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분양권 임대사업자등록 후 공동명의 변경 시 1세대1주택 거주요건 배제 가능 여부
사전-2025-법규재산-0117 · 2025. 03. 17.Q질의내용
- 2019.12.16. 이전에 분양권 상태로 주택임대업 및 임대사업자등록을 하고, 이후 배우자에게 분양권 지분 증여 후 주택 완공 뒤 공동명의로 등록 변경 시, 1세대1주택 양도 시 거주요건 배제가 가능한가요?
S요약
R회신 내용 사전-2025-법규재산-0117 · 2025. 03. 17.
- 회신 주체·출처: 국세청 사전-2025-법규재산-0117 (2025.03.17.)
- 2019.12.16. 이전에 분양권 상태에서 소득세법 제168조 제1항 및 민간임대주택법 제5조에 따라 임대사업자등록을 완료한 경우, 구 소득세법 시행령 제154조제1항제4호 특례가 적용됩니다.
- 분양권 지분 일부를 2019.12.17. 이후 배우자에게 증여하여 완공 시점에 공동명의로 등록을 변경하였더라도, 해당 특례의 적용에 영향이 없는 것으로 보입니다.
- 구 소득세법 시행령 제154조제1항제4호에 따라, 해당 주택 양도 시 1세대1주택 양도소득세 비과세 요건 중 거주요건을 배제받을 수 있습니다.
- 단, 임대의무기간을 준수하지 않거나 임대료 증액률이 연 5%를 초과하는 경우는 특례가 적용되지 않습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조: 1세대1주택 양도소득세 비과세 요건 규정
- 소득세법 시행령(개정 전) 제154조: 1세대1주택의 범위 규정 및 보유·거주요건 명시, 임대사업자등록 시 거주요건 배제 특례
- 소득세법 시행령(개정 전) 제154조제1항제4호: 소득세법에 따른 등록과 민간임대주택법에 따른 임대사업자등록을 한 주택에 대해 거주요건 배제
- 민간임대주택에 관한 특별법 제5조: 임대사업자등록 절차 및 요건
- 민간임대주택에 관한 특별법 제43조: 임대의무기간 중 양도 금지 및 임대료 증가율 제한 규정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
2019.12.16. 이전에 분양권 상태에서 ｢소득세법｣ 제168조 제1항에 따른 주택임대업 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 경우에는 舊 ｢소득세법 시행령｣(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것) 제154조제1항제4호를 적용받는 것임
답변내용
귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이 2019.12.16. 이전에 분양권 상태에서 ｢소득세법｣ 제168조 제1항에 따른 주택임대업 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고, 2019.12.17. 이후 배우자에게 분양권 지분을 증여한 후 해당 주택이 완공되어 임대사업자등록과 사업자등록을 부부공동명의로 변경한 경우, 해당 주택 양도 시 舊 ｢소득세법 시행령｣(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것) 제154조제1항제4호를 적용하는 것입니다.
다만, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제43조를 위반하여 임대의무기간 중에 해당 주택을 양도하는 경우와 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하는 경우는 제외하는 것입니다.
1. 사실관계
○ ’18. 7월 甲이 아파트(A) 분양계약
○ ’18. 8월 민간임대주택법§5에 따라 분양권에 대해 단기임대주택으로 임대사업자등록증 및 세무서 사업자등록 발급
○ ’20.11월 배우자(乙)에게 분양권 지분(50%) 증여
○ ’21. 1월 아파트(A) 사용승인
○ ’21. 2월 부부공동명의로 임대사업자등록 및 사업자등록 변경
○ ’25. 2월 아파트(A) 양도
2. 질의요지
○ 아파트 분양계약을 체결한 상태에서 2019.12.16. 까지 ｢소득세법｣ 제168조 제1항에 따른 주택임대업 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자등록을 신청한 경우로서
- 2019.12.17. 이후 배우자에게 분양권 지분을 증여한 후 해당 주택이 완공되어 부부공동명의로 사업자등록등을 변경하는 경우, 해당 주택을 양도 시 거주요건이 배제되는지 여부
* ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제43에 따른 임대의무기간과 임대료 증액률 등 요건은 모두 충족한 것을 전제함
3. 관련 법령
○ 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것) 제154조 【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
4. 거주자가 해당 주택을 임대하기 위하여 법 제168조제1항에 따른 등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 경우. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조를 위반하여 임대의무기간 중에 해당 주택을 양도하는 경우와 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하는 경우는 제외한다.
유권해석
분양권 임대사업자등록 후 공동명의 변경 시 1세대1주택 거주요건 배제 가능 여부
사전-2025-법규재산-0117 · 2025. 03. 17.Q질의내용
- 2019.12.16. 이전에 분양권 상태로 주택임대업 및 임대사업자등록을 하고, 이후 배우자에게 분양권 지분 증여 후 주택 완공 뒤 공동명의로 등록 변경 시, 1세대1주택 양도 시 거주요건 배제가 가능한가요?
S요약
R회신 내용 사전-2025-법규재산-0117 · 2025. 03. 17.
- 회신 주체·출처: 국세청 사전-2025-법규재산-0117 (2025.03.17.)
- 2019.12.16. 이전에 분양권 상태에서 소득세법 제168조 제1항 및 민간임대주택법 제5조에 따라 임대사업자등록을 완료한 경우, 구 소득세법 시행령 제154조제1항제4호 특례가 적용됩니다.
- 분양권 지분 일부를 2019.12.17. 이후 배우자에게 증여하여 완공 시점에 공동명의로 등록을 변경하였더라도, 해당 특례의 적용에 영향이 없는 것으로 보입니다.
- 구 소득세법 시행령 제154조제1항제4호에 따라, 해당 주택 양도 시 1세대1주택 양도소득세 비과세 요건 중 거주요건을 배제받을 수 있습니다.
- 단, 임대의무기간을 준수하지 않거나 임대료 증액률이 연 5%를 초과하는 경우는 특례가 적용되지 않습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조: 1세대1주택 양도소득세 비과세 요건 규정
- 소득세법 시행령(개정 전) 제154조: 1세대1주택의 범위 규정 및 보유·거주요건 명시, 임대사업자등록 시 거주요건 배제 특례
- 소득세법 시행령(개정 전) 제154조제1항제4호: 소득세법에 따른 등록과 민간임대주택법에 따른 임대사업자등록을 한 주택에 대해 거주요건 배제
- 민간임대주택에 관한 특별법 제5조: 임대사업자등록 절차 및 요건
- 민간임대주택에 관한 특별법 제43조: 임대의무기간 중 양도 금지 및 임대료 증가율 제한 규정
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
2019.12.16. 이전에 분양권 상태에서 ｢소득세법｣ 제168조 제1항에 따른 주택임대업 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 경우에는 舊 ｢소득세법 시행령｣(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것) 제154조제1항제4호를 적용받는 것임
답변내용
귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이 2019.12.16. 이전에 분양권 상태에서 ｢소득세법｣ 제168조 제1항에 따른 주택임대업 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고, 2019.12.17. 이후 배우자에게 분양권 지분을 증여한 후 해당 주택이 완공되어 임대사업자등록과 사업자등록을 부부공동명의로 변경한 경우, 해당 주택 양도 시 舊 ｢소득세법 시행령｣(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것) 제154조제1항제4호를 적용하는 것입니다.
다만, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제43조를 위반하여 임대의무기간 중에 해당 주택을 양도하는 경우와 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하는 경우는 제외하는 것입니다.
1. 사실관계
○ ’18. 7월 甲이 아파트(A) 분양계약
○ ’18. 8월 민간임대주택법§5에 따라 분양권에 대해 단기임대주택으로 임대사업자등록증 및 세무서 사업자등록 발급
○ ’20.11월 배우자(乙)에게 분양권 지분(50%) 증여
○ ’21. 1월 아파트(A) 사용승인
○ ’21. 2월 부부공동명의로 임대사업자등록 및 사업자등록 변경
○ ’25. 2월 아파트(A) 양도
2. 질의요지
○ 아파트 분양계약을 체결한 상태에서 2019.12.16. 까지 ｢소득세법｣ 제168조 제1항에 따른 주택임대업 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자등록을 신청한 경우로서
- 2019.12.17. 이후 배우자에게 분양권 지분을 증여한 후 해당 주택이 완공되어 부부공동명의로 사업자등록등을 변경하는 경우, 해당 주택을 양도 시 거주요건이 배제되는지 여부
* ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제43에 따른 임대의무기간과 임대료 증액률 등 요건은 모두 충족한 것을 전제함
3. 관련 법령
○ 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것) 제154조 【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.
4. 거주자가 해당 주택을 임대하기 위하여 법 제168조제1항에 따른 등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 한 경우. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조를 위반하여 임대의무기간 중에 해당 주택을 양도하는 경우와 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하는 경우는 제외한다.
