요지

舊임대주택법에 따른 매입임대주택을 민특법에 따른 장기일반민간임대주택으로 전환 등록한 경우 조특법§97의3에 따른 임대료 증액 제한 적용시 기준이 되는 임대차계약은 장기일반민간임대주택으로 등록 당시 존속 중인 표준임대차계약임

답변내용

귀 사전답변 신청의 경우, 기존 해석사례(사전-2019-법령해석재산-0305, 2019.10.31.)를 참고하시기 바랍니다.

※ 사전-2019-법령해석재산-0305, 2019.10.31.
거주자가 소유주택을 ｢(舊)임대주택법｣에 따른 매입임대주택으로 등록하여 임대차계약에 따라 임대하다 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 단기민간임대주택으로 변경 등록하고 다시 장기일반민간임대주택으로 변경 등록한 후 기존임대차계약이 만료되어 재계약하거나 새로운 임차인과 계약을 체결하는 경우「조세특례제한법」제97조의3제1항제2호에 따른 임대료증액 제한 기준이 되는 임대차계약은 장기일반민간임대주택으로 등록 당시 존속 중인 표준임대차계약이 되는 것입니다.

1. 사실관계

○2000.8.1. 세무서 임대사업자 등록

 ○ 2000.8.8. 舊임대주택법에 따른 임대사업자 등록(임대의무기간:5년)

 ○ 2006.2.28. 쟁점부동산(아파트) 임대개시

 ○ 2018.11.21. 쟁점부동산을 민특법에 따른 장기일반민간임대주택으로 전환(임대의무기간:8년)

 ○ 2022.2.4. 쟁점부동산의 임대사업자 등록이 민특법§6⑤에 따라 자동말소

 ○ 2024.12.30. 쟁점부동산을 2자녀에게 각 50% 부담부증여(2025.1.9. 소유권이전 등기접수)

 - 임대보증금 채무 : 675백만원

2. 질의요지

○舊｢임대주택법｣에 따른 매입임대주택을 ｢민간임대주택에 관한 특별법(이하 ⁠“민특법”)｣에 따른 장기일반민간임대주택으로 전환 등록한 경우 ｢조세특례제한법(이하 ⁠“조특법”)｣제97조의3에 따른 임대보증금 등 증액 제한 요건의 적용 방법

  * 조특법§97의3에서 규정하고 있는 요건 중 질의자가 신청한 임대보증금 등 증액 제한 기준에 대하여만 검토함

3. 관련 법령

□ 조세특례제한법(2024.12.31. 법률 제20617호로 개정된 것) 제97조의3 【장기일반민간임대주택 등에 대한 양도소득세의 과세특례】

 ① 대통령령으로 정하는 거주자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택으로서 같은 조 제4호 또는 제5호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택을 2027년 12월 31일까지 등록[2020년 7월 11일 이후 장기일반민간임대주택으로 등록 신청한 경우로서 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택을 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 공공지원민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택으로 변경 신고한 주택은 제외한다]한 후 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 그 주택을 양도하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생하는 양도소득에 대해서는 「소득세법」 제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 70의 공제율을 적용한다.

  1. 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우

  2.대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우

④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

□ 조세특례제한법(2015.08.28. 법률 제13499호로 개정된 것) 제97조의3【준공공임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례】

① 대통령령으로 정하는 거주자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 준공공임대주택을 같은 법 제5조에 따라 등록하여 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택(이하 "준공공임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 「소득세법」 제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 준공공임대주택을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 60의 공제율을 적용한다.

 1. 8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우

 2. 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우

□ 조세특례제한법 시행령(2023.02.28. 대통령령 제33264호로 개정된 것) 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】

 ③ 법 제97조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등”이란 다음 각 호의 요건을 말한다.

  1. 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 "임대료등”이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.

  3. 장기일반민간임대주택등의 임대개시일부터 10년 이상 임대할 것

 ④ 장기일반민간임대주택등의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조제5항제1호ㆍ제3호 및 제5호를 준용한다. 이 경우 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보며, ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 임대를 개시한 것으로 본다.

□조세특례제한법 시행령(2015.12.28. 대통령령 제26763호로 개정된 것) 제97조의3【준공공임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례】

③ 법 제97조의3제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등"이란 다음 각 호의 요건을 말한다.

 1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제2항에 따른 임대보증금 또는 임대료의 증액 제한

 2. 전용면적 제한

 3. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제5호에 따른 임대의무기간

 4. 최초의 임대보증금 또는 임대료의 제한

④ 제2항에 따른 준공공임대주택의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조 제5항제1호·제3호 및 제5호를 준용한다. 이 경우 ⁠「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 준공공임대주택으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보며, ⁠「민간임대주택에 관한 특별법」에 따른 민간임대주택을 준공공임대주택으로 등록하는 경우에는 5년의 범위에서 민간임대주택으로 임대한 기간의 100분의 50에 해당하는 기간을 준공공임대주택의 임대기간에 포함하여 산정한다.

□ 민간임대주택에 관한 특별법 제2조【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  1. "민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 "준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

  3. "민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

  5. "장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(「주택법」 제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다.

  7. "임대사업자”란 「공공주택 특별법」 제4조제1항에 따른 공공주택사업자(이하 "공공주택사업자”라 한다)가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대하는 사업을 할 목적으로 제5조에 따라 등록한 자를 말한다.

□ 민간임대주택에 관한 특별법 제43조【임대의무기간 및 양도 등】

 ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 "임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.

□ 민간임대주택에 관한 특별법 제44조【임대료】

 ① 임대사업자가 민간임대주택을 임대하는 경우에 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 다음 각 호의 임대료와 같다.

  2. 장기일반민간임대주택의 경우: 임대사업자가 정하는 임대료. 다만, 제5조에 따른 민간임대주택 등록 당시 존속 중인 임대차계약(이하 "종전임대차계약”이라 한다)이 있는 경우에는 그 종전임대차계약에 따른 임대료

② 임대사업자는 임대기간 동안 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 임대료의 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다.

③ 제2항에 따른 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

□ 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제34조의2【임대료】

법 제44조제2항 본문에서 "대통령령으로 정하는 증액 비율”이란 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 말한다.

  2. 제1호를 제외한 민간임대주택: 임대료의 5퍼센트. 다만, 주거비 물가지수 및 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려해야 한다.

□ 민간임대주택에 관한 특별법 제47조【표준임대차계약서】

 ① 임대사업자가 민간임대주택에 대한 임대차계약을 체결하려는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 표준임대차계약서를 사용하여야 한다.

 ② 제1항의 표준임대차계약서에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다.

  1. 임대료 및 제44조에 따른 임대료 증액 제한에 관한 사항

  2. 임대차 계약기간

  5. 임대사업자 및 임차인의 권리ㆍ의무에 관한 사항

□ 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제34조【민간임대주택의 임대의무기간 등】

 ① 법 제43조제1항에서 "임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점”이란 다음 각 호의 구분에 따른 시점을 말한다.

  1. 민간건설임대주택: 입주지정기간 개시일. 이 경우 입주지정기간을 정하지 아니한 경우에는 법 제5조에 따른 임대사업자 등록 이후 최초로 체결된 임대차계약서상의 실제 임대개시일을 말한다.

  2. 민간매입임대주택: 임대사업자 등록일. 다만, 임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 한다.

  3. 법 제5조제3항 본문에 따라 장기일반민간임대주택을 공공지원민간임대주택으로 변경신고한 경우: 변경신고의 수리일(같은 조 제5항의 경우에는 신고를 수리한 것으로 보는 날을 말한다). 다만, 변경신고 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 한다.

□ 민간임대주택에 관한 특별법 시행령(2017.09.19., 대통령령 제28323호로 개정된 것) 제34조 【민간임대주택의 임대의무기간 등】

 ① 법 제43조제1항에서 "임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점"이란 다음 각 호의 구분에 따른 시점을 말한다.

  1. 민간건설임대주택: 입주지정기간 개시일. 이 경우 입주지정기간을 정하지 아니한 경우에는 법 제5조에 따른 임대사업자 등록 이후 최초로 체결된 임대차계약서상의 실제 임대개시일을 말한다.

  2. 민간매입임대주택: 임대사업자 등록일. 다만, 임대사업자 등록 이후 임대가 개시되는 주택은 임대차계약서상의 실제 임대개시일로 한다.

  3. 법 제5조제3항 본문에 따라 단기임대주택을 기업형임대주택 또는 준공공임대주택으로 변경신고한 경우: 다음 각 목의 구분에 따른 시점

  가. 단기임대주택의 임대의무기간 종료 전에 변경신고한 경우: 해당 단기임대주택의 제1호 또는 제2호에 따른 시점

  나. 단기임대주택의 임대의무기간이 종료된 이후 변경신고한 경우: 변경신고의 수리일부터 해당 단기임대주택의 임대의무기간을 역산한 날

□ 민간임대주택에 관한 특별법(2015.08.28. 법률 제13499호로 전문개정된 것) 제2조【정의】

 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  3. "민간매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

  5. "준공공임대주택"이란 일반형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

  6. "단기임대주택"이란 일반형임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

  9. "일반형임대사업자"란 기업형임대사업자가 아닌 임대사업자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하였거나 취득하려는 임대사업자를 말한다.

□ 민간임대주택에 관한 특별법(2015.08.28. 법률 제13499호로 전문개정된 것) 제44조【임대료】

 ① 민간임대주택의 최초 임대료(임대보증금과 월임대료를 포함한다. 이하 같다)는 임대사업자가 정한다.

 ② 임대사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 연 5퍼센트의 범위에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률 등을 고려하여야 한다. 이 경우 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우의 적용기준은 국토교통부령으로 정한다.

출처 : 국세청 2025. 04. 30. 사전-2025-법규재산-0278 | 국세법령정보시스템