주거환경개선사업 관리처분 공급의 부가가치세 과세여부

요지

도시정비법에 따라 ◎◎도시공사가 주거환경개선사업을 시행하는 경우 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 종전의 토지를 대신하여 공급하는 토지 및 건축물은 재화의 공급에 해당하지 아니하고 공사가 받는 사업시행수수료에 대하여는 토지등소유자를 공급받는 자로 하여 세금계산서를 발급하는 것임

답변내용

｢도시 및 주거환경정비법｣ 제24조제1항에 따라 주거환경개선사업의 사업시행자로 지정된 ◎◎도시공사(이하 ⁠“공사”)가 주거환경개선사업을 시행하는 경우로서
1. 공사가 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 종전의 토지를 대신하여 공급(분양)하는 토지 및 건축물은 ｢부가가치세법｣ 제9조에 따른 재화의 공급에 해당하지 아니하는 것입니다.
2. 공사가 주거환경개선사업을 시행하고 공사비의 일정비율을 사업시행수수료로 받는 경우 공사는 같은 법 제32조제1항에 따라 토지등소유자를 공급받는 자로 하여 세금계산서를 발급하는 것입니다.

 질의요지

 ○ 도시정비법에 따라 ◎◎도시공사가 사업시행자로서 주거환경개선사업을 시행하는 경우

  1. 공사가 관리처분계획에 따라 토지등소유자에게 종전 토지 대신 토지 및 건축물을 공급하는 것이 재화의 공급인지 여부

  2. 공사의 사업시행수수료에 대한 세금계산서 발급 대상이 누구인지

 사실관계

 ○ ◎◎도시공사(이하 ⁠“신청공사” 또는 ⁠“사업시행자”)는 ○○시에서 100% 출자한 지방공사로

  - ｢도시 및 주거환경정비법｣(이하 ⁠“도시정비법”)에 따른 ｢△△주변 주거환경개선 정비구역｣ 주거환경개선사업(이하 ⁠“본건 사업”)의 사업시행자이며 본건사업의 시행과 관련하여 설립된 조합은 없음

 ○ 신청공사는 관리처분계획에 따라 토지등소유자의 토지 등을 제공받아 공동주택 및 상가를 신축한 후 일부는 토지등소유자에게 종전자산을 대신하여 공급^*(이하 ⁠“본건 공급”)하고, 나머지는 일반분양하거나 공공임대주택으로 운영함

  * 토지등소유자는 본건 공급의 분양가액이 종전 자산가액보다 큰 경우 분담금을 납부하고, 적은 경우 환급금을 지급받음

 ○ 본건 사업은 신청공사가 사업비를 선 부담한 후 일반분양 수입금액 등으로 해당 사업비를 충당하는 방식으로 진행되고

  - 신청공사는 관리처분계획에 따라 사업시행에 대한 대가로서 토지등소유자로부터 일정금액을 사업시행수수료(이하 ⁠“본건 수수료”)로 수취하며

  - 사업종료 시 수입금액으로 본건 수수료를 포함한 사업비를 충당한 후 남은 금액(개발이익)이 있을 경우 토지등소유자에게 지급함

   * 본건 사업 진행상황

 관련 법령

○ 부가가치세법 제3조【납세의무자】

  ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자로서 개인, 법인(국가‧지방자치단체와 지방자치단체조합을 포함한다), 법인격이 없는 사단‧재단 또는 그 밖의 단체는 이 법에 따라 부가가치세를 납부할 의무가 있다.

   1. 사업자

○ 부가가치세법 제9조【재화의 공급】

  ① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도(引渡)하거나 양도(讓渡)하는 것으로 한다.

○ 부가가치세법 제11조【용역의 공급】

  ① 용역의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따른 것으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로 한다.

   1. 역무를 제공하는 것

○ 부가가치세법 제32조【세금계산서 등】

  ① 사업자가 재화 또는 용역을 공급(부가가치세가 면제되는 재화 또는 용역의 공급은 제외한다)하는 경우에는 다음 각 호의 사항을 적은 계산서(이하 "세금계산서"라 한다)를 그 공급을 받는 자에게 발급하여야 한다.

   1. 공급하는 사업자의 등록번호와 성명 또는 명칭

   2. 공급받는 자의 등록번호. 다만, 공급받는 자가 사업자가 아니거나 등록한 사업자가 아닌 경우에는 대통령령으로 정하는 고유번호 또는 공급받는 자의 주민등록번호

   3. 공급가액과 부가가치세액

   4. 작성 연월일

   5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

○ 조세특례제한법 제104조의7【정비사업조합에 대한 과세특례】

  ③ 정비사업조합이 ｢도시 및 주거환경정비법｣ 또는 ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특별법｣에 따라 해당 정비사업에 관한 공사를 마친 후에 그 관리처분계획에 따라 조합원에게 공급하는 것으로서 종전의 토지를 대신하여 공급하는 토지 및 건축물(해당 정비사업의 시행으로 건설된 것만 해당한다. 이하 이 조에서 같다)은 ｢부가가치세법｣ 제9조 및 제10조에 따른 재화의 공급으로 보지 아니한다.

○ 도시 및 주거환경정비법 제2조【정의】

  이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

   1. ⁠“정비구역”이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제16조에 따라 지정·고시된 구역을 말한다.

   2. ⁠“정비사업”이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다.

    가. 주거환경개선사업: 도시저소득 주민이 집단 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개량하기 위한 사업

    나. 재개발사업: 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업. 이 경우 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재개발사업을 ⁠“공공재개발사업”이라 한다. ⁠(중략)

    다. 재건축사업: 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업. 이 경우 다음 요건을 모두 갖추어 시행하는 재건축사업을 ⁠“공공재건축사업”이라 한다. ⁠(이하 생략)

   9. ⁠“토지등소유자”란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다. ⁠(단서생략)

    가. 주거환경개선사업 및 재개발사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자

   10. ⁠“토지주택공사등”이란 ｢한국토지주택공사법｣에 따라 설립된 한국토지주택공사 또는 ｢지방공기업법｣에 따라 주택사업을 수행하기 위하여 설립된 지방공사를 말한다.

○ 지방공기업법 제49조【설립】

  ② 지방자치단체는 공사를 설립하는 경우 그 설립, 업무 및 운영에 관한 기본적인 사항을 조례로 정하여야 한다.

○ 도시 및 주거환경정비법 제23조【정비사업의 시행방법】

  ① 주거환경개선사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법 또는 이를 혼용하는 방법으로 한다.

   1. 제24조에 따른 사업시행자가 정비구역에서 정비기반시설 및 공동이용시설을 새로 설치하거나 확대하고 토지등소유자가 스스로 주택을 보전·정비하거나 개량하는 방법

   2. 제24조에 따른 사업시행자가 제63조에 따라 정비구역의 전부 또는 일부를 수용하여 주택을 건설한 후 토지등소유자에게 우선 공급하거나 대지를 토지등소유자 또는 토지등소유자 외의 자에게 공급하는 방법

   3. 제24조에 따른 사업시행자가 제69조제2항에 따라 환지로 공급하는 방법

   4. 제24조에 따른 사업시행자가 정비구역에서 제74조에 따라 인가받은 관리처분계획에 따라 주택 및 부대시설·복리시설을 건설하여 공급하는 방법

○ 도시 및 주거환경정비법 제24조【주거환경개선사업의 시행자】

  ① 제23조제1항제2호부터 제4호까지의 규정에 따른 방법으로 시행하는 주거환경개선사업은 시장·군수등이 직접 시행하거나 다음 각 호에서 정한 자에게 시행하게 할 수 있다.

   1. 시장·군수 등이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자를 사업시행자로 지정하는 경우

    가. 토지주택공사등

    나. 주거환경개선사업을 시행하기 위하여 국가, 지방자치단체, 토지주택공사등 또는 ｢공공기관의 운영에 관한 법률｣ 제4조에 따른 공공기관이 총 지분의 100분의 50을 초과하는 출자로 설립한 법인

○ 도시 및 주거환경정비법 제35조【조합설립인가 등】

  ① 시장·군수등, 토지주택공사등 또는 지정개발자가 아닌 자가 정비사업을 시행하려는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여야 한다. ⁠(단서생략)

○ 도시 및 주거환경정비법 제47조【주민대표회의】

  ① 토지등소유자가 시장‧군수등 또는 토지주택공사등의 사업시행을 원하는 경우에는 정비구역 지정‧고시 후 주민대표기구(이하 "주민대표회의"라 한다)를 구성하여야 한다.

  ③ 주민대표회의는 토지등소유자의 과반수의 동의를 받아 구성하며, 국토교통부령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 시장‧군수등의 승인을 받아야 한다.

  ⑤ 주민대표회의 또는 세입자(상가세입자를 포함한다. 이하 같다)는 사업시행자가 다음 각 호의 사항에 관하여 제53조에 따른 시행규정을 정하는 때에 의견을 제시할 수 있다. 이 경우 사업시행자는 주민대표회의 또는 세입자의 의견을 반영하기 위하여 노력하여야 한다.

   1. 건축물의 철거

   2. 주민의 이주(세입자의 퇴거에 관한 사항을 포함한다)

   3. 토지 및 건축물의 보상(세입자에 대한 주거이전비 등 보상에 관한 사항을 포함한다)

   4. 정비사업비의 부담

   5. 세입자에 대한 임대주택의 공급 및 입주자격

   6. 그 밖에 정비사업의 시행을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항

  ⑥ 주민대표회의의 운영, 비용부담, 위원의 선임 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 도시 및 주거환경정비법 제53조【시행규정의 작성】

  시장‧군수등, 토지주택공사등 또는 신탁업자가 단독으로 정비사업을 시행하는 경우 다음 각 호의 사항을 포함하는 시행규정을 작성하여야 한다.

   1. 정비사업의 종류 및 명칭

   2. 정비사업의 시행연도 및 시행방법

   3. 비용부담 및 회계

   4. 토지등소유자의 권리‧의무

   5. 정비기반시설 및 공동이용시설의 부담

   6. 공고‧공람 및 통지의 방법

   7. 토지 및 건축물에 관한 권리의 평가방법

   8. 관리처분계획 및 청산(분할징수 또는 납입에 관한 사항을 포함한다). 다만, 수용의 방법으로 시행하는 경우는 제외한다.

   9. 시행규정의 변경

   10. 사업시행계획서의 변경

   11. 토지등소유자 전체회의(신탁업자가 사업시행자인 경우로 한정한다)

   12. 그 밖에 시‧도조례로 정하는 사항

○ 도시 및 주거환경정비법 제69조【다른 법령의 적용 및 배제】

  ② 정비사업과 관련된 환지에 관하여는 ｢도시개발법｣ 제28조부터 제49조까지의 규정을 준용한다. 이 경우 같은 법 제41조제2항 본문에 따른 ⁠“환지처분을 하는 때”는 ⁠“사업시행계획인가를 하는 때”로 본다.

○ 도시 및 주거환경정비법 제74조【관리처분계획의 인가 등】

  ① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장‧군수등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경‧중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장‧군수등에게 신고하여야 한다.

   1. 분양설계

   2. 분양대상자의 주소 및 성명

   3. 분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액(임대관리 위탁주택에 관한 내용을 포함한다)

   4. 다음 각 목에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법. 다만, 나목의 경우에는 제30조제1항에 따라 선정된 임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다.

    가. 일반 분양분

    나. 공공지원민간임대주택

    다. 임대주택

    라. 그 밖에 부대시설‧복리시설 등

   5. 분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장‧군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)

   6. 정비사업비의 추산액(재건축사업의 경우에는 ｢재건축초과이익 환수에 관한 법률｣에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함한다) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기

   7. 분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세

   8. 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액

   9. 그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 관하여 대통령령으로 정하는 사항

○ 도시 및 주거환경정비법 제83조【정비사업의 준공인가】

  ① 시장‧군수등이 아닌 사업시행자가 정비사업 공사를 완료한 때에는 대통령령으로 정하는 방법 및 절차에 따라 시장‧군수등의 준공인가를 받아야 한다.

  ③ 시장‧군수등은 제2항 전단 또는 후단에 따른 준공검사를 실시한 결과 정비사업이 인가받은 사업시행계획대로 완료되었다고 인정되는 때에는 준공인가를 하고 공사의 완료를 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.

○ 도시 및 주거환경정비법 제86조【이전고시 등】

  ① 사업시행자는 제83조제3항 및 제4항에 따른 고시가 있은 때에는 지체 없이 대지확정측량을 하고 토지의 분할절차를 거쳐 관리처분계획에서 정한 사항을 분양받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의 소유권을 이전하여야 한다. 다만, 정비사업의 효율적인 추진을 위하여 필요한 경우에는 해당 정비사업에 관한 공사가 전부 완료되기 전이라도 완공된 부분은 준공인가를 받아 대지 또는 건축물별로 분양받을 자에게 소유권을 이전할 수 있다.

  ② 사업시행자는 제1항에 따라 대지 및 건축물의 소유권을 이전하려는 때에는 그 내용을 해당 지방자치단체의 공보에 고시한 후 시장‧군수등에게 보고하여야 한다. 이 경우 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있은 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다.

○ 도시 및 주거환경정비법 제87조【대지 및 건축물에 대한 권리의 확정】

  ① 대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제86조제2항에 따라 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권‧전세권‧저당권‧임차권‧가등기담보권‧가압류 등 등기된 권리 및 ｢주택임대차보호법｣ 제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.

  ② 제1항에 따라 취득하는 대지 또는 건축물 중 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은 ｢도시개발법｣ 제40조에 따라 행하여진 환지로 본다.

  ③ 제79조제4항에 따른 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 ｢도시개발법｣ 제34조에 따른 보류지 또는 체비지로 본다.

○ 도시 및 주거환경정비법 제89조【청산금 등】

  ① 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 사업시행자는 제86조제2항에 따른 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 "청산금"이라 한다)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다.

○ 도시 및 주거환경정비법 제92조【비용부담의 원칙】

  ① 정비사업비는 이 법 또는 다른 법령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사업시행자가 부담한다.

○ 도시 및 주거환경정비법 제93조【비용의 조달】

  ① 사업시행자는 토지등소유자로부터 제92조제1항에 따른 비용과 정비사업의 시행과정에서 발생한 수입의 차액을 부과금으로 부과‧징수할 수 있다.

  ② 사업시행자는 토지등소유자가 제1항에 따른 부과금의 납부를 태만히 한 때에는 연체료를 부과‧징수할 수 있다.

○ 도시개발법 제40조【환지처분】

  ① 시행자는 환지 방식으로 도시개발사업에 관한 공사를 끝낸 경우에는 지체 없이 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하고 공사 관계 서류를 일반인에게 공람시켜야 한다.

  ⑤ 시행자는 환지처분을 하려는 경우에는 환지 계획에서 정한 사항을 토지 소유자에게 알리고 대통령령으로 정하는 바에 따라 이를 공고하여야 한다.

○ 도시개발법 제42조【환지처분의 효과】

  ① 환지 계획에서 정하여진 환지는 그 환지처분이 공고된 날의 다음 날부터 종전의 토지로 보며, 환지 계획에서 환지를 정하지 아니한 종전의 토지에 있던 권리는 그 환지처분이 공고된 날이 끝나는 때에 소멸한다.

출처 : 국세청 2022. 08. 25. 사전-2022-법규부가-0831[법규과-2449] | 국세법령정보시스템