요지

신탁계약에 따라 우선수익자(대출원리금 한도내 수익 지급), 선순위수익자(일정 금액내 수익 지급), 후순위수익자(잔여수익 전부 지급)가 있는 경우로서 신탁재산(‘토지’)에 대한 사용․수익 및 처분에 대한 권한(‘실질적 통제권’)이 후순위수익자에게 이전되는 경우 해당 후순위수익자가 ｢법인세법｣ 제5조 제1항에 따라 그 신탁재산(‘토지’)을 가진 것으로 보고 ｢법인세법｣을 적용하는 것이며
해당 후순위수익자가 법인세법에 따라 작업진행률로 분양수익을 인식하는 경우 수익자 지위를 이전받음에 따라 지출한 금원은 작업진행률에 의하여 손금에 산입하는 것임

회신

귀 서면질의 사실관계와 같이 신탁계약에 따라 우선수익자(대출원리금 한도내 수익 지급), 선순위수익자(일정 금액내 수익 지급), 후순위수익자(잔여수익 전부 지급)가 있는 경우로서 신탁재산(‘토지’)에 대한 사용․수익 및 처분에 대한 권한(‘실질적 통제권’)이 후순위수익자에게 이전되는 경우 해당 후순위수익자가 ｢법인세법｣ 제5조 제1항에 따라 그 신탁재산(‘토지’)을 가진 것으로 보고 ｢법인세법｣을 적용하는 것이며
해당 후순위수익자가 같은 법 시행령 제69조 제1항에 따라 작업진행률로 분양수익을 인식하는 경우 수익자 지위를 이전받음에 따라 지출한 금원은 같은 영 같은 조 같은 항에 따른 작업진행률에 의하여 손금에 산입하는 것입니다.

1. 사실관계

 ○질의법인과 갑법인은 부동산 개발을 주업으로 영위하는 법인이며,

  -갑법인은 사업부지를 소유한 법인으로 관리형 토지신탁 방식을 통한 위탁자로서 건물을 건축하여 분양하는 사업 계획을 수립함

 ○20**년 *월 질의법인은 갑법인에 0,000억원을 지급한 후 신탁계약 상 수익자로 지정받기로 하는 약정을 체결하였으며,

  -이후 위탁자는 신탁사와 토지신탁계약 및 개발사업 약정을 체결하면서 질의법인을 신탁계약상 최후 순위의 일반 수익자로 지정

  -한편, 갑법인은 질의법인보다 선순위수익권자로 00억원 한도로 수익을 우선 지급받음

 ○질의법인은 차주로서 갑법인은 담보제공자로서 0,000억원의 PF대출 약정을 체결한 후 대출을 실행

 ○질의법인은 갑법인과 본 건의 사업 관리 업무를 수임하여 수행하고 본 건 사업의 위탁자인 갑법인으로부터 용역대금을 지급받기로 하는 PM 용역계약을 체결함

2. 질의요지

 ○부동산 시행사업을 위한 토지신탁 계약에서 위탁자가 수익자를 제3자로 지정한 경우로서 최후순위로 수익을 배분받는 경우

  -(질의1) 최후 순위 수익자로 지정된 제3자가 ｢법인세법｣ 제5조 제1항에 따라 신탁재산을 가진 것으로 보아 법인세법을 적용하는지 여부

  -(질의2) 수익자로 지정된 제3자가 위탁자에게 지급한 수익자 지위 이전 대가를 ｢법인세법 시행령｣ 제69조에 따라 작업진행률에 의하여 손금에 산입하는지 여부

3. 관련 법령

○법인세법 제5조【신탁소득】

① 신탁재산에 귀속되는 소득에 대해서는 그 신탁의 이익을 받을 수익자가 그 신탁재산을 가진 것으로 보고 이 법을 적용한다.

②제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 신탁으로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 신탁(｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣ 제9조제18항제1호에 따른 투자신탁은 제외한다)의 경우에는 신탁재산에 귀속되는 소득에 대하여 그 신탁의 수탁자[내국법인 또는 ｢소득세법｣에 따른 거주자(이하 "거주자"라 한다)인 경우에 한정한다]가 법인세를 납부할 의무가 있다. 이 경우 신탁재산별로 각각을 하나의 내국법인으로 본다.

 1. ｢신탁법｣ 제3조제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 목적신탁

 2. ｢신탁법｣ 제78조제2항에 따른 수익증권발행신탁

 3. ｢신탁법｣ 제114조제1항에 따른 유한책임신탁

 4. 그 밖에 제1호부터 제3호까지의 규정에 따른 신탁과 유사한 신탁으로서 대통령령으로 정하는 신탁

③ 제1항 및 제2항에도 불구하고 위탁자가 신탁재산을 실질적으로 통제하는 등 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 신탁의 경우에는 신탁재산에 귀속되는 소득에 대하여 그 신탁의 위탁자가 법인세를 납부할 의무가 있다.

④ ｢자본시장과 금융투자업에 관한 법률｣의 적용을 받는 법인의 신탁재산(같은 법 제251조제1항에 따른 보험회사의 특별계정은 제외한다. 이하 같다)에 귀속되는 수입과 지출은 그 법인에 귀속되는 수입과 지출로 보지 아니한다.

○법인세법 시행령 제3조의2【신탁소득】

    (중략)

②법 제5조제3항에서 "대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 신탁"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 신탁을 말한다.

 1. 위탁자가 신탁을 해지할 수 있는 권리, 수익자를 지정하거나 변경할 수 있는 권리, 신탁 종료 후 잔여재산을 귀속 받을 권리를 보유하는 등 신탁재산을 실질적으로 지배ㆍ통제할 것

 2. 신탁재산 원본을 받을 권리에 대한 수익자는 위탁자로, 수익을 받을 권리에 대한 수익자는 위탁자의 제43조제7항에 따른 지배주주등의 배우자 또는 같은 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 직계존비속(배우자의 직계존비속을 포함한다)으로 설정했을 것

○법인세법 제40조【손익의 귀속사업연도】

①내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.

② 제1항에 따른 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○법인세법 시행령 제69조【용역제공 등에 의한 손익의 귀속사업연도】

① 법 제40조제1항 및 제2항을 적용함에 있어서 건설ㆍ제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이 조에서 "건설등"이라 한다)의 제공으로 인한 익금과 손금은 그 목적물의 건설등의 착수일이 속하는 사업연도부터 그 목적물의 인도일(용역제공의 경우에는 그 제공을 완료한 날을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 속하는 사업연도까지 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 그 목적물의 건설등을 완료한 정도(이하 이 조에서 "작업진행률"이라 한다)를 기준으로 하여 계산한 수익과 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금에 산입한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 산입할 수 있다.

 1. 중소기업인 법인이 수행하는 계약기간이 1년 미만인 건설등의 경우

 2. 기업회계기준에 따라 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 수익과 비용으로 계상한 경우

    (이하 생략)

○신탁법 제35조【공평의무】

  수익자가 여럿인 경우 수탁자는 각 수익자를 위하여 공평하게 신탁사무를 처리하여야 한다. 다만, 신탁행위로 달리 정한 경우에는 그에 따른다.

○신탁법 제56조【수익권의 취득】

① 신탁행위로 정한 바에 따라 수익자로 지정된 자(제58조제1항 및 제2항에 따라 수익자로 지정된 자를 포함한다)는 당연히 수익권을 취득한다. 다만, 신탁행위로 달리 정한 경우에는 그에 따른다.

○신탁법 제64조【수익권의 양도성】

① 수익자는 수익권을 양도할 수 있다. 다만, 수익권의 성질이 양도를 허용하지 아니하는 경우에는 그러하지 아니하다．

출처 : 국세청 2025. 01. 09. 서면-2024-법규법인-3141 | 국세법령정보시스템