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「소득세법 시행령」제155조제21항을 적용받은 후 장기임대주택의 노후화로 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6개월을 지난 경우에는 같은 조 제22항에 따라 양도소득세를 신고・납부하는 것임
귀 질의1의 경우, 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 「소득세법 시행령」제155조제21항에 따른 거주주택 특례을 적용받을 수 있는 것이나, 거주주택 특례를 적용받은 후에 임대기간요건을 충족하지 못하게 된(임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6개월을 지난 경우 포함) 때에는 같은 조제22항에 따라 양도소득세를 신고・납부하는 것입니다.
귀 질의2의 경우, 기존해석사례인“사전-2021-법령해석재산-1755(2021.12.23.)”를 참고하시기 바랍니다.
○ 사전-2021-법령해석재산-1755(2021.12.23)
위 사전답변 신청의 사실관계와 같이, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제20항(이하 “쟁점특례”라 함)에 따른 거주주택(A)과 장기임대주택(B, C)을 보유한 1세대가 장기임대주택(B, C)의 임대기간요건을 충족하기 전에 거주주택(A)을 먼저 양도하고 같은 조 제21항에 따라 쟁점특례를 적용하여 같은 영 제154조제1항에 따른 1세대1주택 비과세를 받은 경우로서, 이후 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣(이하 “민간임대주택법”) 제6조제1항제11호에 따라 민간임대주택법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1이상을 임대한 장기임대주택(C)에 대하여 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소되는 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제22항 각 호 외의 부분 후단 및 제2호라목1)에 따라 그 등록이 말소된 날에 장기임대주택(C)의 해당 임대기간요건을 갖춘 것으로 보는 것입니다.
1. 사실관계
[A주택]
-2000.3. 대구 수성구 소재 주택을 취득하여 2년 이상 거주한 후 2019.4.양도(장기임대주택 소유시 거주주택 비과세 특례받음)
[B주택]
-1999. 안양시 동안구 소재 아파트 취득
-2018. 1.시군구 및 세무서 임대사업자등록(준공공 8년)
-2022. 7.임차인 자진 퇴거(아파트 최상층인데, 노후화되어 우천시마다 천장 누수)
*아파트 주민자치회 등을 설득하여 옥상 보수공사를 하였으나 주택 경기 부진 및 이사철 경과 등으로 임차인을 구하지 못하여 현재 5개월째 공실 상태임
*임대기간요건 이외에 소득령§155⑳에 따른 장기임대주택의 요건을 모두 충족한 것으로 전제함
2. 질의내용
1.거주주택(A)을 양도하고 1세대1주택 비과세를 적용받은 후 장기임대주택(B)의 노후화 및 누수에 따른 보수공사로 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6개월을 지난 경우, 임대기간요건 산정 특례 대상에 해당하여 양도소득세를 추가신고·납부하지 않아도 되는지
2.장기임대주택(B) 임대기간요건을 충족하기 전에 거주주택을 먼저 양도하여 1세대1주택 비과세를 받은 후, 민간임대주택법상 의무임대기간의 1/2이상 임대한 장기임대주택(B)의 임대주택 등록을 현재 시점(1호이상을 임대하지 않은 기간이 6개월 미만인 상태)에서 자진말소하는 경우, 소득령§155㉒(2)라1)의 임대기간요건 산정특례에 해당하여 당초 비과세 받은 거주주택에 대해 양도소득세를 추가신고·납부하지 않아도 되는지
3. 관련법령
○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
○ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】
⑳ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다}과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것
2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것.
㉑ 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(이하 이 조에서 "임대기간요건"이라 한다) 또는 장기어린이집의 운영기간요건(이하 이 조에서 "운영기간요건"이라 한다)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택 또는 어린이집을 장기임대주택 또는 장기어린이집으로 보아 제20항을 적용한다.
㉒ 1세대가 제21항을 적용받은 후에 임대기간요건 또는 운영기간요건을 충족하지 못하게 된(장기임대주택의 임대의무호수를 임대하지 않은 기간이 6개월을 지난 경우를 포함한다) 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 제1호의 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고ㆍ납부해야 한다. 이 경우 제2호의 임대기간요건 및 운영기간요건 산정특례에 해당하는 경우에는 해당 규정에 따른다.
1. 납부할 양도소득세 계산식
거주주택 양도 당시 해당 임대주택 또는 어린이집을 장기임대주택 또는 장기어린이집으로 보지 않을 경우에 납부했을 세액 - 거주주택 양도 당시 제20항을 적용받아 납부한 세액
2. 임대기간요건 및 운영기간요건 산정특례
가. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용 등 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유로 해당 임대기간요건 또는 운영기간요건을 충족하지 못하게 되거나 임대의무호수를 임대하지 않게 된 때에는 해당 임대주택을 계속 임대하거나 해당 어린이집을 계속 운영하는 것으로 본다.
나. 재건축사업, 재개발사업 또는 소규모재건축사업등의 사유가 있는 경우에는 어린이집을 운영하지 않은 기간 또는 임대의무호수를 임대하지 않은 기간을 계산할 때 해당 주택의 「도시 및 주거환경정비법」 제74조에 따른 관리처분계획(소규모재건축사업등의 경우에는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」 제29조에 따른 사업시행계획을 말한다. 이하 "관리처분계획등"이라 한다) 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 포함하지 않는다.
다. 「주택법」 제2조에 따른 리모델링 사유가 있는 경우에는 임대의무호수를 임대하지 않은 기간을 계산할 때 해당 주택이 같은 법 제15조에 따른 사업계획의 승인일 또는 같은 법 제66조에 따른 리모델링의 허가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 포함하지 않는다.
라. 제167조의3제1항제2호가목 및 다목부터 마목까지의 규정에 해당하는 장기임대주택(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률 부칙 제5조제1항이 적용되는 주택으로 한정한다)이 다음의 어느 하나에 해당하여 등록이 말소되고 제167조의3제1항제2호가목 및 다목부터 마목까지의 규정에서 정한 임대기간요건을 갖추지 못하게 된 때에는 그 등록이 말소된 날에 해당 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다.
1) 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제1항제11호에 따라 임대사업자의 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소된 경우(같은 법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1 이상을 임대한 경우로 한정한다)
2) 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된 경우
마. 재개발사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등으로 임대 중이던 당초의 장기임대주택이 멸실되어 새로 취득하거나 「주택법」 제2조에 따른 리모델링으로 새로 취득한 주택이 다음의 어느 하나의 경우에 해당하여 해당 임대기간요건을 갖추지 못하게 된 때에는 당초 주택(재건축 등으로 새로 취득하기 전의 주택을 말하며, 이하 이 목에서 같다)에 대한 등록이 말소된 날 해당 임대기간요건을 갖춘 것으로 본다. 다만, 임대의무호수를 임대하지 않은 기간(이 항 각 호 외의 부분에 따라 계산한 기간을 말한다)이 6개월을 지난 경우는 임대기간요건을 갖춘 것으로 보지 않는다.
1) 새로 취득한 주택에 대해 2020년 7월 11일 이후 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이나 같은 조 제6호에 따른 단기민간임대주택으로 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다. 이하 이 목에서 같다)을 한 경우
2) 새로 취득한 주택이 아파트(당초 주택이 단기민간임대주택으로 등록되어 있었던 경우에는 모든 주택을 말한다)인 경우로서 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청을 하지 않은 경우
○ 소득세법 시행규칙 제74조의2 【계속 임대로 보는 부득이한 사유】
영 제155조제22항제2호가목에서 "기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 또는 그 밖의 법률에 따라 수용(협의매수를 포함한다)된 경우
2. 사망으로 상속되는 경우
○ 민간임대주택에 관한 특별법 제43조 【임대의무기간 및 양도 등】
① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호 부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.
4. “공공지원민간임대주택”이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다.
5. “장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
6. “단기민간임대주택”이란 임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.
○민간임대주택에 관한 특별법 제6조 【임대사업자 등록의 말소】
① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다.
11. 제43조에도 불구하고 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률에 따라 개정되기 전의 것을 말한다. 이하 이 조에서 같다) 제2조제5호의 장기일반민간임대주택 중 아파트(「주택법」 제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택 또는 제2조제6호의 단기민간임대주택에 대하여 임대사업자가 임대의무기간 내 등록 말소를 신청(신청 당시 체결된 임대차계약이 있는 경우 임차인의 동의가 있는 경우로 한정한다)하는 경우
⑤ 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트(「주택법」 제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.
4. 유사사례
○ 상속증여세과-4(2013.03.27.)
[회신]
1. 1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(이하 "임대기간요건"이라 함)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 「소득세법 시행령」제155조제19항에 따른 거주주택 특례을 적용받을 수 있는 것이나, 거주주택 특례를 적용받은 후에 임대기간요건(임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6개월을 지난 경우 포함)을 충족하지 못하게 된 때에는 같은 조제21항에 따라 양도소득세를 신고․납부하는 것입니다.
2. 또한, 해당 임대주택이 「소득세법 시행령」제155조제21항제2호 나목에 따른 임대기간요건 산정특례 대상(「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 같은 법에 따른 주택재개발사업의 사유가 있는 경우 해당 주택의 관리처분계획 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 포함하지 아니하는 것을 말함)인 경우에는 재개발 후 신축된 주택의 임대기간을 합산하여 임대기간을 계산하는 것입니다.
○ 서면-2018-부동산-0806(2019.01.23)
[답변내용]
1세대가「소득세법 시행령」제155조제21항을 적용받은 후 장기임대주택의 노후화로 철거되는 경우에는 같은 조 제22항제2호에 따른 장기임대주택의 임대기간요건 산정특례 규정을 적용할 수 없는 것입니다.
○ 서면-2019-부동산-0523(2019.08.12)
[답변내용]
귀 질의의 경우 1세대가 「소득세법 시행령」제155조제21항을 적용 받은 후 장기임대주택이 「도시 및 주거환경 정비법」 및 「빈집 및 소규모주택정비에관한 특례법」에 따른 재건축사업이 진행되는 경우 같은 조 제22항제2호에 따른 장기임대주택 임대기간 산정특례규정이 적용되는 것입니다.
○ 사전-2021-법령해석재산-1755(2021.12.23)
[답변내용]
위 사전답변 신청의 사실관계와 같이, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제20항(이하 “쟁점특례”라 함)에 따른 거주주택(A)과 장기임대주택(B, C)을 보유한 1세대가 장기임대주택(B, C)의 임대기간요건을 충족하기 전에 거주주택(A)을 먼저 양도하고 같은 조 제21항에 따라 쟁점특례를 적용하여 같은 영 제154조제1항에 따른 1세대1주택 비과세를 받은 경우로서, 이후 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣(이하 “민간임대주택법”) 제6조제1항제11호에 따라 민간임대주택법 제43조에 따른 임대의무기간의 2분의 1이상을 임대한 장기임대주택(C)에 대하여 임대의무기간 내 등록 말소 신청으로 등록이 말소되는 경우, ｢소득세법 시행령｣ 제155조제22항 각 호 외의 부분 후단 및 제2호라목1)에 따라 그 등록이 말소된 날에 장기임대주택(C)의 해당 임대기간요건을 갖춘 것으로 보는 것입니다.
○ 서면-2021-부동산-7820(2022.09.26.)
[답변내용]
귀 질의의 경우 임대사업자가 임대주택의 임대등록을 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제43조에 따른 임대의무기간 내 자진말소한 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제155조제22항제2호라목1), 같은 영 제155조제23항제1호 및 제167조의3제1항제2호사목의 적용요건 중 임대의무기간의 2분의 1 이상 임대한 시점을 산정하기 위한 기산일은 임대사업자의 임대사업자 등록일(임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일)부터 기산하는 것입니다.
출처 : 국세청 2023. 01. 04. 서면-2022-부동산-5333[부동산납세과-3930] | 국세법령정보시스템
