재건축조합 조합원 1주택 소득세 과세 여부

요지

재건축조합의 소득금액계산에 있어서 총수입금액은 일반분양하는 잔여세대의 아파트와 자기지분을 초과한 아파트를 취득하는 조합원으로부터 조합의 규약 등에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 금액 및 상가 등의 분양대금을 합계한 금액으로 하는 것임

회신

귀 질의의 경우, 아래 우리청의 기존 해석사례를 참조하시기 바랍니다.
○ 서면1팀-1499, 2007.10.31.
재건축조합의 소득금액계산에 있어서 총수입금액은 일반분양하는 잔여세대의 아파트와 자기지분을 초과한 아파트를 취득하는 조합원으로부터 조합의 규약 등에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 금액 및 상가 등의 분양대금을 합계한 금액으로 하는 것임.
○ 소득46011-2458, 1999.06.30.
재건축조합이 신축한 아파트를 조합원이 각 1세대를 취득하고, 잔여세대 및 상가를 분양하는 경우에 조합원이 취득하는 1주택의 가액은 재건축조합의 총수입금액에 산입하지 아니하는 것입니다.

1. 사실관계

 ○ 서울 △△구 △△동 ○○빌라 소유자 28명을 구성원으로 기존 주택 중 일부를 출자하여 다음과 같은 조건으로 주택신축판매업을 공동으로 영위하고자 함

2. 질의내용

공동사업의 약정으로 신축주택 중 공동사업자 각자가 가져가는 1주택(국민주택 초과 규모)은 공동사업에서 제외한다는 규정을 하는 경우에 각자가 가져가는 1주택에 대해서 종합소득세가 과세되는지

3. 관련법령 및 해석사례 등

○ 소득세법 제2조【납세의무】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개인은 이 법에 따라 각자의 소득에 대한 소득세를 납부할 의무를 진다.

  1. 거주자

 ③ 「국세기본법」 제13조제1항에 따른 법인 아닌 단체 중 같은 조 제4항에 따른 법인으로 보는 단체(이하 "법인으로 보는 단체"라 한다) 외의 법인 아닌 단체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 국내에 주사무소 또는 사업의 실질적 관리장소를 둔 경우에는 거주자로, 그 밖의 경우에는 비거주자로 보아 이 법을 적용한다.

○ 소득세법 시행령 제3조의 2【거주자 또는 비거주자로 보는 단체의 구분】

법 제2조제3항에 따라 거주자 또는 비거주자로 보는 법인 아닌 단체에 대해서는 다음 각 호의 구분에 따라 법을 적용한다.

 1. 구성원 간 이익의 분배방법이나 분배비율이 정하여져 있거나 사실상 이익이 분배되는 것으로 확인되는 경우에는 해당 구성원이 공동으로 사업을 영위하는 것으로 보아 구성원별로 과세

 2. 구성원 간 이익의 분배방법이나 분배비율이 정하여져 있지 않거나 확인되지 않는 경우에는 해당 단체를 1 거주자 또는 1 비거주자로 보아 과세

○ 소득세법 제2조의 2【납세의무의 범위】

① 제43조에 따라 공동사업에 관한 소득금액을 계산하는 경우에는 해당 공동사업자별로 납세의무를 진다. 다만, 제43조제3항에 따른 주된 공동사업자(이하 이 항에서 "주된 공동사업자"라 한다)에게 합산과세되는 경우 그 합산과세되는 소득금액에 대해서는 주된 공동사업자의 특수관계인은 같은 조 제2항에 따른 손익분배비율에 해당하는 그의 소득금액을 한도로 주된 공동사업자와 연대하여 납세의무를 진다.

○ 소득세법 제43조【공동사업에 대한 소득금액 계산의 특례】

① 사업소득이 발생하는 사업을 공동으로 경영하고 그 손익을 분배하는 공동사업[경영에 참여하지 아니하고 출자만 하는 대통령령으로 정하는 출자공동사업자(이하 "출자공동사업자"라 한다)가 있는 공동사업을 포함한다]의 경우에는 해당 사업을 경영하는 장소(이하 "공동사업장"이라 한다)를 1거주자로 보아 공동사업장별로 그 소득금액을 계산한다.

 ② 제1항에 따라 공동사업에서 발생한 소득금액은 해당 공동사업을 경영하는 각 거주자(출자공동사업자를 포함한다. 이하 "공동사업자"라 한다) 간에 약정된 손익분배비율(약정된 손익분배비율이 없는 경우에는 지분비율을 말한다. 이하 "손익분배비율"이라 한다)에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 공동사업자별로 분배한다.

 ③ 거주자 1인과 그의 대통령령으로 정하는 특수관계인이 공동사업자에 포함되어 있는 경우로서 손익분배비율을 거짓으로 정하는 등 대통령령으로 정하는 사유가 있는 경우에는 제2항에도 불구하고 그 특수관계인의 소득금액은 그 손익분배비율이 큰 공동사업자(손익분배비율이 같은 경우에는 대통령령으로 정하는 자로 한다. 이하 "주된 공동사업자"라 한다)의 소득금액으로 본다.

○ 소득세법 제87조【공동사업장에 대한 특례】

 ① 공동사업장에서 발생한 소득금액에 대하여 원천징수된 세액은 각 공동사업자의 손익분배비율에 따라 배분한다.

 ② 제81조제1항, 제3항부터 제7항까지 및 제9항부터 제11항까지의 규정과 「국세기본법」 제47조의5에 따른 가산세로서 공동사업장에 관련되는 세액은 각 공동사업자의 손익분배비율에 따라 배분한다.

 ③ 공동사업장에 대해서는 그 공동사업장을 1사업자로 보아 제160조제1항 및 제168조를 적용한다.

 ④ 공동사업자가 그 공동사업장에 관한 제168조제1항 및 제2항에 따른 사업자등록을 할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동사업자(출자공동사업자 해당 여부에 관한 사항을 포함한다), 약정한 손익분배비율, 대표공동사업자, 지분·출자명세, 그 밖에 필요한 사항을 사업장 소재지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.

 ⑤ 제4항에 따라 신고한 내용에 변동사항이 발생한 경우 대표공동사업자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 변동 내용을 해당 사업장 소재지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다.

 ⑥ 공동사업장에 대한 소득금액의 신고, 결정, 경정 또는 조사 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 제24조【총수입금액의 계산】

 ① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액(총급여액과 총연금액을 포함한다. 이하 같다)은 해당 과세기간에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액으로 한다.

 ② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입할 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다.

 ③ 총수입금액을 계산할 때 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 조심2011서3500, 2012.11.1.

공동사업자에 해당하는 재건축조합의 경우 각 조합원별 지분이나 손익 분배비율에 따라 분배되었거나 분배될 금액을 종합소득 수입금액에 포함하는 것이 타당한 점, 시공사인 OOO건설이 재건축아파트를 신축하고 공사비와 공사에 따른 이윤 등을 일반분양분의 수입금액과 조합원 분담금 등으로 수령한 것이 분양주체로서 분양수입을 올린 것이라고 보기 어려운 점, 등기부등본상 재건축아파트 중 일반분양분이 OOO건설의 명의가 아닌 재건축조합 명의로 소유권보존등기 된 사실에서 분양주체를 재건축조합으로 보는 것이 타당한 점, 재건축아파트 공사계약이 사실상 지분제 방식이라 하더라도 재건축아파트 전체로 보면 일반분양과 관련하여 발생한 수입금액만큼 재건축조합원인 청구인들이 부담하여야 할 공사비가 경감되는 방식으로 동 수입금액이 청구인들을 포함한 조합원들에게 분배되었다고 보는 것이 합리적인 점(대법원 2010.6.10. 선고 2007두19799 판결 참조)을 고려하면 처분청의 청구인들에 대한 이 건 종합소득세 부과처분은 타당하다고 판단된다

○ 조심2011서3441, 2012.11.21.

공동사업자에 해당하는 재건축조합의 경우 각 조합원별 지분이나 손익 분배비율에 따라 분배되었거나 분배될 금액을 종합소득 수입금액에 포함하는 것이 타당한 점, 시공사인 보광종합건설이 재건축아파트를 신축하고 공사비와 공사에 따른 이윤 등을 일반분양분의 수입금액과 조합원 분담금 등으로 수령한 것이 분양주체로서 분양수입을 올린 것이라고 보기 어려운 점, 등기부등본상 재건축아파트 중 일반분양분이 보광종합건설의 명의가 아닌 재건축조합 명의로 소유권보존등기 된 사실에서 분양주체를 재건축조합으로 보는 것이 타당한 점, 재건축아파트 공사계약이 사실상 지분제 방식이라 하더라도 재건축아파트 전체로 보면 일반분양과 관련하여 발생한 수입금액만큼 재건축조합원인 청구인들이 부담하여야 할 공사비가 경감되는 방식으로 동 수입금액이 청구인들을 포함한 조합원들에게 분배되었다고 보는 것이 합리적인 점(대법원 2010.6.10. 선고 2007두19799 판결 참조)을 고려하면 처분청의 청구인들에 대한 이 건 종합소득세 부과처분은 타당하다고 판단된다(조심2011서3500, 2012.11.14. 같은 뜻임)

○ 국심2007중4008, 2008.06.30.

관련법령상 조합과 청구인을 포함한 조합원 모두를 공동사업장 또는 공동사업자로 보아 소득세를 부과하도록 규정하고 있고, 재건축사업의 방식을 보면 청구인인 조합원은 토지를 제공하면서 조합의 승인 및 건축사업계획승인, 일반분양가액 심의요청 등 주택의 신축 및 분양 등 일련의 과정을 조합이 주체가 되어 진행하고, 시공법인인 ○○공영은 제공된 토지위에 단지 설계된 대로 재건축아파트를 신축하고 그에 따른 공사비와 공사에 따른 이윤 등을 일반분양분의 수입금액과 조합원분담금 등으로 수령한 것에 불과한 것으로 보이는 점과 쟁점분양소득금액이 청구인들이 아닌 ○○공영에게 귀속되었다고만 주장하고 있을 뿐 쟁점 분양소득금액이 ○○공영에게 귀속되었다고 볼 만한 객관적인 증빙을 제기하지 못하고 있는 점 등으로 볼 때 일반분양분에서 발생된 쟁점분양소득금액은 결국 조합 및 청구인들인 조합원들의 소득을 구성하는 것으로 보는 것이 실질과세원칙에 부합한다고 보이므로 쟁점분양소득금액의 귀속자는 청구인들이 아니라 ○○공영으로 보고 과세하여야 한다는 청구인들의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다

○ 국심1999서0839, 2000.02.12.

주택조합의 사업을 비수익사업(조합원에 대한 아파트 분양)과 수익사업(비조합원에 대한 상가와 아파트 분양)으로 구분하는 경우에 거주자의 소득금액 계산시 그 총수입금액은 거주자의 사업소득을 구성하는 수익사업으로부터 발생한 수입금액의 합계액을 의미하는 것이므로 주택조합의 사업소득금액의 계산은 수익사업으로서 비조합원에게 분양한 상가와 아파트 분양수입금액만을 총수입금액으로 하고 이에 대응하는 필요경비를 차감하여 계산하는 것이 타당하므로 이렇게 산출된 소득금액을 각 조합원 지분별로 안분하여 과세한 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

 다만, 쟁점조합의 조합원중 일정규모 이상을 분양받은 조합원이 각자 부담한 초과부담금 2,088,564,678원은 그 부담한 조합원 개개인의 입장에서 보면 자기의 자산인 기준평수를 초과하는 면적을 취득하는 대가로 지불한 일종의 추가 출자금의 성격이라 할 것으로서 그것이 조합원 개개인의 소득금액을 구성하는 것은 아니므로 초과부담금 2,088,564,678원을 조합원의 소득으로 보아 종합소득세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

○ 심사소득2007-0221, 2007.12.17.

일반적으로 재건축조합은 재건축사업비를 조달하기 위하여 조합원들이 내는 부담금 외에도 재건축사업에서 발생되는 여분의 아파트 등을 분양하여 그 분양수입으로 공사사업비를 충당하고 있으며, 쟁점재건축조합과 시공사가 체결한 쟁점공사계약서에 의하면, 공사금액은 조합원 분담금의 합계액과 잔여시설물 분양금액의 합계액에서 사업비를 공제한 금액으로 하기로 약정하였음이 확인되는 등 쟁점재건축사업의 경우 아파트 등을 일반분양하여 얻은 이익은 각 조합원이 분담할 건축비용에 충당된 것으로 보이는바 일반분양하여 얻은 이익금을 분배받지 않았다 하더라도 각 조합원은 실질적으로 건축비 경감액 만큼의 이익을 분배받은 것으로 보아야 하므로 그 사업소득은 조합원인 청구인 등에게 귀속되며, 단지 시공회사는 쟁점재건축조합에 건설용역을 제공하고 그 용역제공의 대가에 대하여 법인세 납부의무만 있을 뿐이므로 청구인의 주장은 이유가 없는 것으로 판단된다.(같은뜻 : 국심2001서2052,2001.10.09)

○ 소득세과-1079, 2010.10.19.

 귀 질의의 경우 기존 해석사례(서면1팀-490, 2005.05.09.) 및 ⁠(서면1팀-1035, 2005.09.02.)를 참조하시기 바랍니다.

○ 서면1팀-490, 2005.05.09.

2인 이상의 공동주택 소유자들이 기존주택을 철거하고 당해 토지에 주택을 신축함에 있어 자가사용하는 1주택을 제외한 잔여주택을 일반인에게 분양하거나 시공사에게 공사비로 대물변제하는 경우 대물변제한 분양건물에 상당하는 금액은, 소득세법 제24조 제1항의 규정에 의하여 일반분양하는 잔여세대의 아파트 등의 분양대금을 합계한 금액으로 하여 당해 공동사업의 소득금액계산상 총수입금액에 산입하는 것임.

○ 서면1팀-1035, 2005.09.02.

공동사업자에 해당하는 재건축주택조합의 경우 소득세법 제2조 및 같은 법 제43조의 규정에 의하여 각 조합원별 지분 또는 손익배분이 비율에 의하여 분배되었거나 분배될 소득금액에 따라 각 조합원별로 소득세 납세의무를 지는 것임

○ 소득46011-51, 1999.09.17.

 재건축주택조합의 소득금액계산에 있어서 총수입금액은 일반분양하는 잔여세대의 아파트와 자기지분을 초과한 아파트를 취득하는 조합원으로부터 조합의 규약 등에 따라 분양대금으로 별도로 지급하는 금액 및 상가 등의 분양대금을 합계한 금액으로 하는 것이며, 건설비의 부족으로 각 조합원이 부담한 분담금은 추가출자금으로서 총수입금액에 산입하지 아니하는 것입니다

○ 서면1팀-1499, 2007.10.31.

재건축조합의 소득금액계산에 있어서 총수입금액은 일반분양하는 잔여세대의 아파트와 자기지분을 초과한 아파트를 취득하는 조합원으로부터 조합의 규약 등에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 금액 및 상가 등의 분양대금을 합계한 금액으로 하는 것이며, 이때 재건축완공 후 조합원이 계약을 하지 아니한 경우 동 재건축조합의 조합원으로 볼 수 있는지 및 미계약 조합원 아파트를 일반분양분 총수입금액으로 보아야 하는지 여부는 당해 재건축조합 규약 및 공사계약서와 잔여재산분배 등 여러 가지를 종합적으로 조사ㆍ확인하여 사실판단 할 사항임.

○ 서일46011-10229, 2003.02.28., 제도46011-10570, 2001.04.13.

재건축조합의 총수입금액 계산시 조합원이 자기지분에 상당하는 아파트를 분양 받으면서 납부한 추가부담금은 소득세법 제24조 제1항의 규정에 의한 총수입금액에 해당하지 않는 것이나, 자기지분 초과분에 대해 조합원으로부터 별도로 받는 대금은 총수입금액에 산입하는 것임.

○ 제도46011-10615, 2001.04.16.

공동사업자 각자가 거주할 목적으로 사용하는 1주택은 당해 공동사업장의 소득금액 계산시 총수입금액에 산입하지 아니하는 것입니다.

○ 소득46011-2458, 1999.06.30.

재건축조합이 상가 등을 신축하여 분양하는 경우에는 그 대표자 명의로 사업자등록을 신청하는 것이며, 당해 조합이 신축한 아파트를 조합원이 각 1세대를 취득하고, 잔여세대 및 상가를 분양하는 경우에 조합원이 취득하는 1주택의 가액은 재건축조합의 총수입금액에 산입하지 아니하는 것입니다.

○ 소득46011-1778, 1996.06.20.

 1. 재건축주택조합의 소득금액 계산에 있어서 총수입금액은 일반분양하는 잔여세대의 아파트와 자기지분을 초과한 아파트를 취득하는 조합원으로부터 조합의 규약 등에 따라 분양대금으로 별도로 지급받는 금액 및 상가등의 분양대금을 합계한 금액으로 하는 것이며, 필요경비는 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 하는 것임

 2. 이때에, 일반분양하는 아파트에 대하여는 건설업(주택신축판매업)으로, 상가 등에 대하여는 부동산매매업(상가 면적이 일반분양하는 잔여세대 아파트 면적의 100분의 10 이하인 경우에는 건설업)으로 소득세를 과세하는 것임

출처 : 국세청 2017. 12. 14. 서면-2017-소득-3466[소득세과-1827] | 국세법령정보시스템