즉시 상담을 받아보세요!
* 연중무휴, 24시간 상담 가능
상생임대주택 조합원입주권 양도의 양도소득세 거주요건 특례
서면-2024-법규재산-0802 · 2024. 12. 19.Q질의내용
- 관리처분계획인가일 이후 주택 미철거 상태에서 상생임대주택 요건을 충족하면 조합원입주권 양도 시 거주 2년 요건 없이 양도소득세가 비과세되는지요?
S요약
R회신 내용 서면-2024-법규재산-0802 · 2024. 12. 19.
- 국세청 서면-2024-법규재산-0802 회신에 따르면, 상생임대주택 특례(소득세법 시행령 제155조의3) 요건을 충족한 경우 관리처분계획인가일 이후에도 실거주 2년 조건 없이 양도소득세 비과세 혜택이 적용될 수 있다고 안내하였습니다.
- 도시 및 주거환경정비법에 따른 관리처분계획인가일 이후, 철거되지 않은 주택이 조합원입주권으로 전환된 상태에서 소득세법 시행령 제155조의3의 요건을 모두 갖춘 경우로서, 1세대가 소득세법 제89조 제1항 제4호 각 요건을 충족한 조합원입주권을 양도할 때 양도소득세가 과세되지 않는다고 밝혔습니다.
- 상생임대차계약은 직전 임대차계약과 비교해 임대료 인상률이 5% 이하이며, 임대차계약 체결 및 임대기간 요건 등 추가 조건을 모두 충족해야 합니다.
- 실제 조합원입주권 양도 시, 보유 외 요건(비과세 금액 한도, 추가 주택·분양권 미보유 요건 등) 역시 동시에 충족되어야 함을 안내하고 있습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조: 1세대1주택, 조합원입주권 등 대통령령 요건 충족 시 양도소득세 비과세
- 소득세법 시행령 제154조: 1세대1주택의 범위와, 조정대상지역 보유·거주기간 요건, 특례적용 사유 명시
- 소득세법 시행령 제155조의3: 상생임대주택에 대한 1세대1주택 거주기간 특례 명시. 요건 충족 시 거주기간 제한 배제
- 소득세법 제88조: 조합원입주권의 정의 및 범위 명시
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
관리처분계획인가일 이후 상생임대주택 요건 충족한 경우 소득세법 시행령 제154조제1항에 따른 거주기간의 제한을 받지 않음
회신
귀 서면질의의 사실관계와 같이, ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 관리처분계획인가일 이후 철거되지 않은 주택이 조합원입주권으로 전환된 상태에서 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3 특례 요건을 모두 충족하게 된 경우로서
1세대가 ｢소득세법｣ 제89조제1항제4호의 각 목의 요건을 갖추어 해당 조합원입주권을 양도하는 경우 양도소득세가 과세되지 않는 것입니다.
1. 사실관계
○’19.09.10.甲은 조정대상지역 내 A주택 취득
○’19.12.28.직전임대차계약 체결(임차인 A, 임대기간 2년)
○’22.01.08.상생임대차계약*(임차인 B, 임대기간 2년)
*직전임대차계약 임차보증금 보다 감액하여 상생임대차계약 체결, 임대기간 동안 임차인은 주택으로 계속 사용
○’23.11.10.관리처분계획인가로 A주택이 A조합원입주권으로 전환
○’24.01.30.A조합원입주권 상태로 양도 예정(양도가액 12억원 이하)
*소득법§89 거주요건 외 다른 비과세 요건은 충족한 것으로 전제
2. 질의내용
○관리처분계획인가일 이후 주택 미철거 상태에서 상생임대주택 요건을 충족한 경우로서 조합원입주권인 상태로 양도하는 경우
-해당 주택에 실제 2년 거주하지 않더라도 조합원입주권 양도시 양도소득세가 과세되지 않는지 여부
3. 관련법령
□소득세법 제88조 【정의】
이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
9.“조합원입주권”이란 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣ 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다. 이 경우 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(같은 법 제22조에 따라 주민합의체를 구성하는 경우에는 같은 법 제2조제6호의 토지등소유자를 말한다)으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다.
□소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
①다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가.1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나.1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
4.조합원입주권을 1개 보유한 1세대[｢도시 및 주거환경정비법｣ 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣ 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.
가.양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니할 것
나.양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)
□ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
①법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건” 이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 ｢주택법｣ 제63조의2제1항제1호 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
□ 소득세법 시행령 제155조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】
①국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 “상생임대주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1.1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 “직전임대차계약”이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 “상생임대차계약”이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
2.직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
3.상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
②상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.
③직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.
④직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.
⑤제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 ｢전자정부법｣ 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.
유권해석
상생임대주택 조합원입주권 양도의 양도소득세 거주요건 특례
서면-2024-법규재산-0802 · 2024. 12. 19.Q질의내용
- 관리처분계획인가일 이후 주택 미철거 상태에서 상생임대주택 요건을 충족하면 조합원입주권 양도 시 거주 2년 요건 없이 양도소득세가 비과세되는지요?
S요약
R회신 내용 서면-2024-법규재산-0802 · 2024. 12. 19.
- 국세청 서면-2024-법규재산-0802 회신에 따르면, 상생임대주택 특례(소득세법 시행령 제155조의3) 요건을 충족한 경우 관리처분계획인가일 이후에도 실거주 2년 조건 없이 양도소득세 비과세 혜택이 적용될 수 있다고 안내하였습니다.
- 도시 및 주거환경정비법에 따른 관리처분계획인가일 이후, 철거되지 않은 주택이 조합원입주권으로 전환된 상태에서 소득세법 시행령 제155조의3의 요건을 모두 갖춘 경우로서, 1세대가 소득세법 제89조 제1항 제4호 각 요건을 충족한 조합원입주권을 양도할 때 양도소득세가 과세되지 않는다고 밝혔습니다.
- 상생임대차계약은 직전 임대차계약과 비교해 임대료 인상률이 5% 이하이며, 임대차계약 체결 및 임대기간 요건 등 추가 조건을 모두 충족해야 합니다.
- 실제 조합원입주권 양도 시, 보유 외 요건(비과세 금액 한도, 추가 주택·분양권 미보유 요건 등) 역시 동시에 충족되어야 함을 안내하고 있습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조: 1세대1주택, 조합원입주권 등 대통령령 요건 충족 시 양도소득세 비과세
- 소득세법 시행령 제154조: 1세대1주택의 범위와, 조정대상지역 보유·거주기간 요건, 특례적용 사유 명시
- 소득세법 시행령 제155조의3: 상생임대주택에 대한 1세대1주택 거주기간 특례 명시. 요건 충족 시 거주기간 제한 배제
- 소득세법 제88조: 조합원입주권의 정의 및 범위 명시
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
관리처분계획인가일 이후 상생임대주택 요건 충족한 경우 소득세법 시행령 제154조제1항에 따른 거주기간의 제한을 받지 않음
회신
귀 서면질의의 사실관계와 같이, ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 관리처분계획인가일 이후 철거되지 않은 주택이 조합원입주권으로 전환된 상태에서 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3 특례 요건을 모두 충족하게 된 경우로서
1세대가 ｢소득세법｣ 제89조제1항제4호의 각 목의 요건을 갖추어 해당 조합원입주권을 양도하는 경우 양도소득세가 과세되지 않는 것입니다.
1. 사실관계
○’19.09.10.甲은 조정대상지역 내 A주택 취득
○’19.12.28.직전임대차계약 체결(임차인 A, 임대기간 2년)
○’22.01.08.상생임대차계약*(임차인 B, 임대기간 2년)
*직전임대차계약 임차보증금 보다 감액하여 상생임대차계약 체결, 임대기간 동안 임차인은 주택으로 계속 사용
○’23.11.10.관리처분계획인가로 A주택이 A조합원입주권으로 전환
○’24.01.30.A조합원입주권 상태로 양도 예정(양도가액 12억원 이하)
*소득법§89 거주요건 외 다른 비과세 요건은 충족한 것으로 전제
2. 질의내용
○관리처분계획인가일 이후 주택 미철거 상태에서 상생임대주택 요건을 충족한 경우로서 조합원입주권인 상태로 양도하는 경우
-해당 주택에 실제 2년 거주하지 않더라도 조합원입주권 양도시 양도소득세가 과세되지 않는지 여부
3. 관련법령
□소득세법 제88조 【정의】
이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
9.“조합원입주권”이란 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 및 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣ 제29조에 따른 사업시행계획인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위를 말한다. 이 경우 ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원(같은 법 제22조에 따라 주민합의체를 구성하는 경우에는 같은 법 제2조제6호의 토지등소유자를 말한다)으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다.
□소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
①다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가.1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나.1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
4.조합원입주권을 1개 보유한 1세대[｢도시 및 주거환경정비법｣ 제74조에 따른 관리처분계획의 인가일 및 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣ 제29조에 따른 사업시행계획인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 양도 당시 실지거래가액이 12억원을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다.
가.양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 아니할 것
나.양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우(분양권을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)
□ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
①법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건” 이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 ｢주택법｣ 제63조의2제1항제1호 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.
□ 소득세법 시행령 제155조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】
①국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 “상생임대주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1.1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 “직전임대차계약”이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 “상생임대차계약”이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
2.직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
3.상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
②상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.
③직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다.
④직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다.
⑤제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 ｢전자정부법｣ 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다.
