요지
신축주택을 재차임대 후 분양하는 경우로서 분양활동을 지속하는 등 일시적․잠정적으로 임대한 것으로 볼 수 있는 경우 토지 등 양도소득에 대한 법인세가 과세되지 않음
답변내용
주택을 신축하여 판매하는 법인이 대규모 미분양 사태와 분양시장 악화로 인해 미분양주택을 재차임대 후 분양하는 경우로서
미분양주택의 원활한 분양을 위해 사업목적의 변경없이 분양활동을 지속하는 등 일시적 ․ 잠정적으로 임대한 것으로 볼 수 있는 경우
「법인세법 시행령」제92조의2제4항제4호에 따라 토지 등 양도소득에 대한 법인세가 과세되지 않는 것임
다만, 일시적 ․ 잠정적 임대에 해당하는지 여부는 임대경위 ․ 사업목적의 변경 여부 ․ 임대기간 중 분양 노력․임대차계약서상 분양목적 주택 명시 여부 ․ 장부상 재고자산 계상 여부 등을 종합적으로 고려하여 사실판단할 사항임
1. 사실관계
○갑법인은 주택신축판매업을 영위하는 법인으로, 2010.12월 김포 풍무동 일대 주택건설사업(총 1,***세대)을 시행하기 위해 시공사인 **건설과 공사계약을 체결하고 주택건설사업을 진행함
○초기, 계약금 안심보장제 도입으로 1,***세대 분양에 성공하였으나 김포시 주택시장의 악화로 2014년 대규모 해약사태(1,***세대, 99.3% 미분양) 발생함
*계약금 안심보장제 : 수분양자가 중도해약 하더라도 계약금을 보전해 주는 제도
○갑법인은 대규모 미분양 사태와 계약해지 세대에 대한 계약금 및 중도금을 당장 반환해야 하는 상황에서 불가피하게 미분양주택에 대해 1차 임대(전세기간 : 2년)을 진행함
○2016년에 이르러 당시 김포시 분양시장상황 악화지속 등으로 분양이 사실상 이루어지지 못한 상태에서 전세 만료에 따른 보증금을 상환할 경우 심각한 유동성 위기까지 예상되어 결국 부득이 하게 2차 임대(전세기간 : 2년)를 실시함
* 1․2차 임대기간 중 분양전환 시도․분양전환 전략수립 등 분양을 위해 노력하였으며 임대차계약서상 “임대차 목적물이 분양 예정인 부동산”임을 명시함
○2018년 현재, 도시철도 개통 예정 등의 호재로 김포시 주택시장이 회복됨에 따라 분양이 재개되었으며, 2019년 상반기까지 분양을 추진함
2. 질의내용
○주택신축판매업자가 분양목적의 신축주택을 재차임대한 후 분양하는 경우
-토지 등 양도소득에 대한 법인세가 과세되지 않는 주택신축판매업 소득에 해당하는지 여부
3. 관련법령 및 관련사례
○ 법인세법 제55조의2【토지 등 양도소득에 대한 과세특례】
① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하며, 이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지등"이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.
(중략)
2.대통령령으로 정하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다) 및 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 아니하고 휴양ㆍ피서ㆍ위락 등의 용도로 사용하는 건축물(이하 이 조에서 "별장"이라 한다)을 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액. 다만, 「지방자치법」 제3조제3항 및 제4항에 따른 읍 또는 면에 있으면서 대통령령으로 정하는 범위 및 기준에 해당하는 농어촌주택(그 부속토지를 포함한다)은 제외한다.
3. 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 10(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액
④ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등 양도소득에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다. 다만, 미등기 토지등에 대한 토지등 양도소득에 대하여는 그러하지 아니하다.
1. 파산선고에 의한 토지등의 처분으로 인하여 발생하는 소득
2. 법인이 직접 경작하던 농지로서 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분할ㆍ통합으로 인하여 발생하는 소득
3. 「도시 및 주거환경정비법」이나 그 밖의 법률에 따른 환지(換地) 처분 등 대통령령으로 정하는 사유로 발생하는 소득
○ 법인세법 시행령 제92조의2【토지등양도소득에 대한 과세특례】
④ 법 제55조의2제4항제3호에서 "대통령령으로 정하는 사유로 발생하는 소득"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 소득을 말한다.
4.주택을 신축하여 판매(「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제2호에 따른 민간건설임대주택 또는 「공공주택 특별법」 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택을 동법에 따라 분양하거나 다른 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 법인이 그 주택 및 주택에 부수되는 토지로서 그 면적이 다음 각 목의 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 양도함으로써 발생하는 소득
가. 주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제2조제3호의 규정에 따른 주민공동시설의 면적을 제외한다)
나. 건물이 정착된 면적에 5배(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조의 규정에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적
(이하 생략)
출처 :
국세청 2018. 12. 10. 사전-2018-법령해석법인-0714[법령해석과-3199] | 국세법령정보시스템
