고가주택 리모델링 증축 시 양도세율·장특공제 기준

리모델링 증축 고가주택 장특공제·양도세율 면적 구분

재산세제과-429 · 2023. 03. 10.

질의 및 요약

Q질의내용

리모델링으로 증축한 고가주택의 장기보유특별공제액 및 양도소득세율 계산 시, 리모델링 전·후 주택 면적을 구분하여 보유기간을 별도로 산정해야 하는지 궁금합니다.

S요약

리모델링으로 증축한 고가주택에 대해 장기보유 특별공제액 및 양도소득세율을 산정할 때 리모델링 전·후의 주택 면적을 따로 구분하지 않고, 전체 보유기간을 기준으로 적용하는 것으로 판단됩니다. 이는 공동주택의 리모델링이 주거전용면적 30% 이내 증축에 해당하는 경우에 적용됩니다.

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핵심 정리

R회신 내용 재산세제과-429 · 2023. 03. 10.

회신 주체·출처: 기획재정부 재산세제과-429(2023-03-10)
기획재정부는 리모델링을 통해 증축이 이루어진 고가주택의 장기보유특별공제액 및 양도소득세율 산정에 대해, 리모델링 전·후의 주택 면적을 별도로 구분하지 않고 전체 보유기간으로 일괄 산정하는 것이 타당하다고 회신하였습니다.
이는 공동주택 리모델링이 주거전용면적의 30% 이내에서 증축이 이루어진 경우에 해당하며, 주택의 기존 면적과 증가된 면적을 별도로 나누어 보유기간을 산정하지 않습니다.
리모델링 전·후 주택의 토지면적이 동일하고, 단순히 주택의 면적만 증가한 경우에도 기존 주택의 전체 보유기간을 그대로 적용합니다.
적용 전제는 해당 리모델링이 「주택법」상 정의된 리모델링(증축)에 해당하고, 양도일 현재 1세대 1주택, 고가주택 요건을 충족해야 함을 명확히 하였습니다.

L관련 법령 해석

소득세법 제95조(양도차익의 계산): 양도차익 계산 시 자산의 취득과 보유, 양도의 기준을 정함
소득세법 제104조의3(고가주택의 양도): 1세대 1주택 고가주택의 과세 기준 및 특별공제 적용 규정
소득세법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위): 1세대가 1주택을 보유한 경우의 양도소득세 비과세 규정
주택법 제2조 제25호 나목: 리모델링의 정의 및 증축 기준(주거전용면적 30% 이내)

사례 Q&A

1. 리모델링 증축 고가주택의 양도소득세율 어떻게 산정하나요?

답변

리모델링으로 증축된 고가주택의 양도소득세율은 리모델링 전·후 주택 면적을 구분하지 않고, 전체 보유기간을 기준으로 산정합니다.

근거

기획재정부 유권해석에 따라 주거전용면적 30% 이내 증축 리모델링은 면적 구분 없이 전체 보유기간을 일괄 적용함.

2. 고가주택 리모델링 시 장기보유특별공제 적용 기준은?

답변

장기보유특별공제 역시 리모델링 전·후 별도 산정 없이 전체 보유기간으로 일괄 적용 가능합니다.

근거

증축 전·후 구분 없이 기존 면적의 보유기간 기준으로 특별공제 산정이 타당하다고 회신됨.

3. 리모델링으로 늘어난 면적의 보유기간은 따로 계산되나요?

답변

주택 증가 면적의 보유기간을 별도로 계산하지 않고, 전체 주택의 보유기간 기준으로 처리됩니다.

근거

해당 유권해석은 기존·증가 면적 구분 없음을 명확히 하여, 전체 주택의 보유기간을 적용한다고 밝혔습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

리모델링으로 증축한 고가주택의 장기보유 특별공제액 및 양도소득세율 계산 시, 리모델링 전·후의 주택의 면적을 구분하지 않는 것임

회신

(질의) 리모델링으로 증축한 고가주택의 장기보유특별공제액 및 양도소득세율 계산 시 리모델링 전·후의 주택의 면적을 구분하여 보유기간을 산정하여야 하는지
⁠(제1안) 구분하지 않음 ⁠(기존면적의 보유기간으로 산정)
⁠(제2안) 구분 함 ⁠(기존면적과 증가면적을 별도 산정)

(회신) 귀 질의와 같이 공동주택을 각 세대의 주거전용면적의 30퍼센트 이내에서 증축하는 리모델링의 경우 제1안이 타당합니다.

1. 사실관계

○ 2005.xx.xx. 서울 소재 A주택 취득(아파트 전용 aam², 공용 bbm²)

○ 2018.xx.xx. A주택에 리모델링 허가, 2021.xx.xx. 준공 완료

* 리모델링 전·후 토지의 면적은 동일하고 주택의 면적만 증가함

** ⁠「주택법」§2(25)나목에 따른 리모델링(증축)에 해당함을 전제함

○ 2022.xx.xx. A주택 양도

* A주택은 고가주택에 해당하며, 양도일 현재 1세대 1주택임을 전제

출처 : 기획재정부 2023. 03. 10. 재산세제과-429 | 국세법령정보시스템