요지
부동산개발과정에서 발생한 각종 비용이 양도소득세의 필요경비에 해당하는지는 관련증빙을 종합적으로 검토하여 사실판단할 사항임
회신
자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비 중 「소득세법」제97조제1항제2호에서 규정하고 있는 자본적지출액 등은 같은 법 시행령 제163조제3항에서 열거하고 있는 비용을 말하는 것으로, 귀 질의의 경우 부동산개발과정에서 발생한 각종 비용이 여기에 해당하는지는 관련증빙을 종합적으로 검토하여 사실판단할 사항입니다.
※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 1999.11.25. 갑은 경기 파주시 ○○동 소재 임야 취득
- 2013년 3월 甲과 부동산중개업자(乙)는 부동산개발 및 분양대행계약 체결하고, 乙이 해당 임야를 개발한 후 2016년 양도
․ 부동산 개발비용 및 수수료 000백만원 발생
○ 질의내용
부동산을 개발하는 과정에서 발생한 개발비용 및 수수료를 양도소득세의 필요경비 중 자본적 지출로 공제할 수 있는지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
(이하 이 조 생략)
○ 소득세법 시행령(2016.2.17. 대통령령 제26982호로 개정된 것) 제163조 【양도자산의 필요경비】
① ~ ② 생략
③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관한 경우를 말한다.
1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
2. ~ 2의2. 생략
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
3의2. ~ 3의3. 생략
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
④ 삭제
⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
가. 「증권거래세법」에 따라 납부한 증권거래세
나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
다. 공증비용, 인지대 및 소개비
라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용
2. 생략
(이하 이 조 생략)
○ 소득세법 시행령 부칙
제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, (생략)
제2조(일반적 적용례) ① 생략
② 이 영 중 양도소득에 관한 개정규정은 이 영 시행 이후 양도하는 분부터 적용한다.
제11조(양도자산의 필요경비에 관한 적용례) 제163조제3항의 개정규정은 이 영 시행 이후 지출하는 분부터 적용한다.
제24조(양도자산의 필요경비에 관한 경과조치) 이 영 시행 전의 자본적지출액 등에 대해서는 제163조제3항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.
○ 소득세법 시행령 제67조 【즉시상각의 의제】
① 생략
② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것
(이하 이 조 생략)
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 부동산거래관리과-0563 (2011.07.05)
실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액을 취득가액으로 하는 것이며, 이와 관련하여 자산을 취득하기 위하여 지출한 컨설팅비용은 취득가액에 포함되는 것이나, 이에 해당하는지 여부는 계약서, 지출증빙 등을 확인하여 판단할 사항입니다
○ 부동산납세과-263 (2013. 12. 30.)
귀 서면질의의 경우 컨설팅비용이「소득세법 시행령」제163조 제5항에 열거된 양도비인지 여부는 사실판단할 사항이며, 이에 대해서는 기존해석사례(서면인터넷방문상담4팀-285, 2006.02.14.)를 참고하시기 바랍니다
○ 서면인터넷방문상담4팀-285, 2006.02.14.
거주자의 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비 중 양도비는 소득세법시행령 제163조 제5항 각호의 경비를 말하는 것이며, 자산을 양도하기 위하여 직접 지출하는 비용에는 자산을 양도하기 위한 계약서 작성비용·공증비용·인지대·소개비 등을 포함하는 것으로, 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지 여부는 사실 판단할 사항임
○ 서면인터넷방문상담4팀-285, 2006.02.14.
실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어 「소득세법」 제97조 및 「같은법」 시행령 제163조 제3항에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우에 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제하는 것이며,
귀 질의의 경우 구체적으로 이에 해당하는지 여부는 증빙서류를 종합 ․ 확인하여 사실판단할 사항입니다.
출처 :
국세청 2016. 10. 17. 서면-2016-부동산-4182[부동산납세과-1559] | 국세법령정보시스템
