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재건축 조합원입주권 양도 시 감면소득 범위(조특법 §99의2)
사전-2018-법령해석재산-0817[법령해석과-1811] · 2019. 07. 11.Q질의내용
- 조세특례제한법 제99조의2에 따른 감면대상 기존주택이 재건축으로 조합원입주권으로 바뀐 후 해당 입주권을 양도할 경우 감면되는 양도소득세의 범위는 어디까지인가요?
S요약
R회신 내용 사전-2018-법령해석재산-0817[법령해석과-1811] · 2019. 07. 11.
- 국세청 사전-2018-법령해석재산-0817[법령해석과-1811](2019-07-11) 회신에 따른 유권해석입니다.
- 감면대상 기존주택이 재건축사업으로 인해 조합원입주권으로 전환된 이후 그 입주권을 양도하는 경우, 양도소득세 감면범위는 관리처분계획인가 전까지 발생한 양도차익 이내로 한정되는 것으로 보입니다.
- 관리처분계획인가 이후 발생하는 추가 양도차익은 감면 대상에 포함되지 않는 것으로 회신하였습니다.
- 기획재정부 재산세제과-483(2019.07.08) 회신 내용도 동일한 해석(관리처분계획인가 전 양도차익 한정 감면)임을 참조하였습니다.
L관련 법령 해석
- 조세특례제한법 제99조의2(신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례): 주택 취득일부터 5년 이내 양도 시 양도소득세 전액 감면, 5년 경과 후는 5년간 양도소득에 한해 공제
- 조세특례제한법 시행령 제99조의2 제3항: 1세대 1주택자의 주택·감면대상기존주택 요건 및 범위를 규정
- 조세특례제한법 시행령 제99조의2 제5항: 일부 감면 제외 대상 및 추가 요건 명시
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
조특법§99의2 감면대상기존주택이 재건축에 의해 조합원입주권으로 전환되어 양도 시 관리처분계획인가 전 양도차익 범위 내에서 감면함
답변내용
위 사전답변 신청의 경우, 「기획재정부 재산세제과-483, 2019.07.08」를 참고하시기 바랍니다.
【질의】조특법§99의2에 따른 감면대상기존주택이 재건축에 의해 조합원입주권으로 전환된 상태에서 그 조합원입주권을 양도하는 경우 감면소득의 범위
(제1안) 관리처분계획인가 전 양도차익 범위 내에서 감면함
(제2안) 관리처분계획인가 전･후 양도차익을 모두 포함하되, 추가 납부한 청산금 납부분 양도차익을 제외함
【회신】제1안이 타당함
1. 사실관계
○서울 ○○구 소재 아파트를 2013.12.26. 745백만원에 매수하고, ○○구청장으로부터 조특법§99의2에 따른 감면대상기존주택임을 확인하는 날인 받음
○ 해당 아파트단지에 대한「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업(관리처분계획인가 2015.1.27.)으로 조합원입주권을 취득함
* 종전주택: 49.26㎡(권리가액 655백만원), 분양주택: 59.96㎡(분양가격 540백만원)
○ 해당 조합원입주권을 2018.11.26. 1,367백만원에 매도함
2. 질의내용
○ 조특법§99의2에 따른 감면대상기존주택이 재건축에 의해 조합원입주권으로 전환된 상태에서 그 조합원입주권을 양도하는 경우 감면소득의 범위
3. 관련법령 및 관련사례
○조세특례제한법 제99조의2【신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 거주자 또는 비거주자가 대통령령으로 정하는 신축주택, 미분양주택 또는 1세대 1주택자의 주택으로서 취득가액이 6억원 이하이거나 주택의 연면적(공동주택의 경우에는 전용면적)이 85제곱미터 이하인 주택을 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지「주택법」제54조에 따라 주택을 공급하는 사업주체 등 대통령령으로 정하는 자와 최초로 매매계약을 체결하여 그 계약에 따라 취득(2013년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우를 포함한다)한 경우에 해당 주택을 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.
②「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용할 때 제1항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
○ 조세특례제한법 시행령 제99조의2【신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
③ 법 제99조의2제1항 전단에서 "1세대 1주택자의 주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(주택에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지를 포함하며, 이하 이 조에서 "감면대상기존주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 다음 각 호에 해당하는지를 판정할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보되, 1세대의 구성원이 1주택을 공동으로 소유하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 2013년 4월 1일 현재 「주민등록법」상 1세대(부부가 각각 세대를 구성하고 있는 경우에는 이를 1세대로 보며, 이하 이 항에서 "1세대"라 한다)가 매매계약일 현재 국내에 1주택(주택은 「주택법」에 따른 주택을 말하며, 「주택법」에 따른 주택을 소유하지 아니하고 2013년 4월 1일 현재 「주민등록법」에 따른 주민등록이 되어 있는 오피스텔을 소유하고 있는 경우에는 그 1오피스텔을 1주택으로 본다. 이하 이 항에서 "1주택"이라 한다)을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 취득 등기일부터 매매계약일까지의 기간이 2년 이상인 주택
2. 국내에 1주택을 보유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우(제1호에 따라 1주택으로 보는 오피스텔을 소유하고 있는 자가 다른 주택을 취득하는 경우를 포함한다)로서, 종전의 주택의 취득 등기일부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날(등기일을 말한다)부터 3년 이내에 매매계약을 체결하고 양도하는 종전의 주택. 다만, 취득 등기일부터 매매계약일까지의 기간이 2년 이상인 종전의 주택으로 한정한다.
⑤ 제3항을 적용할 때 다음 각 호의 감면대상기존주택은 제외한다.
1. 감면대상기존주택 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액이 6억원을 초과하고 연면적(공동주택 및 오피스텔의 경우에는 전용면적을 말한다)이 85제곱미터를 초과하는 감면대상기존주택. 이 경우 양수자가 부담하는 취득세 및 그 밖의 부대비용은 포함하지 아니한다.
2. 2013년 3월 31일 이전에 체결한 매매계약을 과세특례 취득기간 중에 해제한 매매계약자 또는 그 배우자[매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 포함한다]가 과세특례 취득기간 중에 계약을 체결하여 취득한 원래 매매계약을 체결하였던 감면대상기존주택
3. 감면대상기존주택 중 오피스텔을 취득하는 자가 취득 후 제2항제4호 각 목의 모두에 해당하지 아니하게 된 경우의 해당 오피스텔
⑥ 법 제99조의2제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 자"란 다음 각 호의 구분에 따른 자를 말한다.
1. 제1항에 해당하는 주택: 제1항제1호 및 같은 항 제2호에 따른 사업주체, 같은 항 제3호에 따른 주택건설사업자, 같은 항 제4호에 따른 주택도시보증공사, 같은 항 제5호에 따른 시공자, 같은 항 제6호에 따른 기업구조조정부동산투자회사등, 같은 항 제7호에 따른 신탁업자, 같은 항 제8호에 따른 주택을 건설한 자 및 같은 항 제9호에 따른 분양사업자 또는 건축주
2. 제3항에 해당하는 주택: 감면대상기존주택 양도자
출처 : 국세청 2019. 07. 11. 사전-2018-법령해석재산-0817[법령해석과-1811] | 국세법령정보시스템
유권해석
재건축 조합원입주권 양도 시 감면소득 범위(조특법 §99의2)
사전-2018-법령해석재산-0817[법령해석과-1811] · 2019. 07. 11.Q질의내용
- 조세특례제한법 제99조의2에 따른 감면대상 기존주택이 재건축으로 조합원입주권으로 바뀐 후 해당 입주권을 양도할 경우 감면되는 양도소득세의 범위는 어디까지인가요?
S요약
R회신 내용 사전-2018-법령해석재산-0817[법령해석과-1811] · 2019. 07. 11.
- 국세청 사전-2018-법령해석재산-0817[법령해석과-1811](2019-07-11) 회신에 따른 유권해석입니다.
- 감면대상 기존주택이 재건축사업으로 인해 조합원입주권으로 전환된 이후 그 입주권을 양도하는 경우, 양도소득세 감면범위는 관리처분계획인가 전까지 발생한 양도차익 이내로 한정되는 것으로 보입니다.
- 관리처분계획인가 이후 발생하는 추가 양도차익은 감면 대상에 포함되지 않는 것으로 회신하였습니다.
- 기획재정부 재산세제과-483(2019.07.08) 회신 내용도 동일한 해석(관리처분계획인가 전 양도차익 한정 감면)임을 참조하였습니다.
L관련 법령 해석
- 조세특례제한법 제99조의2(신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례): 주택 취득일부터 5년 이내 양도 시 양도소득세 전액 감면, 5년 경과 후는 5년간 양도소득에 한해 공제
- 조세특례제한법 시행령 제99조의2 제3항: 1세대 1주택자의 주택·감면대상기존주택 요건 및 범위를 규정
- 조세특례제한법 시행령 제99조의2 제5항: 일부 감면 제외 대상 및 추가 요건 명시
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
조특법§99의2 감면대상기존주택이 재건축에 의해 조합원입주권으로 전환되어 양도 시 관리처분계획인가 전 양도차익 범위 내에서 감면함
답변내용
위 사전답변 신청의 경우, 「기획재정부 재산세제과-483, 2019.07.08」를 참고하시기 바랍니다.
【질의】조특법§99의2에 따른 감면대상기존주택이 재건축에 의해 조합원입주권으로 전환된 상태에서 그 조합원입주권을 양도하는 경우 감면소득의 범위
(제1안) 관리처분계획인가 전 양도차익 범위 내에서 감면함
(제2안) 관리처분계획인가 전･후 양도차익을 모두 포함하되, 추가 납부한 청산금 납부분 양도차익을 제외함
【회신】제1안이 타당함
1. 사실관계
○서울 ○○구 소재 아파트를 2013.12.26. 745백만원에 매수하고, ○○구청장으로부터 조특법§99의2에 따른 감면대상기존주택임을 확인하는 날인 받음
○ 해당 아파트단지에 대한「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업(관리처분계획인가 2015.1.27.)으로 조합원입주권을 취득함
* 종전주택: 49.26㎡(권리가액 655백만원), 분양주택: 59.96㎡(분양가격 540백만원)
○ 해당 조합원입주권을 2018.11.26. 1,367백만원에 매도함
2. 질의내용
○ 조특법§99의2에 따른 감면대상기존주택이 재건축에 의해 조합원입주권으로 전환된 상태에서 그 조합원입주권을 양도하는 경우 감면소득의 범위
3. 관련법령 및 관련사례
○조세특례제한법 제99조의2【신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 거주자 또는 비거주자가 대통령령으로 정하는 신축주택, 미분양주택 또는 1세대 1주택자의 주택으로서 취득가액이 6억원 이하이거나 주택의 연면적(공동주택의 경우에는 전용면적)이 85제곱미터 이하인 주택을 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지「주택법」제54조에 따라 주택을 공급하는 사업주체 등 대통령령으로 정하는 자와 최초로 매매계약을 체결하여 그 계약에 따라 취득(2013년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우를 포함한다)한 경우에 해당 주택을 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.
②「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용할 때 제1항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
○ 조세특례제한법 시행령 제99조의2【신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
③ 법 제99조의2제1항 전단에서 "1세대 1주택자의 주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(주택에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지를 포함하며, 이하 이 조에서 "감면대상기존주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 다음 각 호에 해당하는지를 판정할 때 1주택을 여러 사람이 공동으로 소유한 경우 공동소유자 각자가 그 주택을 소유한 것으로 보되, 1세대의 구성원이 1주택을 공동으로 소유하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 2013년 4월 1일 현재 「주민등록법」상 1세대(부부가 각각 세대를 구성하고 있는 경우에는 이를 1세대로 보며, 이하 이 항에서 "1세대"라 한다)가 매매계약일 현재 국내에 1주택(주택은 「주택법」에 따른 주택을 말하며, 「주택법」에 따른 주택을 소유하지 아니하고 2013년 4월 1일 현재 「주민등록법」에 따른 주민등록이 되어 있는 오피스텔을 소유하고 있는 경우에는 그 1오피스텔을 1주택으로 본다. 이하 이 항에서 "1주택"이라 한다)을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 취득 등기일부터 매매계약일까지의 기간이 2년 이상인 주택
2. 국내에 1주택을 보유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우(제1호에 따라 1주택으로 보는 오피스텔을 소유하고 있는 자가 다른 주택을 취득하는 경우를 포함한다)로서, 종전의 주택의 취득 등기일부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고 그 다른 주택을 취득한 날(등기일을 말한다)부터 3년 이내에 매매계약을 체결하고 양도하는 종전의 주택. 다만, 취득 등기일부터 매매계약일까지의 기간이 2년 이상인 종전의 주택으로 한정한다.
⑤ 제3항을 적용할 때 다음 각 호의 감면대상기존주택은 제외한다.
1. 감면대상기존주택 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액이 6억원을 초과하고 연면적(공동주택 및 오피스텔의 경우에는 전용면적을 말한다)이 85제곱미터를 초과하는 감면대상기존주택. 이 경우 양수자가 부담하는 취득세 및 그 밖의 부대비용은 포함하지 아니한다.
2. 2013년 3월 31일 이전에 체결한 매매계약을 과세특례 취득기간 중에 해제한 매매계약자 또는 그 배우자[매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 포함한다]가 과세특례 취득기간 중에 계약을 체결하여 취득한 원래 매매계약을 체결하였던 감면대상기존주택
3. 감면대상기존주택 중 오피스텔을 취득하는 자가 취득 후 제2항제4호 각 목의 모두에 해당하지 아니하게 된 경우의 해당 오피스텔
⑥ 법 제99조의2제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 자"란 다음 각 호의 구분에 따른 자를 말한다.
1. 제1항에 해당하는 주택: 제1항제1호 및 같은 항 제2호에 따른 사업주체, 같은 항 제3호에 따른 주택건설사업자, 같은 항 제4호에 따른 주택도시보증공사, 같은 항 제5호에 따른 시공자, 같은 항 제6호에 따른 기업구조조정부동산투자회사등, 같은 항 제7호에 따른 신탁업자, 같은 항 제8호에 따른 주택을 건설한 자 및 같은 항 제9호에 따른 분양사업자 또는 건축주
2. 제3항에 해당하는 주택: 감면대상기존주택 양도자
출처 : 국세청 2019. 07. 11. 사전-2018-법령해석재산-0817[법령해석과-1811] | 국세법령정보시스템
