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집합건물 호별 취득가액 산정 방식에 관한 유권해석
사전-2024-법규재산-0358 · 2024. 05. 30.Q질의내용
- 집합건물을 신축하여 구분등기한 뒤 일부 호를 양도하는 경우, 호별 감정평가가액을 기준으로 취득가액을 안분할 수 있는지요?
S요약
R회신 내용 사전-2024-법규재산-0358 · 2024. 05. 30.
- 국세청 사전-2024-법규재산-0358 회신에 근거합니다.
- 집합건물 신축 후 호별 구분등기 및 감정평가를 하였더라도, 감정평가금액을 기준으로 호별 취득가액을 안분하는 것은 불가하다고 회신하였습니다.
- 호별 취득가액은 개별원가계산방법 또는 면적비율에 의한 안분계산방법으로 산정해야 한다고 명확히 하였습니다.
- 관련 법령 및 해석에 따라, 양도가액이 실지거래가액인 경우에도 호별 감정평가액을 기준으로 취득가액을 산정하는 것은 합당하지 않음이 확인됩니다.
- 실무적으로 집합건물의 각 호에 대해 취득가액 구성비를 산정할 때, 감정평가액이 아닌 실제 소요원가 또는 면적비례로 안분하도록 유의해야 할 것입니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제100조 제2항: 토지와 건물 등 자산을 구분 기장하지 않은 경우 대통령령에 따라 안분계산
- 소득세법 제100조 제1항: 양도차익 산정 시 실지거래가액 또는 기준시가 사용 규정
- 소득세법 시행령 제89조: 자기가 행한 건설로 취득한 자산의 취득가액은 원재료비, 노무비 등 부대비용의 합계액
- 개별원가계산방법 및 면적비율에 의한 안분계산방법: 집합건물 호별 취득가액 산정에 적용
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
집합건물의 호별 취득가액은 개별원가계산방법 또는 면적비율에 의한 안분계산방법으로 산정하는 것임
답변내용
귀 사전답변신청의 사실관계와 같이 집합건물을 신축하고 이후 호별 구분등기 및 감정평가를 하여 일부 호를 양도하는 경우, 그 감정평가 금액을 기준으로 집합건물의 호별 취득가액을 안분계산할 수는 없는 것입니다.
집합건물의 호별 취득가액은 개별원가계산방법 또는 면적비율에 의한 안분계산방법으로 산정하는 것입니다.
1. 사실관계
○ ‘14.03.10. OO시 OO구 소재 토지 취득
○ ‘15.03.31. 쟁점건물(4층) 신축
○ ‘15.05.08. 단독건물 → 집합건물로 호별 구분등기
○ ‘15.05.11. 쟁점건물의 감정가액 평가서 작성
* 쟁점건물의 감정가액은 호별로 구분된 가액
○’24.03.06. 쟁점건물(4층) 상가 중 일부를(1층 및 2층) 양도
○’24.03.12. 쟁점건물의 1층 및 2층 감정가액 평가
2. 질의요지
○ 신축한 집합건물을 구분등기하고 그 집합건물 중 일부를 실지거래가액으로 양도하는 경우
-구분등기일이 속하는 과세기간에 감정한 각 호별 감정평가가액을 기준으로 취득가액을 안분계산할 수 있는지 여부
3. 관련 법령
○ 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.
○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.
④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액등】
① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.
2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액
유권해석
집합건물 호별 취득가액 산정 방식에 관한 유권해석
사전-2024-법규재산-0358 · 2024. 05. 30.Q질의내용
- 집합건물을 신축하여 구분등기한 뒤 일부 호를 양도하는 경우, 호별 감정평가가액을 기준으로 취득가액을 안분할 수 있는지요?
S요약
R회신 내용 사전-2024-법규재산-0358 · 2024. 05. 30.
- 국세청 사전-2024-법규재산-0358 회신에 근거합니다.
- 집합건물 신축 후 호별 구분등기 및 감정평가를 하였더라도, 감정평가금액을 기준으로 호별 취득가액을 안분하는 것은 불가하다고 회신하였습니다.
- 호별 취득가액은 개별원가계산방법 또는 면적비율에 의한 안분계산방법으로 산정해야 한다고 명확히 하였습니다.
- 관련 법령 및 해석에 따라, 양도가액이 실지거래가액인 경우에도 호별 감정평가액을 기준으로 취득가액을 산정하는 것은 합당하지 않음이 확인됩니다.
- 실무적으로 집합건물의 각 호에 대해 취득가액 구성비를 산정할 때, 감정평가액이 아닌 실제 소요원가 또는 면적비례로 안분하도록 유의해야 할 것입니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제100조 제2항: 토지와 건물 등 자산을 구분 기장하지 않은 경우 대통령령에 따라 안분계산
- 소득세법 제100조 제1항: 양도차익 산정 시 실지거래가액 또는 기준시가 사용 규정
- 소득세법 시행령 제89조: 자기가 행한 건설로 취득한 자산의 취득가액은 원재료비, 노무비 등 부대비용의 합계액
- 개별원가계산방법 및 면적비율에 의한 안분계산방법: 집합건물 호별 취득가액 산정에 적용
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
집합건물의 호별 취득가액은 개별원가계산방법 또는 면적비율에 의한 안분계산방법으로 산정하는 것임
답변내용
귀 사전답변신청의 사실관계와 같이 집합건물을 신축하고 이후 호별 구분등기 및 감정평가를 하여 일부 호를 양도하는 경우, 그 감정평가 금액을 기준으로 집합건물의 호별 취득가액을 안분계산할 수는 없는 것입니다.
집합건물의 호별 취득가액은 개별원가계산방법 또는 면적비율에 의한 안분계산방법으로 산정하는 것입니다.
1. 사실관계
○ ‘14.03.10. OO시 OO구 소재 토지 취득
○ ‘15.03.31. 쟁점건물(4층) 신축
○ ‘15.05.08. 단독건물 → 집합건물로 호별 구분등기
○ ‘15.05.11. 쟁점건물의 감정가액 평가서 작성
* 쟁점건물의 감정가액은 호별로 구분된 가액
○’24.03.06. 쟁점건물(4층) 상가 중 일부를(1층 및 2층) 양도
○’24.03.12. 쟁점건물의 1층 및 2층 감정가액 평가
2. 질의요지
○ 신축한 집합건물을 구분등기하고 그 집합건물 중 일부를 실지거래가액으로 양도하는 경우
-구분등기일이 속하는 과세기간에 감정한 각 호별 감정평가가액을 기준으로 취득가액을 안분계산할 수 있는지 여부
3. 관련 법령
○ 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다.
○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산취득가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.
④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액등】
① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.
2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액
