요지

주택 양도 전에 분양권의 매매계약을 합의해제하는 경우, 양도일 현재 보유하고 있는 주택을 기준으로 1세대1주택 비과세를 판단하는 것이고, 1세대1주택ㆍ분양권규정(소득령§156의3②ㆍ③)을 적용하지 않는 것임

답변내용

국내에 1주택을 보유한 1세대가 분양권을 취득하였으나, 해당 분양권의 매매계약이 종전주택 양도 전에 해제된 경우, 양도하는 종전주택의 비과세 여부는 ⁠「소득세법 시행령」제154조제1항의 1세대1주택에 해당하는지를 판단하여 적용하는 것입니다.

1. 사실관계

○ ’01년 서울 강서구 소재 A아파트(85㎡) 1억 3천5백만원 구입

○ ’21.1.7. 도시형생활주택(강서구 소재) B분양권 계약

○ ’23.5.23. 도시형생활주택 분양계약해제합의서 작성

○ ’23.7월 도시형생활주택 준공

○ ’24.1.23. A아파트 매도

2. 질의내용

○종전주택과 분양권을 보유한 1세대가 종전주택 양도 전에, 취득한 분양권의 매매계약을 합의해제 한 경우로서,

  - 분양권 취득 후 3년이 지난 후 종전주택을 양도하는 경우에도 소득령§156의3②․③ 적용대상인지 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제88조【정의】

  이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

  1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.(중간생략)

  10. "분양권"이란 「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말한다.

○ 소득세법 시행령 제152조의5 【분양권의 범위】

 법 제88조제10호에서 "「주택법」 등 대통령령으로 정하는 법률"이란 다음 각 호의 법률을 말한다.

 1. ⁠「건축물의 분양에 관한 법률」

 2. ⁠「공공주택 특별법」

 3. ⁠「도시개발법」

 4. ⁠「도시 및 주거환경정비법」

 5. ⁠「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」

 6. ⁠「산업입지 및 개발에 관한 법률」

 7. ⁠「주택법」

 8. ⁠「택지개발촉진법」

○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

 ① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

  3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

  가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

  나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

 ② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 조합원입주권 또는 분양권을 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업 또는 재개발사업, ⁠「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

○ 소득세법 시행령 제154조【1세대1주택의 범위】

 ① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. ⁠(후단 생략)

○ 소득세법 시행령 제156조의3 【주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례】

 ② 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전주택"이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 같은 항 제1호, 제2호가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다.

 ③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전주택"이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 같은 항 제2호가목 및 같은 항 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다.

  1. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것

  2. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전의 주택을 양도할 것

○ 국세기본법 제21조【납세의무의 성립시기】

 ① 국세를 납부할 의무는 이 법 및 세법에서 정하는 과세요건이 충족되면 성립한다.

 ② 제1항에 따른 국세를 납부할 의무의 성립시기는 다음 각 호의 구분에 따른다.

  1. 소득세ㆍ법인세: 과세기간이 끝나는 때. 다만, 청산소득에 대한 법인세는 그 법인이 해산을 하는 때를 말한다.

  2. 상속세: 상속이 개시되는 때

  3. 증여세: 증여에 의하여 재산을 취득하는 때

  4. 부가가치세: 과세기간이 끝나는 때. 다만, 수입재화의 경우에는 세관장에게 수입신고를 하는 때를 말한다.

  5. 개별소비세ㆍ주세: 과세물품을 제조장으로부터 반출하거나 판매장에서 판매하는 때, 과세장소에 입장하거나 과세유흥장소에서 유흥음식행위를 하는 때 또는 과세영업장소에서 영업행위를 하는 때. 다만, 수입물품의 경우에는 세관장에게 수입신고를 하는 때를 말한다.

  6. 인지세: 과세문서를 작성한 때

  7. 증권거래세: 해당 매매거래가 확정되는 때

  8. 교육세: 다음 각 목의 구분에 따른 시기

  가. 국세에 부과되는 교육세: 해당 국세의 납세의무가 성립하는 때

  나. 금융ㆍ보험업자의 수익금액에 부과되는 교육세: 과세기간이 끝나는 때

  9. 농어촌특별세: ｢농어촌특별세법｣ 제2조제2항에 따른 본세의 납세의무가 성립하는 때

  10. 종합부동산세: 과세기준일

   (중간생략)

 ③ 다음 각 호의 국세를 납부할 의무의 성립시기는 제2항에도 불구하고 다음 각 호의 구분에 따른다.

  1. 원천징수하는 소득세ㆍ법인세: 소득금액 또는 수입금액을 지급하는 때

  2. 납세조합이 징수하는 소득세 또는 예정신고납부하는 소득세: 과세표준이 되는 금액이 발생한 달의 말일

  3. 중간예납하는 소득세ㆍ법인세 또는 예정신고기간ㆍ예정부과기간에 대한 부가가치세: 중간예납기간 또는 예정신고기간ㆍ예정부과기간이 끝나는 때

  4. 수시부과(隨時賦課)하여 징수하는 국세: 수시부과할 사유가 발생한 때

○ 국세기본법 제22조【납세의무의 확정】

 ① 국세는 이 법 및 세법에서 정하는 절차에 따라 그 세액이 확정된다.

 ② 다음 각 호의 국세는 납세의무자가 과세표준과 세액을 정부에 신고했을 때에 확정된다. 다만, 납세의무자가 과세표준과 세액의 신고를 하지 아니하거나 신고한 과세표준과 세액이 세법에서 정하는 바와 맞지 아니한 경우에는 정부가 과세표준과 세액을 결정하거나 경정하는 때에 그 결정 또는 경정에 따라 확정된다.

  1. 소득세

  2. 법인세

  3. 부가가치세

  4. 개별소비세

  5. 주세

  6. 증권거래세

  7. 교육세

  8. 교통ㆍ에너지ㆍ환경세

  9. 종합부동산세(납세의무자가 ｢종합부동산세법｣ 제16조제3항에 따라 과세표준과 세액을 정부에 신고하는 경우에 한정한다)

 ③ 제2항 각 호 외의 국세는 해당 국세의 과세표준과 세액을 정부가 결정하는 때에 확정된다. ⁠(이하 생략)

○ 민법 제544조【이행지체와 해제】

당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.

○ 민법 제548조【해제의 효과, 원상회복의무】

 ① 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.

○ 소득세법 기본통칙 98-162…2【 부동산에 관한 권리의 취득시기 】

   부동산의 분양계약을 체결한 자가 해당 계약에 관한 모든 권리를 양도한 경우에는 그 권리에 대한 취득시기는 해당 부동산을 분양받을 수 있는 권리가 확정되는 날(아파트당첨권은 당첨일)이고 타인으로부터 그 권리를 인수받은 때에는 잔금청산일이 취득시기가 된다.

○ 주택법 제2조 【정의】

  이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

 1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

 3. "공동주택"이란 건축물의 벽ㆍ복도ㆍ계단이나 그 밖의 설비 등의 전부 또는 일부를 공동으로 사용하는 각 세대가 하나의 건축물 안에서 각각 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 주택을 말하며, 그 종류와 범위는 대통령령으로 정한다.

 20. "도시형 생활주택"이란 300세대 미만의 국민주택규모에 해당하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택을 말한다.

○ 주택법 시행령 제10조 【도시형 생활주택】

① 법 제2조제20호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 ⁠「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조제1항제1호에 따른 도시지역에 건설하는 다음 각 호의 주택을 말한다.

 1. 소형 주택: 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 공동주택

 가. 세대별 주거전용면적은 60제곱미터 이하일 것

 나. 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실 및 부엌을 설치할 것

 다. 주거전용면적이 30제곱미터 미만인 경우에는 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것

 라. 주거전용면적이 30제곱미터 이상인 경우에는 욕실 및 보일러실을 제외한 부분을 세 개 이하의 침실(각각의 면적이 7제곱미터 이상인 것을 말한다. 이하 이 목에서 같다)과 그 밖의 공간으로 구성할 수 있으며, 침실이 두 개 이상인 세대수는 소형 주택 전체 세대수(제2항 단서에 따라 소형 주택과 함께 건축하는 그 밖의 주택의 세대수를 포함한다)의 3분의 1(그 3분의 1을 초과하는 세대 중 세대당 주차대수를 0.7대 이상이 되도록 주차장을 설치하는 경우에는 해당 세대의 비율을 더하여 2분의 1까지로 한다)을 초과하지 않을 것

 마. 지하층에는 세대를 설치하지 아니할 것

 2. 단지형 연립주택: 소형 주택이 아닌 연립주택. 다만, 「건축법」 제5조제2항에 따라 같은 법 제4조에 따른 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 층수를 5개층까지 건축할 수 있다.

 3. 단지형 다세대주택: 소형 주택이 아닌 다세대주택. 다만, ⁠「건축법」 제5조제2항에 따라 같은 법 제4조에 따른 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 층수를 5개층까지 건축할 수 있다.

  (이하 ②․③생략)

출처 : 국세청 2024. 04. 19. 사전-2024-법규재산-0204 | 국세법령정보시스템