요지
임차인이 임차부동산에 시설물을 설치하고 임대차계약기간 만료 후 원상복구 하기로 하여 해당 시설물을 감가상각하여 왔으나, 계약기간 만료시에 해당 시설물을 철거하지 않고 임대차계약을 종료하기로 한 경우, 해당 시설물의 미상각잔액은 임대차계약기간이 종료하는 날이 속하는 사업연도에 손금에 산입함
답변내용
내국법인(임차인)이 특수관계인이 아닌 임대인으로부터 임차한 물류창고에 시설물을 설치하고 임대차계약기간 만료 후 원상복구 하기로 하여 해당 시설물을 감가상각하여 왔으나, 계약기간 만료시에 철거비용 등을 고려하여 해당 시설물을 철거하지 않고 임대차계약을 종료하기로 합의한 경우, 해당 시설물의 미상각잔액은 임대차계약기간이 종료하는 날이 속하는 사업연도의 소득금액 계산상 손금에 산입하는 것임
1. 질의내용
○ 임차인이 특수관계가 아닌 임대인으로부터 창고를 임차하면서 임대차기간 만료 후 원상복구를 하는 조건으로 시설물을 설치하고 감가상각하여 왔으나,
- 만료시점에 원상복구하지 않고 임차계약을 종료하기로 협의한 경우 시설물 잔존가액의 세무처리
2. 사실관계
○ 질의법인은 물류대행 및 창고업을 영위하는 법인으로 물류창고를 임차하여 사용하고 있음
○ 임대차계약서상 임차기간 만료시 임차인이 창고를 원상복구하고 계약을 종료하기로 명기
○ 질의법인은 창고를 임차하여 사용하는 동안 창고 내에 조명, 시설물 설치, 바닥 아스콘 공사 등을 하였으며, 이를 당사의 시설물로 자산처리하고 매년 감가상각비를 인식함
○ 질의법인은 임차기간 만료로 인하여 창구를 원상복구하기 위한 공사를 진행하려 하였으나,
- 원상복구 공사비용이 해당자산의 장부상 잔존가액보다 많아, 임대인과 협의를 통해 원상복구하지 아니한 채 임대차계약을 종료하기로 함
* 시설물 미상각잔액 6백만원, 원상복구가액 8백만원
3. 관련 법령
○ 법인세법 제19조【손금의 범위】
① 손금은 자본 또는 출자의 환급, 잉여금의 처분 및 이 법에서 규정하는 것은 제외하고 해당 법인의 순자산을 감소시키는 거래로 인하여 발생하는 손비의 금액으로 한다.
○ 법인세법 제40조【손익의 귀속사업연도】
① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.
○ 법인세법 시행령 제31조【즉시상각의 의제】
① 법인이 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상각자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 손금으로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다.
② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 법인이 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 해당하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등에 있어서 피난시설 등의 설치
4.재해 등으로 인하여 멸실 또는 훼손되어 본래의 용도에 이용할 가치가 없는 건축물·기계·설비 등의 복구
5. 기타 개량·확장·증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것
○ 법인세법 시행규칙 제17조【수익적 지출의 범위】
다음 각호의 지출은 영 제31조제2항의 규정에 의한 자본적 지출에 해당하지 아니하는 것으로 한다.
1. 건물 또는 벽의 도장
2. 파손된 유리나 기와의 대체
3. 기계의 소모된 부속품 또는 벨트의 대체
4. 자동차 타이어의 대체
5. 재해를 입은 자산에 대한 외장의 복구ㆍ도장 및 유리의 삽입
6. 기타 조업가능한 상태의 유지 등 제1호 내지 제5호와 유사한 것
○법인세법 기본통칙 23-31…1【고정자산에 대한 자본적 지출의 범위】
영 제31조제2항제5호에 규정하는 자본적 지출에는 다음 각호의 예에 따라 처리하는 것을 포함한다. (01.11.01. 개정)
1. 토지만을 사용할 목적으로 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하거나, 자기소유의 토지상에 있는 임차인의 건축물을 취득하여 철거한 경우 철거한 건축물의 취득가액과 철거비용은 당해 토지에 대한 자본적 지출로 한다.
○ 법인세법 기본통칙 23-31…2【고정자산에 대한 수익적지출의 범위】
규칙 제17조 제6호에 규정하는 수익적지출에는 다음 각호의 예에 따라 처리하는 것을 포함한다. (01.11.01. 개정)
5. 23-31…1 제1호 이외의 사유로서 기존 건축물을 철거하는 경우 기존 건축물의 장부가액과 철거비용은 수익적 지출로 한다.
○ 법인세법 기본통칙 19-19…12【일정기간 사용수익 후 무상양도 조건부 자산의 손비계산】(01.11.01. 개정)
① 일정기간 사용 후에 소유권을 무상양도할 것을 조건으로 타인의 토지위에 건축물을 신축한 경우에는 그 건축물의 취득가액은 사용계약기간에 안분하여 손금에 산입한다. 다만, 사용기간을 연장할 수 있거나 사용기간이 정하여지지 아니한 경우에는 당해 건축물의 신고내용연수를 사용기간으로 한다.
○ 법인세법 기본통칙 40-71…3【임차인이 부담한 건물개수비의 손익귀속시기】
임차인이 개수(자본적 지출에 한한다)하는 조건으로 무상 또는 저렴한 요율로 건물을 임대한 경우 임차인이 임대차계약에 의하여 부담한 건물 개수비는 임대인의 임대수익에 해당하므로 임대인은 동 자본적 지출 상당액을 당해 임대자산의 원본에 가산하여 감가상각함과 동시에 선수임대료로 계상한 개수비상당액은 임대기간에 안분하여 수익으로 처리한다.
이때 임차인은 동 개수비를 선급비용으로 계상하고 임차기간에 안분하여 손금에 산입한다. 다만, 개수비가 임대기간의 통상임대료 총액을 초과하여 영 제88조 제1항 제7호에 해당하는 경우에는 개수비에서 통상임대료 총액을 차감한 금액을 손금불산입하고 개수완료일에 영 제106조의 규정에 따라 임대인에게 소득처분한다.
출처 :
국세청 2015. 01. 06. 법규법인2014-511 | 국세법령정보시스템
