요지

「법인세법」제51조의2 제1항 제9호 나목부터 아목까지의 요건을 갖춘 프로젝트금융투자회사가「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 장기일반임대주택 또는 주상복합건물을 개발하여 정관상 존속기간의 범위 내에서 일정기간(8년) 임대한 후 매각하는 사업은「법인세법」제51조의2 제1항 제9호 가목의 특정사업에 해당하는 것임

회신

「법인세법」제51조의2 제1항 제9호 나목부터 아목까지의 요건을 갖춘 프로젝트금융투자회사가「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 장기일반임대주택 또는 주상복합건물을 개발하여 정관상 존속기간의 범위 내에서 일정기간(8년) 임대한 후 매각하는 사업은「법인세법」제51조의2 제1항 제9호 가목의 특정사업에 해당하는 것입니다.

1. 질의내용

○(질의1) PFV가 민간임대주택법에 따른 민간임대사업자로서 직접 민간임대주택을 개발하고, 민간임대주택법에 따른 임대의무기간을 준수한 다음에 매각하는 것이 특정사업 요건을 충족하는지 여부

○(질의2) 전체 사업기간을 고려하여 존속기간을 PFV의 정관상 15년으로 정하는 경우 한시성 요건을 충족하는지 여부

○(질의3) PFV가 임대주택을 개발함에 있어 주상복합건물을 개발하여 주거용 건물부분은 민간임대주택법에 따른 임대의무기간(8년) 동안 임대하고 상가 건물부분도 동 기간 동안 임대하다가 동시 또는 근접한 시점에 매각하는 경우 특정사업 요건이나 한시성 요건에 위배되는지 여부

2. 사실관계

○ 질의인은 금융기관 등과 공동으로 현재「법인세법」제51조의2 제1항 제9호에서 정하는 법인(이하 ⁠‘PFV’라 함)’을 설립한 후

- PFV를 통하여「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 ⁠‘민간임대주택법’이라 함)에 따라 장기일반임대주택을 개발하고, 임대의무기간인 8년 이상 임대한 후 매각하는 사업을 진행할 예정이며

- 위와 같이 사업을 진행할 경우 개발기간, 임대의무기간 준수 및 매각기간을 고려하면 12～15년의 기간이 소요될 것으로 예상되어 특정 부지에서의 임대주택 등의 개발, 임대 및 매각을 사업 목적으로 존립기간을 15년으로 하는 PFV를 설립하고자 함

3. 관련법령

○ 법인세법 제51조의2【유동화전문회사 등에 대한 소득공제】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 내국법인이 대통령령으로 정하는 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당한 경우 그 금액은 해당 사업연도의 소득금액에서 공제한다.

1.「자산유동화에 관한 법률」에 따른 유동화전문회사

2.「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 투자회사, 투자목적회사, 투자유한회사, 투자합자회사(같은 법 제9조 제19항 제1호의 경영참여형 사모집합투자기구는 제외한다) 및 투자유한책임회사

3.「기업구조조정투자회사법」에 따른 기업구조조정투자회사

4.「부동산투자회사법」에 따른 기업구조조정 부동산투자회사 및 위탁관리 부동산투자회사

5.「선박투자회사법」에 따른 선박투자회사

6.「민간임대주택에 관한 특별법」 또는 ⁠「공공주택 특별법」에 따른 특수 목적 법인 등으로서 대통령령으로 정하는 법인

7.「문화산업진흥 기본법」에 따른 문화산업전문회사

8.「해외자원개발 사업법」에 따른 해외자원개발투자회사

9. 제1호부터 제8호까지와 유사한 투자회사로서 다음 각 목의 요건을 갖춘 법인일 것

가. 회사의 자산을 설비투자, 사회간접자본 시설투자, 자원개발, 그 밖에 상당한 기간과 자금이 소요되는 특정사업에 운용하고 그 수익을 주주에게 배분하는 회사일 것

나. 본점 외의 영업소를 설치하지 아니하고 직원과 상근하는 임원을 두지 아니할 것

다. 한시적으로 설립된 회사로서 존립기간이 2년 이상일 것

라.「상법」이나 그 밖의 법률의 규정에 따른 주식회사로서 발기설립의 방법으로 설립할 것

마. 발기인이 「기업구조조정투자회사법」 제4조제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하고 대통령령으로 정하는 요건을 충족할 것

바. 이사가 「기업구조조정투자회사법」 제12조 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니할 것

사. 감사는 「기업구조조정투자회사법」 제17조에 적합할 것. 이 경우 "기업구조조정투자회사"는 "회사"로 본다.

아. 자본금 규모, 자산관리업무와 자금관리업무의 위탁 및 설립신고 등에 관하여 대통령령으로 정하는 요건을 충족할 것

○법인세법 시행령 제86조의2【유동화전문회사 등에 대한 소득공제】

① 법 제51조의2제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 배당가능이익"이란 기업회계기준에 따라 작성한 재무제표상의 법인세비용 차감 후 당기순이익에 이월이익잉여금을 가산하거나 이월결손금을 공제하고, 「상법」 제458조에 따라 적립한 이익준비금을 차감한 금액을 말한다. 이 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액은 제외한다.

1. 법 제18조제8호에 해당하는 배당

2.당기순이익, 이월이익잉여금 및 이월결손금 중 제73조 제2호 가목부터 다목까지의 규정에 따른 자산의 평가손익. 다만, 제75조제3항에 따라 시가법으로 평가한 투자회사등의 제73조제2호다목에 따른 자산의 평가손익은 배당가능이익에 포함한다.

② 법 제51조의2제1항제6호에서 "대통령령으로 정하는 법인"이란 임대사업을 목적으로 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」 제4조제1항제3호다목의 투자회사의 규정에 따른 요건을 갖추어 설립된 법인을 말한다.

○민간임대주택에 관한 특별법 제2조【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "민간임대주택"이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택"이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

2. "민간건설임대주택"이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.

가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

나.「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택

3. "민간매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

4. ⁠(생 략)

5. "장기일반민간임대주택"이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

6. "단기민간임대주택"이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

○민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제4조【임대사업자 등록 및 변경신고 등】

① 법 제5조제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다. 이 경우 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록해야 한다.

3. 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 제2호 외의 자로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자

가.「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자

나.「부동산투자회사법」 제2조제1호에 따른 부동산투자회사(이하 "부동산투자회사"라 한다)

다.「법인세법」 제51조의2제1항제9호에 해당하는 투자회사(이하 "투자회사"라 한다)

라.「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제18항에 따른 집합투자기구(이하 "집합투자기구"라 한다)

마. 소속 근로자에게 임대하기 위하여 민간임대주택을 건설하려는 고용자(법인으로 한정한다)

4. 관련사례

○ 사전-2019-법령해석법인-0390, 2019.10.29.

「법인세법」 제51조의2제1항제9호나목부터 아목까지의 요건을 갖춘 투자회사가 버스종합터미널로 사용되고 있는 부동산을 취득하여 버스종합터미널ㆍ숙박시설ㆍ업무시설 등 복합시설건축물을 개발하는 사업은 같은 법 제51조의2제1항제9호가목에 따른 특정사업에 해당하는 것이며

해당 복합시설건축물 완공 후 수익성 제고목적으로 투자회사의 정관상 존속기간 이내의 범위 내에서 일정기간 한시적으로 제3자에게 임대하거나 위탁운영한 후 매각하는 경우에도 해당 개발사업은 특정사업의 운용요건을 갖춘 것으로 보는 것임

○ 서면-2016-법령해석법인-6021, 2017.07.11.

「법인세법」제51조의2제1항제9호나목부터 아목까지의 요건을 갖춘 프로젝트금융투자회사가 정관상 존속기간의 범위 내에서 테마파크 및 쇼핑몰을 신축하여 임대한 후 매각하는 사업은 ⁠「법인세법」제51조의2제1항제9호가목의 특정사업에 해당하는 것임

○ 서면-2015-법령해석법인-2230, 2016.05.19.

「법인세법」제51조의2제1항제9호 각 목의 요건을 충족하는 프로젝트금융투자회사(PFV)가 도시형생활주택 및 근린생활시설(이하 ⁠“주택 등”)을 건설하여 부동산투자회사(임대주택리츠)에 매각함에 있어 당해 법인의 정관상 존속기간 범위 내에서 수익성 제고 및 관련법령의 요건을 충족시키기 위해 주택 등에 대해 임대사업자등록을 하고 일시 임대한 후 매각하는 경우 같은법 제51조의2제1항제9호가목에서 규정하고 있는 ⁠“특정사업”의 운용 요건을 갖춘 것으로 보는 것임.

○ 법인세과-614, 2010.06.29.

프로젝트금융투자회사가 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따라 도시환경정비사업을 시행함에 있어 동일한 정비구역 내 연접한 사업부지에 대하여 동 법에 따라 순차적으로 사업시행인가를 받아 단계적으로 상업용 건물을 신축하여 분양하는 부동산개발사업은 「법인세법」 제51조의2제1항제6호가목에 의한 특정사업에 해당하는 것임

○ 법인세과-3635, 2008.11.26.

귀 질의의 경우 유사한 질의에 대한 회신사례(서면2팀-1439 '05.9.8)를 보내드리니 참고하시기 바랍니다.

 □ 서면2팀-1439('05.9.8)

「법인세법」 제51조의 2 제1항 제6호 및 같은 법 시행령 제86조의 2 제2항 내지 제4항의 요건을 충족하는 프로젝트투자금융회사가 내국인으로부터 토지를 취득하여 주상복합건물을 신축하여 분양하는 경우 법인세법 제51조의 2 제1항 제6호 가목에서 규정하는 ⁠‘특정사업’에 해당하여 법인세법 시행령 제86조에서 정하는 배당가능이익의 100분의 90 이상을 배당하는 경우 그 금액을 당해 사업연도의 소득금액계산에 있어서 이를 공제하는 것임.

○ 서면인터넷방문상담2팀-48, 2007.01.08.

「법인세법」 제51조의 2 및 동법시행령 제86조의 2의 요건을 충족하는 프로젝트금융투자회사가 지방자치단체가 지정·고시한 단일지구단위계획구역 내에 소재하는 2개 구역의 토지를 취득하여 공동주택과 주상복합건물을 건설하여 분양하는 사업은 특정사업에 해당하는 것이나, 귀 질의가 이에 해당하는지 여부는 구체적인 사실을 종합하여 판단할 사항입니다.

○ 재정경제부 법인세제과-880, 2006.12.06.

「법인세법」 제51조의 2 제1항 제6호 나목 내지 아목의 요건을 충족한 투자회사가 상가를 신축하여 양도함에 있어서 당해 회사의 정관상 존속기간 범위내에서 수익성 제고 등을 위해 신축된 상가를 일시 임대한 후 양도하는 경우에는 동호 가목에서 규정하고 있는 ⁠“특정사업”의 운용요건을 갖춘 것으로 보는 것임.

출처 : 국세청 2020. 08. 07. 서면-2020-법인-1653[법인세과-2844] | 국세법령정보시스템