제공이 끝나는 날까지의 기간
5.～12. (생략)
13. 당해 토지를 취득한 후 제1호 내지 제12호의 사유 외에 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지 : 당해 사유가 발생한 기간
(이하 생략)
4. 관련사례
○ 법인세과-248, 2013.5.28.
부동산매매업 영위 법인이 비사업용 토지를 양도하는 경우에는 ｢법인세법｣제55조의2 제1항 제3호에 따라 토지 등 양도소득에 30/100(미등기 토지는 40/100)을 곱하여 산출한 세액을 법인세액에 추가하여 납부하여야 하는 것으로, 비사업용토지란 같은 법 시행령 제92조의3 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간 동안 같은 법 제55조의2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것임
○ 법인, 법인세과-2892, 2008.10.15.
내국법인이 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 건축허가를 신청하였으나「건축법」제12조의 규정 및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축할 수 없게 된 토지는 건축허가가 제한된 기간 동안「법인세법」제55조의 2 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정하는 것이지만,
부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 적용하지 아니하는 것임
○ 서면2팀-1145, 2006.6.19.
귀 질의의 경우, 부동산매매업을 영위하는 법인이 주택(부수 토지 포함)을 취득하여 양도(주택을 신축하여 판매하는 경우를 제외함)하는 경우에는「법인세법」제55조의 2 제1항의 규정이 적용되는 것임
○ 조심2010중2511, 2010.10.5.
부동산매매업을 주업으로 하는 법인이 보유하던 토지라고 하더라도 비사업용토지의 요건을 달리 적용하는 것은 아니므로 이 건의 경우와 같이 비사업용 토지의 요건에 해당되는 경우에는 비사업용 토지로 보아 양도소득에 대한 법인세를 과세한 처분은 정당함
○ 사전-2017-법령해석법인-0091, 2017.8.10.
내국법인이 상가 등을 신축할 목적으로 취득한 토지의 일부가 철도부지로 수용된 경우 남은 부분의 토지가 사업에 사용이 불가능하다는 사유는「법인세법」제55조의2제3항 및 같은 법 시행령 제92조의11 규정이 적용되지 아니하는 것임
○ 법인, 법인세과-530, 2013.9.30.
지주동의 지연에 의한 사업지연은 비사업용 토지 제외의 부득이한 사유에 해당되지 아니함
귀 질의의 경우, 아래의 우리청 기존 해석사례 법규과-295(2011.3.17)호를 참조하여 주시기 바람
○ 법규과-295, 2011.3.17.
내국법인이 1997년 1월 재개발사업 인가를 받아 1997년부터 2002년까지 취득한 토지를 시공사의 변경, 이해관계자의 의견 상충으로 사업에 직접 사용하지 아니하고 2008년 5월 나대지 상태로 양도한 토지는「법인세법 시행규칙」제46조의 2 제1항 제13호에 따른‘도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지’에 해당되지 아니하는 것임
○ 재산-2031, 2008.7.31.
｢소득세법｣ 제104조의3제1항의 비사업용 토지를 판정함에 있어 ｢소득세법 시행규칙｣ 제83조의5제1항제7호에 의거 당해 토지를 취득한 후 소유권에 관한 소송이 계속 중인 토지의 경우 ‘법원에 소송이 계속되거나 법원에 의하여 사용이 금지된 기간’은 비사업용 토지로 보는 기간에서 제외하는 것이나, 소유권에 관한 소송이 아닌 토지인도청구소송, 토지인도 강제집행 신청 등은 ｢소득세법 시행규칙｣ 제83조의5제1항제7호가 적용되지 아니하는 것임. 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지 여부는 관련 소송의 내용 및 진행과정 등 제반 사실관계를 종합하여 판단할 사항임
출처 :
국세청 2018. 02. 27. 서면-2017-법인-3237[법인세과-476] | 국세법령정보시스템
