요지
수탁자가 자기의 계산과 책임으로 위탁받은 사업 등을 수행하고 그 사업 등에서 발생하는 손익이 수탁자에게 귀속되는 경우 수탁자가 법인세법상 납세의무자가 되는 것임
회신
○○공사가 ｢공동주택관리법｣ 제2조제1항제15호에 따른 주택관리업자(이하 ‘수탁자’)와 공동주택관리 위·수탁계약을 체결하고 공공임대주택을 위탁관리 하는 과정에서 중계기 임대, 재활용품 등의 매각, 게시판 광고수입 등 관리외 수익(이하 ‘잡수입’)이 발생하는 경우로서
수탁자가 자기의 계산과 책임으로 위탁받은 사업 등을 수행하고 그 사업 등에서 발생하는 손익이 수탁자에게 귀속되는 경우 수탁자가 ｢법인세법｣ 제3조에 따른 법인세 납세의무자가 되는 것이나, 잡수입과 관련한 관리·운영이 수탁자의 책임과 계산 하에 이루어지는지 여부 및 관련 손익이 수탁자에게 귀속되는지 여부는 구체적인 위･수탁내용 및 실질적인 위험부담 주체 등을 종합적으로 고려하여 사실판단 할 사항입니다. 끝.
1. 사실관계
○ A공사는 지방공기업으로서 택지개발과 공급, 주택의 건설·공급·임대 및 관리 등을 주요 목적사업으로 영위하고 있음
○A공사는 임대주택공급 사업과 관련하여 소유한 임대아파트를 ｢공동주택관리법｣ 제2조제1항제15호에 따른 주택관리업자에게 위탁하여 관리하고 있음
-A공사가 선정한 주택관리업자와 공동주택관리 위·수탁 계약(이하 ‘위·수탁 계약’)을 체결하고 주택관리업자는 해당 계약에 따라 임대아파트를 관리·운영하며
- 임대아파트 단지 관리 과정에서 중계기 임대수입, 재활용품 등의 매각수입, 게시판 광고수입 등 관리 외 수익(이하 ‘잡수입’)이 발생됨
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위탁자: A공사(이하 “발주기관”)
수탁자: 주택관리업자(이하 “계약상대자”)
제3조【업무의 범위】
“계약상대자”는 관리기간 중 다음 각호의 업무를 행한다.
6. 알뜰시장, 광고료 등 잡수입(수입금)은 단지 관리규약에 따라 처리(관리비보전 등)
제5조【재위탁금지】
① “계약상대자”는 제3자에게 관리업무를 재 위탁하여서는 안되며, 다음 각 호의 사항의 용역 및 공사 등은 ｢공동주택관리법 시행령｣ 제25조제1항제1호 주택관리업자 및 사업자 선정지침(국토교통부)과 “발주기관”의 주택관리 관련 규정(방침)에 의하여야 한다. 이 경우 용역시행으로 인하여 발생하는 책임은 “계약상대자”가 부담한다.
1. 경비, 청소, 소독, 승강기유지, 지능형 홈네트워크, 수선·유지(냉방·난방시설의 청소를 포함한다)를 위한 용역 및 공사와 주민공동시설의 위탁, 물품의 구입과 매각, 잡수입의 취득(어린이집 임대에 따른 잡수입 취득은 제외), 보험계약 등 국토교통부장관이 정하여 고시하는 사항의 사업자를 선정하는 경우
제6조【업무감독 및 지시】
① “발주기관”은 ｢민간임대주택에 관한 특별법 시행령｣ 제41조제2항제13호 및 ｢공동주택관리법 시행령｣ 제96조와 본 계약서의 약정에 따른 “계약상대자”의 관리업무 전반에 관하여 “발주기관”의 정기(분기 또는 반기) 자체점검 계획 또는 수시점검을 실시하고 회계장부 등 기타 필요한 자료의 제출을 요구, 조사를 행할 수 있으며, “계약상대자”는 이에 성실히 응하여야 함은 물론 점검결과 지적사항에 대하여는 시정요구일 기한만료 후 10일 이내에 조치결과를 제출하여야 한다
② “발주기관”은 제1항의 감독업무를 행하기 위하여 필요한 경우 “계약상대자”의 관리사무소에 감독직원을 파견할 수 있으며, 이 경우 “계약상대자”는 감독직원의 직무수행을 위하여 필요한 조치를 하여야 한다.
② “발주기관”은 “계약상대자”의 관리사무소 직원의 업무와 관련한 비위, 근무태만, 하자처리 등 업무소홀로 인한 민원발생 기타 부당행위에 대하여 “계약상대자”에게 해당직원의 교체를 요구할 수 있다.
제12조【관리운영자금의 수납 및 진행】
⑤ 관리비 이외에 당해 공동주택 관리로 인하여 발생한 잡수입(금융기관 예금이자, 연체료 수입, 알뜰시장 임대료, 주차료, 각종 광고 수입 등 부대시설과 복리시설의 사용료 수입 등)은 관리비 계좌와는 별도로 “계약상대자”의 책임하에 당해 관리사무소 명의의 은행계좌에 적립하여 관리운영(부가가치세 납부 포함)하여야 한다.
⑥ 제5항에 의하여 적립된 잡수입은 “발주기관”의 임대주택 표준 관리규약에 따라 제·개정한 후 단지 주민 전체를 위하여 공동관리비로 60% 보전하고, 40% 범위내에서 관리규약에 따라 공동체 활성화 등 입주민 복리증진에 적합하게 사용 후 집행잔액은 예비비로 적립하며, 관리사무소 업무추진비로는 사용할 수 없으며, 다음 각 호의 내용을 준수하여야 한다. |
2. 질의요지
○ 주택관리업자에게 위탁하여 관리하는 임대아파트의 잡수입에 대한 법인세 납세의무자가 누구인지
3. 관련 법령
○ 법인세법 제3조 【납세의무자】
① 다음 각 호의 법인은 이 법에 따라 그 소득에 대한 법인세를 납부할 의무가 있다.
1. 내국법인
2. 국내원천소득(國內源泉所得)이 있는 외국법인
○ 법인세법 제4조【과세소득의 범위】
① 내국법인에 법인세가 과세되는 소득은 다음 각 호의 소득으로 한다. 다만, 비영리내국법인의 경우에는 제1호와 제3호의 소득으로 한정한다.
1. 각 사업연도의 소득
2. 청산소득(淸算所得)
3. 제55조의2에 따른 토지등 양도소득
② 제1항제1호를 적용할 때 연결법인의 각 사업연도의 소득은 제76조의14제1항의 각 연결사업연도의 소득으로 한다.
③ 제1항제1호를 적용할 때 비영리내국법인의 각 사업연도의 소득은 다음 각 호의 사업 또는 수입(이하 "수익사업"이라 한다)에서 생기는 소득으로 한정한다.
1. 제조업, 건설업, 도매 및 소매업 등 「통계법」 제22조에 따라 통계청장이 작성ㆍ고시하는 한국표준산업분류에 따른 사업으로서 대통령령으로 정하는 것
○ 국세기본법 제14조【실질과세】
①과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
②세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다.
○공공주택 특별법 제4조【공공주택사업자】
① 국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다.
1. 국가 또는 지방자치단체
2. ｢한국토지주택공사법｣에 따른 한국토지주택공사
3. ｢지방공기업법｣ 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사
○공공주택 특별법 제50조【공공임대주택의 관리】
① 주택의 관리, 임차인대표회의 및 분쟁조정위원회 등에 관하여는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제51조, 제52조 및 제55조를 대통령령으로 정하는 바에 따라 준용한다.
○민간임대주택에 관한 특별법 제51조【민간임대주택의 관리】
① 민간건설임대주택 및 대통령령으로 정하는 민간임대주택의 회계서류 작성, 보관 등 관리에 필요한 사항은 대통령령으로 정하는 바에 따라 ｢공동주택관리법｣을 적용한다.
② 임대사업자는 민간임대주택이 300세대 이상의 공동주택 등 대통령령으로 정하는 규모 이상에 해당하면 ｢공동주택관리법｣ 제2조제1항제15호에 따른 주택관리업자에게 관리를 위탁하거나 자체관리하여야 한다.
○공동주택관리법 제2조【정의】
①이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “공동주택”이란 다음 각 목의 주택 및 시설을 말한다. 이 경우 일반인에게 분양되는 복리시설은 제외한다.
가. ｢주택법｣ 제2조제3호에 따른 공동주택
나. ｢건축법｣ 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축물
다. ｢주택법｣ 제2조제13호에 따른 부대시설 및 같은 조 제14호에 따른 복리시설
10. “관리주체”란 공동주택을 관리하는 다음 각 목의 자를 말한다.
가. 제6조제1항에 따른 자치관리리구의 대표자인 공동주택의 관리사무소장
나. 제13조제1항에 따라 관리업무를 인계하기 전의 사업주체
다. 주택관리업자
라. 임대사업자
마. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제11호에 따른 주택임대관리업자(시설물 유지·보수·개량 및 그 밖의 주택관리 업무를 수행하는 경우에 한정한다)
14. “주택관리업”이란 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하기 위하여 입주자등으로부터 의무관리대상 공동주택의 관리를 위탁받아 관리하는 업(業)을 말한다.
15. “주택관리업자”란 주택관리업을 하는 자로서 제52조 제1항에 따라 등록한 자를 말한다.
19. “임대주택”이란 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 민간임대주택 및 ｢공공주택 특별법｣에 따른 공공임대주택을 말한다.
20. “임대사업자”란 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제7호에 따른 임대사업자 및 ｢공공주택 특별법｣ 제4조제1항에 따른 공공주택사업자를 말한다.
○A공사 임대주택 표준관리규약 제3조【용어의 정의】
이 규약에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각 호와 같다.
5. “관리주체”라 함은 임대사업자가 임대주택을 자체관리하는 경우에는 그 임대사업자 또는 임대사업자가 주택관리업자에게 임대주택의 관리를 위탁하는 경우에는 그 주택관리업자를 말한다.
○A공사 임대주택 표준관리규약 제37조【관리주체의 책임 및 의무】
① 관리주체는 관계규정과 임차인대표회의와 협의하여 결정한 사항에 따라 그 업무를 선량한 관리자의 주의로써 집행할 책임과 의무가 있다.
② 관리주체와 그 직원은 업무와 관련하여 고의 또는 과실로 인하여 임차인등 또는 제3자에게 손해를 끼쳤을 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있으며, 이를 보장하기 위하여 관리주체는 보증보험에 가입하여야 하며, 가입내용을 임대사업자에게 제출하여야 한다.
○A공사 임대주택 표준관리규약 제54조【운영 기본사항】
①관리비와 사용료 외의 단지내 부대･복리시설등을 활용한 수입금은 잡수입(괄호내용생략)으로 적립해야 한다.
②“잡수입”은 공용부문･부대시설을 활용한 장소임대(통신사중계기설치 등)·재활용품(헌옷 등을 포함한다) 매각･알뜰시장 운영 수입 및 관리비용과 관련된 연체료 수입, 전기료카드납부 할인금액, 금융기관의 예금이자 등을 말한다.(단서생략)
③잡수입에 관한 사항은 관리규약으로 정하여 시행하여야 한다.
④관리주체는 잡수입의 투명하고 효율적인 운영을 위하여 관계법령이 정하는 바에 따라 사업자 선정, 계약, 수입금관리, 회계처리, 증빙보관, 입주민 정보공개 업무를 수행하여야 한다.
○A공사 임대주택 표준관리규약 제55조【사업자선정】
① 관리주체는 잡수입 등 수익사업 사업자 선정 시 ｢공동주택관리법 시행령｣ 제25조에 따라 국토교통부 장관이 고시한 ‘사업자선정지침’에 따라 선정하고 집행하여야 한다.
⑦ 제1항의 계약당사자는 관리주체(관리사무소장)와 계약대상 상대업체 대표자이어야 한다.
○A공사 임대주택 표준관리규약 제58조【잡수입의 공개】
① 관리주체는 ｢주택법 시행령｣ 제58조제8항에 따라 잡수입 운영과 관련한 내역을 임차인에게 공개하여야 한다.
출처 :
국세청 2021. 08. 19. 서면-2020-법령해석법인-4864[법령해석과-2863] | 국세법령정보시스템
