요지

오피스텔은 주거용과 업무용 시설로 모두 사용이 가능하므로, 해당 건축물이 ‘주택’에 해당하는지 여부는 공부상 용도 구분에 관계없이 실제 사용 용도가 무엇인지에 따라서 사실판단할 사항임

회신

내국법인이 주택을 양도하는 경우에는 ｢법인세법｣ 제55조의2【토지등 양도소득에대한 과세특례】에 따라 법인세를 추가하여 납부하는 것입니다.
이 경우 오피스텔은 주거용과 업무용 시설로 모두 사용이 가능하므로, 해당 건축물이 ⁠‘주택’에 해당하는지 여부는 공부상 용도 구분에 관계없이 실제 사용 용도가 무엇인지에 따라서 사실판단할 사항입니다

1. 사실관계

 ○㈜AAA(이하 ⁠“질의법인”이라 함)은 ’23.*월 설립한 법인으로, 비주거용건물 개발 및 공급업을 영위하는 법인임

 ○질의법인은 **시에 있는 ****(오피스텔)을 ’24.*월 경매로 취득하였으며, 해당 오피스텔 현황은 아래와 같음

❙쟁점 오피스텔 현황❙

2. 질의내용

 ○ 해당 오피스텔을 양도하는 경우 토지등 양도소득에 대한 과세특례가 적용되는 ⁠‘주택’에 해당하는지 여부

3. 관련법령

 ○ 법인세법 제55조의2 【토지등 양도소득에 대한 과세특례】

 ①내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지, 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다), 주택을 취득하기 위한 권리로서 ｢소득세법｣ 제88조제9호에 따른 조합원입주권 및 같은 조 제10호에 따른 분양권(이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지등"이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.

  1.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산을 2012년 12월 31일까지 양도한 경우에는 그 양도소득에 100분의 10을 곱하여 산출한 세액

  가.｢소득세법｣ 제104조의2제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서 제2호에 따른 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)

  나.｢소득세법｣ 제104조의2제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산으로서 제3호에 따른 비사업용 토지

  다.그 밖에 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있어 부동산가격의 안정을 위하여 필요한 경우에 대통령령으로 정하는 부동산

  2.대통령령으로 정하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다) 및 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양ㆍ피서ㆍ위락 등의 용도로 사용하는 건축물(이하 이 조에서 "별장"이라 한다)을 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 20(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액. 다만, ｢지방자치법｣ 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 있으면서 대통령령으로 정하는 범위 및 기준에 해당하는 농어촌주택(그 부속토지를 포함한다)은 제외한다.

  (이하 생략)

 ○ 법인세법 시행령 제92조의2 【토지등 양도소득에 대한 과세특례】

 ①삭제

 ②법 제55조의2제1항제2호 본문에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 국내에 소재하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다. 다만, 제1호, 제1호의2, 제1호의4 및 제1호의12에 해당하는 임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)으로서 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날에 등록이 말소되는 경우에는 임대의무기간이 종료한 날에 제1호, 제1호의2, 제1호의4 및 제1호의12에서 정한 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다.

(이하 생략)

 ○ 주택법 제2조 【정의】

 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  1."주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

  2."단독주택"이란 1세대가 하나의 건축물 안에서 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

  3."공동주택"이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

  4."준주택"이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

 (이하 생략)

 ○ 주택법 시행령 제2조 【단독주택의 종류와 범위】

 ｢주택법｣(이하 "법"이라 한다) 제2조제2호에 따른 단독주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

  1.｢건축법 시행령｣ 별표 1 제1호가목에 따른 단독주택

  2.｢건축법 시행령｣ 별표 1 제1호나목에 따른 다중주택

  3.｢건축법 시행령｣ 별표 1 제1호다목에 따른 다가구주택

 ○ 주택법 시행령 제3조 【공동주택의 종류와 범위】

 ①법 제2조제3호에 따른 공동주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

  1.｢건축법 시행령｣ 별표 1 제2호가목에 따른 아파트(이하 "아파트"라 한다)

  2.｢건축법 시행령｣ 별표 1 제2호나목에 따른 연립주택(이하 "연립주택"이라 한다)

  3.｢건축법 시행령｣ 별표 1 제2호다목에 따른 다세대주택(이하 "다세대주택"이라 한다)

 ○ 주택법 시행령 제4조 【준주택의 종류와 범위】

 법 제2조제4호에 따른 준주택의 종류와 범위는 다음 각 호와 같다.

  1.｢건축법 시행령｣ 별표 1 제2호라목에 따른 기숙사

  2.｢건축법 시행령｣ 별표 1 제4호거목 및 제15호다목에 따른 다중생활시설

  3.｢건축법 시행령｣ 별표 1 제11호나목에 따른 노인복지시설 중 ｢노인복지법｣ 제32조제1항제3호의 노인복지주택

  4.｢건축법 시행령｣ 별표 1 제14호나목2)에 따른 오피스텔

 ○ 건축법 시행령 [별표 1]

용도별 건축물의 종류(제3조의5 관련)

  1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터ㆍ공동육아나눔터(｢아이돌봄 지원법｣ 제19조에 따른 공동육아나눔터를 말한다. 이하 같다)ㆍ작은도서관(｢도서관법｣ 제4조제2항제1호가목에 따른 작은도서관을 말하며, 해당 주택의 1층에 설치한 경우만 해당한다. 이하 같다) 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

  가.단독주택

  나.다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다.

   1)학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것

   2)독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 않은 것을 말한다)

   3)~ 4) ⁠(생략)

  다.다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

   1)주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다.

   2)1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하일 것

   3)19세대(대지 내 동별 세대수를 합한 세대를 말한다) 이하가 거주할 수 있을 것

  라.공관(公館)

 2.공동주택[공동주택의 형태를 갖춘 가정어린이집·공동생활가정·지역아동센터ㆍ공동육아나눔터ㆍ작은도서관·노인복지시설(노인복지주택은 제외한다) 및 ｢주택법 시행령｣ 제10조제1항제1호에 따른 소형 주택을 포함한다]. 다만, 가목이나 나목에서 층수를 산정할 때 1층 전부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하는 경우에는 필로티 부분을 층수에서 제외하고, 다목에서 층수를 산정할 때 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택(주거 목적으로 한정한다) 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외하며, 가목부터 라목까지의 규정에서 층수를 산정할 때 지하층을 주택의 층수에서 제외한다.

  가.아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택

  나.연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(2개 이상의 동을 지하주차장으로 연결하는 경우에는 각각의 동으로 본다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택

  다.다세대주택: ⁠(생략) 라.기숙사: ⁠(생략)

 3. ~ 13.(생략)

 14.업무시설

  가.공공업무시설: 국가 또는 지방자치단체의 청사와 외국공관의 건축물로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것

  나.일반업무시설: 다음 요건을 갖춘 업무시설을 말한다.

   1)금융업소, 사무소, 결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 신문사, 그 밖에 이와 비슷한 것으로서 제1종 근린생활시설 및 제2종 근린생활시설에 해당하지 않는 것

   2)오피스텔(업무를 주로 하며, 분양하거나 임대하는 구획 중 일부 구획에서 숙식을 할 수 있도록 한 건축물로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다)

 (이하 생략)

출처 : 국세청 2024. 08. 29. 서면-2024-법인-1480 | 국세법령정보시스템