공공임대아파트 분양권 공동명의 변경 증여가액 평가

공공임대아파트 분양권 공동명의 변경 시 증여가액 평가

서면-2022-상속증여-3675[상속증여세과-199] · 2023. 04. 13.

질의 및 요약

Q질의내용

공공임대아파트 분양전환계약을 부부 공동명의로 변경하는 경우, 증여재산가액은 어떻게 평가되는지요?

S요약

상속세 및 증여세법에 따라 공공임대아파트 분양 계약을 부부 공동명의로 변경할 경우, 해당 분양권의 증여재산가액은 시가로 평가하지만, 시가 산정이 어려울 시에는 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄 금액을 합산하여 산정하는 것으로 판단됩니다.

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핵심 정리

R회신 내용 서면-2022-상속증여-3675[상속증여세과-199] · 2023. 04. 13.

국세청 서면-2022-상속증여-3675[상속증여세과-199](2023-04-13) 회신.
공공임대아파트 분양전환계약의 명의를 부부 공동명의로 변경할 때 증여재산가액 평가는 상속세 및 증여세법 시행령 제51조 제2항에 따라 판단되며, 시가로 평가하되 시가 산정이 어려운 경우에는 불입한 금액과 평가기준일 프리미엄을 합산하여 산정합니다.
납입한 분양대금 외에 프리미엄이 존재한다면, 그 금액 역시 증여재산가액 산정에 포함됩니다.
사실관계에서 확인된 증여액(예: 질의인이 배우자에게 증여한 금액)은 이미 증여세 신고 대상이므로, 중복과세되지 않도록 별도 관리가 필요합니다.
상기 내용은 국세청의 기존 사례(상속증여-2429, 2019.01.23) 및 관련 법령에 기초하고 있습니다.

L관련 법령 해석

상속세 및 증여세법 제60조(평가의 원칙): 상속세 또는 증여세 대상 재산의 가액은 평가기준일 현재 시가로 평가하며, 시가 산정이 어려울 경우 관련 규정을 따른다.
상속세 및 증여세법 시행령 제51조 제2항: 부동산을 취득할 수 있는 권리는 평가기준일까지 납입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄을 합산한 금액으로 평가한다. 단, 해당 권리에 소득세법 시행령 제165조 제8항 제3호에 따른 가액이 있을 시 그 가액을 적용한다.
상속세 및 증여세법 제60조 제3항: 시가 산정이 곤란한 경우, 재산의 종류, 규모, 거래상황 등을 고려하여 시행령에서 정한 평가방법을 적용한다.

사례 Q&A

1. 공공임대아파트 분양권 부부 공동명의 변경 시 증여가액 산정 기준은?

답변

분양권의 증여재산가액은 평가기준일에 시가로 평가하되, 시가 산정이 곤란하면 납입한 금액과 프리미엄을 합산해 산출합니다.

근거

상속세 및 증여세법 시행령 제51조 제2항 및 국세청 유권해석(서면-2022-상속증여-3675)에 따르면, 분양권 명의 변경 시 이 같은 방식으로 평가한다고 보았습니다.

2. 공공임대아파트 분양권 증여 시 이미 증여받은 돈을 납부했다면 중복 과세 되나요?

답변

기존에 증여세를 신고·납부한 금액은 이중 과세되지 않도록 별도관리 됩니다.

근거

국세청 유권해석 및 해당 사실관계에서 기증여금액 증여세 신고 사실을 반영하여 처리가 이루어짐을 명시하였습니다.

3. 분양전환 예정 공공임대아파트 권리 증여, 프리미엄이 있으면 어떻게 산정하나요?

답변

분양권에 프리미엄이 발생한 경우, 평가기준일 현재 프리미엄 금액도 증여재산가액에 합산해야 합니다.

근거

상속세 및 증여세법 시행령 제51조 제2항 및 국세청 회신(서면-2022-상속증여-3675)에 따라 프리미엄의 합산이 명확히 규정되어 있습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

부동산을 취득할 수 있는 권리의 평가는 시가로 평가하되, 시가를 산정하기 어려운 경우 평가기준일까지 불입한 금액과 평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 평가하는 것임

회신

귀 질의의 경우 기존 질의회신 사례(상속증여세과-2429, 2019.1.23)를 참고하시기 바랍니다.

1. 사실관계

○질의인의 배우자(이하 ⁠“배우자”라 함)명의로 계약한 공공임대아파트 분양전환계약의 명의를 부부공동명의로 변경하고자 함.

-질의일 현재 배우자는 총 분양대금 985백만원 중 747백만원을 납부하였고 잔액은 10년간 분할납부 예정

-납부한 747백만원 중 400백만원은 배우자가 질의인으로부터 증여받아 납부하였으며 증여세 신고함

2. 질의내용

○부부공동소유(각 1/2지분)로 분양계약 명의변경시 증여재산가액은?

3. 관련법령

○상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙】

①이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 다음 각 호의 경우에 대해서는 각각 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 시가로 본다.

1. ⁠「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 증권시장으로서 대통령령으로 정하는 증권시장에서 거래되는 주권상장법인의 주식등 중 대통령령으로 정하는 주식등(제63조제2항에 해당하는 주식등은 제외한다)의 경우: 제63조제1항제1호가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

2. 「특정 금융거래정보의 보고 및 이용 등에 관한 법률」 제2조제3호에 따른 가상자산의 경우: 제65조제2항에 규정된 평가방법으로 평가한 가액

②제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

○상속세 및 증여세법 시행령 제51조【지상권등의 평가】

②법 제61조제3항에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 납입한 금액과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다. 다만, 해당 권리에 대하여 「소득세법 시행령」 제165조제8항제3호에 따른 가액이 있는 경우에는 해당 가액으로 한다.

4. 관련 사례

○상속증여-2429, 2019.01.23.

출처 : 국세청 2023. 04. 13. 서면-2022-상속증여-3675[상속증여세과-199] | 국세법령정보시스템

간편 문의

공공임대아파트 분양권 공동명의 변경 시 증여가액 평가

Q질의내용

S요약

R회신 내용 서면-2022-상속증여-3675[상속증여세과-199] · 2023. 04. 13.

L관련 법령 해석

요지

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