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동일일자 주택 양도·취득 시 상속주택 특례 비과세 적용
사전-2024-법규재산-0801 · 2024. 11. 08.Q질의내용
- 상속주택(B)과 일반주택(A)을 보유한 1세대가 일반주택(A)을 양도하고 같은 날 신규주택(C)을 취득한 경우, 소득세법 시행령 제155조 제2항의 상속주택 특례에 따른 1세대1주택 비과세 적용이 가능한가요?
S요약
R회신 내용 사전-2024-법규재산-0801 · 2024. 11. 08.
- 회신 주체·출처: 국세청 사전-2024-법규재산-0801 (2024-11-08)
- 같은 날 주택을 양도하고 신규주택을 취득하는 경우, 납세자가 유리한 순서대로 양도 및 취득한 것으로 인정함을 명시하였습니다.
- 상속주택(B)과 일반주택(A)을 보유한 1세대가 일반주택(A)을 양도하고, 같은 날 신규주택(C)을 취득한 경우에도 일반주택을 먼저 양도, 그 대금으로 신규주택을 취득한 것으로 보아 상속주택 특례를 적용할 수 있다고 설명하였습니다.
- 소득세법 시행령 제155조 제2항 본문과 제154조 제9항을 근거로, 1세대1주택 비과세 판정 시 신규 취득 주택은 주택수 산입에서 제외함을 구체적으로 안내하였습니다.
- 해석 요청(질의) 사례와 유사하게 상속주택 특례 적용받는 1세대1주택 비과세 대상에 해당되는 것으로 판단됨을 명확히 회신하였습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조: 1세대1주택을 보유하고 대통령령이 정하는 요건을 충족하는 경우 양도소득세 비과세
- 소득세법 시행령 제154조 제9항: 같은 날 둘 이상의 주택을 양도하는 경우 납세자 선택 순서대로 양도한 것으로 본다
- 소득세법 시행령 제155조 제2항: 상속주택과 일반주택을 각각 1개씩 보유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우, 상속주택은 주택수에서 제외하여 1세대1주택 특례 비과세 적용
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
같은 날 주택을 양도하고 취득하는 경우 납세자가 유리하게 주택을 먼저 양도 후 신규주택을 취득한 것으로 보아 비과세 특례(상속주택 특례) 적용
답변내용
귀 세법해석 사전답변 신청의 경우, 「소득세법 시행령」제155조제2항 본문(이하 “특례규정”이라 한다)은 별도세대로부터 상속받은 상속주택(B)과 상속개시 당시 보유하던 일반주택(A)을 보유한 1세대가 일반주택(A)을 양도하는 경우 상속주택(B)을 주택수에서 제외하여 같은 영 제154조제1항에 따른 1세대1주택 비과세를 적용하는 것이며,
귀 질의와 같이 기존 일반주택(A) 양도하고 같은 날에 다른 일반주택(C)을 취득한 경우, 기존주택(A)을 먼저 양도하고 다른 일반주택(C)을 취득한 것으로 보아 특례규정을 적용할 수 있는 것입니다.
1. 사실관계
○ 2002.08.28. 甲 명의로 김포 A주택 취득
○ 2022.03.05. 甲의 남편(乙)이 乙의 父로부터 인천 서구 B주택 상속
- 乙과 乙의 父는 별도세대이며 을의 父는 1세대1주택자였음을 전제
○ 2024.8.28. 甲의 김포 A주택 양도
○ 2024.8.28. 같은 날 A주택을 양도한 잔금으로 甲․乙 공동명의 C주택 취득
2. 질의내용
○일반주택(A)과 상속주택(B)을 보유한 경우로서 일반주택(A)을 양도하고 같은 날 다른 일반주택(C)을 취득한 경우 소득령§155②의 상속주택 특례 적용시 1세대1주택으로 보아 특례 적용받을 수 있는지 여부
3. 관련법령
□ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
□ 소득세법 시행령제154조 【1세대1주택의 범위】
⑨ 법 제89조제1항제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다.
□ 소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내[종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득{조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다}하는 경우에는 2년 이내]에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (단서생략)
② 상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 "재개발사업"이라 한다), 재건축사업(이하 "재건축사업"이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업(이하 "소규모재건축사업등"이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항제1호, 제156조의2제7항제1호 및 제156조의3제5항제1호에서 같다).
1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택
4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)
유권해석
동일일자 주택 양도·취득 시 상속주택 특례 비과세 적용
사전-2024-법규재산-0801 · 2024. 11. 08.Q질의내용
- 상속주택(B)과 일반주택(A)을 보유한 1세대가 일반주택(A)을 양도하고 같은 날 신규주택(C)을 취득한 경우, 소득세법 시행령 제155조 제2항의 상속주택 특례에 따른 1세대1주택 비과세 적용이 가능한가요?
S요약
R회신 내용 사전-2024-법규재산-0801 · 2024. 11. 08.
- 회신 주체·출처: 국세청 사전-2024-법규재산-0801 (2024-11-08)
- 같은 날 주택을 양도하고 신규주택을 취득하는 경우, 납세자가 유리한 순서대로 양도 및 취득한 것으로 인정함을 명시하였습니다.
- 상속주택(B)과 일반주택(A)을 보유한 1세대가 일반주택(A)을 양도하고, 같은 날 신규주택(C)을 취득한 경우에도 일반주택을 먼저 양도, 그 대금으로 신규주택을 취득한 것으로 보아 상속주택 특례를 적용할 수 있다고 설명하였습니다.
- 소득세법 시행령 제155조 제2항 본문과 제154조 제9항을 근거로, 1세대1주택 비과세 판정 시 신규 취득 주택은 주택수 산입에서 제외함을 구체적으로 안내하였습니다.
- 해석 요청(질의) 사례와 유사하게 상속주택 특례 적용받는 1세대1주택 비과세 대상에 해당되는 것으로 판단됨을 명확히 회신하였습니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조: 1세대1주택을 보유하고 대통령령이 정하는 요건을 충족하는 경우 양도소득세 비과세
- 소득세법 시행령 제154조 제9항: 같은 날 둘 이상의 주택을 양도하는 경우 납세자 선택 순서대로 양도한 것으로 본다
- 소득세법 시행령 제155조 제2항: 상속주택과 일반주택을 각각 1개씩 보유한 1세대가 일반주택을 양도하는 경우, 상속주택은 주택수에서 제외하여 1세대1주택 특례 비과세 적용
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
같은 날 주택을 양도하고 취득하는 경우 납세자가 유리하게 주택을 먼저 양도 후 신규주택을 취득한 것으로 보아 비과세 특례(상속주택 특례) 적용
답변내용
귀 세법해석 사전답변 신청의 경우, 「소득세법 시행령」제155조제2항 본문(이하 “특례규정”이라 한다)은 별도세대로부터 상속받은 상속주택(B)과 상속개시 당시 보유하던 일반주택(A)을 보유한 1세대가 일반주택(A)을 양도하는 경우 상속주택(B)을 주택수에서 제외하여 같은 영 제154조제1항에 따른 1세대1주택 비과세를 적용하는 것이며,
귀 질의와 같이 기존 일반주택(A) 양도하고 같은 날에 다른 일반주택(C)을 취득한 경우, 기존주택(A)을 먼저 양도하고 다른 일반주택(C)을 취득한 것으로 보아 특례규정을 적용할 수 있는 것입니다.
1. 사실관계
○ 2002.08.28. 甲 명의로 김포 A주택 취득
○ 2022.03.05. 甲의 남편(乙)이 乙의 父로부터 인천 서구 B주택 상속
- 乙과 乙의 父는 별도세대이며 을의 父는 1세대1주택자였음을 전제
○ 2024.8.28. 甲의 김포 A주택 양도
○ 2024.8.28. 같은 날 A주택을 양도한 잔금으로 甲․乙 공동명의 C주택 취득
2. 질의내용
○일반주택(A)과 상속주택(B)을 보유한 경우로서 일반주택(A)을 양도하고 같은 날 다른 일반주택(C)을 취득한 경우 소득령§155②의 상속주택 특례 적용시 1세대1주택으로 보아 특례 적용받을 수 있는지 여부
3. 관련법령
□ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
□ 소득세법 시행령제154조 【1세대1주택의 범위】
⑨ 법 제89조제1항제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다.
□ 소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】
① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내[종전의 주택이 조정대상지역에 있는 상태에서 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득{조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 신규 주택(신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)을 취득하거나 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다}하는 경우에는 2년 이내]에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (단서생략)
② 상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 "재개발사업"이라 한다), 재건축사업(이하 "재건축사업"이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업(이하 "소규모재건축사업등"이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고 있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항제1호, 제156조의2제7항제1호 및 제156조의3제5항제1호에서 같다).
1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택
4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)
