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가로주택정비사업으로 임대불가 시 장기일반민간임대 특례 적용
서면-2019-법령해석재산-1495[법령해석과-2606] · 2021. 07. 27.Q질의내용
- 장기일반민간임대주택이 가로주택정비사업으로 인해 임대가 불가능할 경우, 조세특례제한법 시행령 제97조의3 제2항 제1호의 양도소득세 과세특례가 적용되는지 여부
S요약
R회신 내용 서면-2019-법령해석재산-1495[법령해석과-2606] · 2021. 07. 27.
- 국세청 서면-2019-법령해석재산-1495[법령해석과-2606], 2021-07-27 회신에 따름.
- 장기일반민간임대주택이 ｢빈집 및 소규모주택정비에 관한 특별법｣에 따른 가로주택정비사업 추진으로 임대할 수 없는 경우에도 조세특례제한법 시행령 제97조의3 제2항 제1호가 적용됨을 명확히 하였습니다.
- 관련 시행령에 따라, 해당 주택의 관리처분계획 인가일(가로주택정비사업의 경우 사업시행계획 인가일) 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지 기간을 계속 임대한 것로 보며, 실제 임대한 기간만 임대기간으로 포함합니다.
- 8년 이상 임대 등 특례 요건 충족 시 과세특례 적용이 가능함을 회신에서 확인하였습니다.
- 현행 조세특례제한법령에 의거, 소규모주택정비 등 정비사업 사유로 인한 임대불가 기간에도 임대기간 산정 특례가 적용될 수 있습니다.
L관련 법령 해석
- 조세특례제한법 제97조의3: 장기일반민간임대주택 양도 시 장기보유 특별공제율 특례(8년·10년 임대요건 등)
- 조세특례제한법 시행령 제97조의3 제2항 제1호: 소규모주택정비사업 등으로 임대할 수 없게 되는 경우 임대한 것으로 인정하는 임대기간 계산특례
- 조세특례제한법 시행령 제97조의3 제4항: 임대주택 임대기간 계산방법, 사업자등록 관련 특례 규정
- 조세특례제한법 시행령 제97조 제5항: 주택임대기간 산정 원칙, 상속 합산 등
- 조세특례제한법 시행규칙 제44조: 임차인 퇴거 시 3개월 이내의 공백기간 주택임대기간 산입
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
장기일반민간임대주택이 ｢빈집 및 소규모주택정비에 관한 특별법｣에 따른 가로주택정비사업으로 임대할 수 없는 경우 ｢조세특례제한법 시행령｣ 제97조의3 제2항 제1호가 적용됨
회신
귀 서면질의의 경우,「기획재정부 조세법령운용과-636, 2021.7.23.」를 참고하시기 바랍니다.
【질의】장기일반민간임대주택이 ｢빈집 및 소규모주택정비에 관한 특별법｣에 따른 가로주택정비사업으로 임대할 수 없는 경우 ｢조세특례제한법 시행령｣ 제97조의3 제2항 제1호 적용 여부
(제1안) 적용됨
(제2안) 적용되지 않음
【회신】귀 질의의 경우 1안이 타당합니다.
1. 사실관계
○2000.12. 경기 ○○시 소재 A주택 취득
○ 2007.03. 서울 ○○구 소재 B주택 상속
○ 2014.08. 서울 ○○○구 소재 C주택 취득(부부공동명의) 후 거주
○ 2018.09. A주택 및 B주택을 장기일반민간임대주택 등록
○ 2020. B주택에 관하여 ｢빈집 및 소규모주택정비에 관한 특별법｣에 따른 가로주택정비사업 추진
2. 질의내용
○ 장기일반민간임대주택이 ｢빈집 및 소규모주택정비에 관한 특별법｣에 따른 가로주택정비사업으로 임대할 수 없는 경우 ｢조세특례제한법 시행령｣ 제97조의3 제2항 제1호 적용 여부
3. 관련법령
○ 조세특례제한법 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 대통령령으로 정하는 거주자가 2022년 12월 31일까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 등록하여 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는「소득세법」제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 장기일반민간임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다.
1. 8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우
2. 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우
④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 조세특례제한법 시행령 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】
② 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 10년 이상 계속하여 임대한 경우와 같은 항 제1호에 따른 8년 이상 계속하여 임대한 경우는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호의 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)으로 각각 10년 또는 8년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 통산하여 각각 10년 또는 8년 이상 임대한 경우로 한다. 이 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 등록 및 임대한 기간을 계산한다.
1.「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업ㆍ재건축사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업 또는 「주택법」에 따른 리모델링으로 임대할 수 없는 경우: 해당 주택의 관리처분계획 인가일(소규모주택정비사업의 경우에는 사업시행계획 인가일, 리모델링의 경우에는 허가일 또는 사업계획승인일을 말한다) 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간 동안 계속하여 임대한 것으로 보되, 임대기간 계산 시에는 실제 임대기간만 포함한다.
2. 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 등록이 말소되는 경우: 해당 주택은 8년 동안 등록 및 임대한 것으로 본다.
④ 장기일반민간임대주택등의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조제5항제1호ㆍ제3호 및 제5호를 준용한다. 이 경우 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보며, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 임대를 개시한 것으로 본다.
○ 조세특례제한법 시행령 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】
⑤ 법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서"주택임대기간"이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다.
1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것
2. 삭제
3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것
3의2. 삭제
4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것
5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것
○ 조세특례제한법 시행규칙 제44조【주택임대기간의 계산】
영 제97조제5항제5호에서 "기획재정부령이 정하는 기간"이라 함은 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3월이내의 기간을 말한다.
출처 : 국세청 2021. 07. 27. 서면-2019-법령해석재산-1495[법령해석과-2606] | 국세법령정보시스템
유권해석
가로주택정비사업으로 임대불가 시 장기일반민간임대 특례 적용
서면-2019-법령해석재산-1495[법령해석과-2606] · 2021. 07. 27.Q질의내용
- 장기일반민간임대주택이 가로주택정비사업으로 인해 임대가 불가능할 경우, 조세특례제한법 시행령 제97조의3 제2항 제1호의 양도소득세 과세특례가 적용되는지 여부
S요약
R회신 내용 서면-2019-법령해석재산-1495[법령해석과-2606] · 2021. 07. 27.
- 국세청 서면-2019-법령해석재산-1495[법령해석과-2606], 2021-07-27 회신에 따름.
- 장기일반민간임대주택이 ｢빈집 및 소규모주택정비에 관한 특별법｣에 따른 가로주택정비사업 추진으로 임대할 수 없는 경우에도 조세특례제한법 시행령 제97조의3 제2항 제1호가 적용됨을 명확히 하였습니다.
- 관련 시행령에 따라, 해당 주택의 관리처분계획 인가일(가로주택정비사업의 경우 사업시행계획 인가일) 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지 기간을 계속 임대한 것로 보며, 실제 임대한 기간만 임대기간으로 포함합니다.
- 8년 이상 임대 등 특례 요건 충족 시 과세특례 적용이 가능함을 회신에서 확인하였습니다.
- 현행 조세특례제한법령에 의거, 소규모주택정비 등 정비사업 사유로 인한 임대불가 기간에도 임대기간 산정 특례가 적용될 수 있습니다.
L관련 법령 해석
- 조세특례제한법 제97조의3: 장기일반민간임대주택 양도 시 장기보유 특별공제율 특례(8년·10년 임대요건 등)
- 조세특례제한법 시행령 제97조의3 제2항 제1호: 소규모주택정비사업 등으로 임대할 수 없게 되는 경우 임대한 것으로 인정하는 임대기간 계산특례
- 조세특례제한법 시행령 제97조의3 제4항: 임대주택 임대기간 계산방법, 사업자등록 관련 특례 규정
- 조세특례제한법 시행령 제97조 제5항: 주택임대기간 산정 원칙, 상속 합산 등
- 조세특례제한법 시행규칙 제44조: 임차인 퇴거 시 3개월 이내의 공백기간 주택임대기간 산입
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
장기일반민간임대주택이 ｢빈집 및 소규모주택정비에 관한 특별법｣에 따른 가로주택정비사업으로 임대할 수 없는 경우 ｢조세특례제한법 시행령｣ 제97조의3 제2항 제1호가 적용됨
회신
귀 서면질의의 경우,「기획재정부 조세법령운용과-636, 2021.7.23.」를 참고하시기 바랍니다.
【질의】장기일반민간임대주택이 ｢빈집 및 소규모주택정비에 관한 특별법｣에 따른 가로주택정비사업으로 임대할 수 없는 경우 ｢조세특례제한법 시행령｣ 제97조의3 제2항 제1호 적용 여부
(제1안) 적용됨
(제2안) 적용되지 않음
【회신】귀 질의의 경우 1안이 타당합니다.
1. 사실관계
○2000.12. 경기 ○○시 소재 A주택 취득
○ 2007.03. 서울 ○○구 소재 B주택 상속
○ 2014.08. 서울 ○○○구 소재 C주택 취득(부부공동명의) 후 거주
○ 2018.09. A주택 및 B주택을 장기일반민간임대주택 등록
○ 2020. B주택에 관하여 ｢빈집 및 소규모주택정비에 관한 특별법｣에 따른 가로주택정비사업 추진
2. 질의내용
○ 장기일반민간임대주택이 ｢빈집 및 소규모주택정비에 관한 특별법｣에 따른 가로주택정비사업으로 임대할 수 없는 경우 ｢조세특례제한법 시행령｣ 제97조의3 제2항 제1호 적용 여부
3. 관련법령
○ 조세특례제한법 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 대통령령으로 정하는 거주자가 2022년 12월 31일까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 등록하여 다음 각 호의 요건을 모두 충족하는 경우 그 주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는「소득세법」제95조제1항에 따른 장기보유 특별공제액을 계산할 때 같은 조 제2항에도 불구하고 100분의 50의 공제율을 적용한다. 다만, 장기일반민간임대주택등을 10년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우에는 100분의 70의 공제율을 적용한다.
1. 8년 이상 계속하여 임대한 후 양도하는 경우
2. 대통령령으로 정하는 임대보증금 또는 임대료 증액 제한 요건 등을 준수하는 경우
④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 조세특례제한법 시행령 제97조의3【장기일반민간임대주택등에 대한 양도소득세의 과세특례】
② 법 제97조의3제1항 각 호 외의 부분 단서에 따른 10년 이상 계속하여 임대한 경우와 같은 항 제1호에 따른 8년 이상 계속하여 임대한 경우는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제4호의 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)으로 각각 10년 또는 8년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 통산하여 각각 10년 또는 8년 이상 임대한 경우로 한다. 이 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 등록 및 임대한 기간을 계산한다.
1.「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업ㆍ재건축사업, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업 또는 「주택법」에 따른 리모델링으로 임대할 수 없는 경우: 해당 주택의 관리처분계획 인가일(소규모주택정비사업의 경우에는 사업시행계획 인가일, 리모델링의 경우에는 허가일 또는 사업계획승인일을 말한다) 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간 동안 계속하여 임대한 것으로 보되, 임대기간 계산 시에는 실제 임대기간만 포함한다.
2. 종전의 「민간임대주택에 관한 특별법」(법률 제17482호 민간임대주택에 관한 특별법 일부개정법률로 개정되기 전의 것을 말한다) 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항에 따라 등록이 말소되는 경우: 해당 주택은 8년 동안 등록 및 임대한 것으로 본다.
④ 장기일반민간임대주택등의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조제5항제1호ㆍ제3호 및 제5호를 준용한다. 이 경우 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 보며, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 임대를 개시한 것으로 본다.
○ 조세특례제한법 시행령 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】
⑤ 법 제97조제4항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간(이하 이 조에서"주택임대기간"이라 한다)의 계산은 다음 각호에 의한다.
1. 주택임대기간의 기산일은 주택의 임대를 개시한 날로 할 것
2. 삭제
3. 상속인이 상속으로 인하여 피상속인의 임대주택을 취득하여 임대하는 경우에는 피상속인의 주택임대기간을 상속인의 주택임대기간에 합산할 것
3의2. 삭제
4. 5호 미만의 주택을 임대한 기간은 주택임대기간으로 보지 아니할 것
5. 제1호 또는 제3호의 규정을 적용함에 있어서 기획재정부령이 정하는 기간은 이를 주택임대기간에 산입할 것
○ 조세특례제한법 시행규칙 제44조【주택임대기간의 계산】
영 제97조제5항제5호에서 "기획재정부령이 정하는 기간"이라 함은 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간으로서 3월이내의 기간을 말한다.
출처 : 국세청 2021. 07. 27. 서면-2019-법령해석재산-1495[법령해석과-2606] | 국세법령정보시스템
