요지

거주자가 양도하는 토지의 취득 당시 실지거래가액이 확인되지 아니하여 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 취득 당시 개별공시지가의 결정․고시가 누락된 경우에는, 개별공시지가가 없는 토지와 지목․이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 납세지 관할세무서장이 평가한 가액을 적용하는 것임

답변내용

위 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 거주자가 양도하는 토지의 취득 당시 실지거래가액이 확인되지 아니하여 취득가액을 ｢소득세법｣ 제97조제1항제1호나목에 따른 환산가액으로 하는 경우로서 취득 당시 개별공시지가의 결정․고시가 누락된 경우에는, 같은 법 시행령 제164조제1항에 따라 개별공시지가가 없는 토지와 지목․이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣ 제3조제8항에 따른 비교표에 따라 납세지 관할세무서장이 평가한 가액을 적용하는 것입니다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 ｢지방세법｣ 제4조제1항 단서에 따라 시장·군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가업자에게 의뢰하여 그 토지에 대한 감정평가업자의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있는 것입니다.

1. 사실관계

 ○갑(이하 ⁠“신청인”)은 ⁠‘□□남도 △△군 ▽▽면 ☆☆리 ***’ 토지(대, 735㎡)(이하 ⁠“쟁점토지”)를 2006.9.29. 매매로 취득함

 ○2020.6.20. 쟁점토지를 을에게 매도하고 매매대금을 수령함(양도가액 **,***,***원)

 ○ 쟁점토지의 실지취득가액이 확인되지 않아 환산취득가액을 적용할 예정이나, 토지대장상 취득당시인 2006년도 개별공시지가만 기재되어 있지 않아

  - 이에 대해 관할관청인 △△군청에 문의하였으나 누락 이유 및 2006년도 쟁점토지의 개별공시지가를 확인할 수 없다는 답변을 들음

 ○ 이에 따라 신청인은 쟁점토지 인근 토지인 ⁠‘☆☆리 ***^* 토지’의 2006년도 개별공시지가를 쟁점토지의 취득 당시 개별공시지가로 적용하여 환산취득가액을 산정할 예정임

 * 토지대장상 2005년부터 2019년까지 개별공시지가가 쟁점토지와 정확히 일치함

2. 질의내용

 ○취득 당시 실지취득가액을 알 수 없어 환산취득가액을 적용하는 경우로서 쟁점토지의 취득 당시 개별공시지가가 없는 경우, 쟁점토지와 지목․이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지의 개별공시지가를 기준시가로 적용할 수 있는지 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】

 ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

  1. 취득가액(｢지적재조사에 관한 특별법｣ 제18조에 따른 경계의 확정으로 지적공부상의 면적이 증가되어 같은 법 제20조에 따라 징수한 조정금은 제외한다). 다만, 가목의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 한정하여 나목의 금액을 적용한다.

  가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액

  나. 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용한 금액

  2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

  3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

 ② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

  1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

  가. 제1항제1호가목에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

  나. 제1항제1호나목 및 제114조제7항에 따라 환산취득가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액

  다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

  2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항제1호나목에 따라 취득가액을 환산취득가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

  가. 제1항제1호나목에 따른 환산취득가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액

  나. 제1항제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

 ③～⑥ ⁠(생략)

 ⑦ 제1항제1호가목을 적용할 때 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

  1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

  2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우

○ 소득세법 시행령 제163조【양도자산의 펄요경비】

 ①～⑪ ⁠(생략)

 ⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액"이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.

 ⑬ ⁠(생략)

○ 소득세법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】

 ① ⁠(생략)

 ② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 가액을 말한다.

  1. ⁠(생략)

  2. 법 제96조제1항에 따른 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 계산식에 따른 금액. 이 경우 ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지의 가격을 포함한다)이 최초로 공시되기 이전에 취득한 주택과 부수토지를 함께 양도하는 경우에는 다음 계산식 중 취득당시의 기준시가를 제164조제7항에 따라 계산한 가액으로 한다.

 ③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차적으로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 않는다)하여 산정한 가액에 따른다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 않는다.

  1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

  2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 기준시가가 10억원 이하인 자산(주식등은 제외한다)의 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 하나의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 경우 그 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한정한다)으로 한다.

  3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

  4. 기준시가

 ④～⑤ ⁠(생략)

○ 소득세법 제99조【기준시가의 산정】

 ① 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

  1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물

  가. 토지

　　｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

  나. 건물

　　건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

  다. 오피스텔 및 상업용 건물

　　건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액

  라. 주택

　　｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제18조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

  2.～7. ⁠(생략)　

 ② ⁠(생략)

 ③ 다음 각 호의 기준시가 산정에 필요한 사항은 건물의 종류, 거래상황, 기준시가 고시여부 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.

  1. 제1항에 따라 산정한 양도 당시의 기준시가와 취득 당시의 기준시가가 같은 경우 양도 당시의 기준시가

  2. ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따라 개별공시지가, 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시 또는 고시되기 전에 취득한 토지 및 주택의 취득 당시의 기준시가

  3. 제1항제1호나목에 따른 기준시가가 고시되기 전에 취득한 건물의 취득 당시의 기준시가

  4. 제1항제1호다목 또는 같은 호 라목 단서에 따른 기준시가가 고시되기 전에 취득한 오피스텔(이에 딸린 토지를 포함한다), 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다) 또는 공동주택의 취득 당시의 기준시가

 ④～⑥ ⁠(생략)

○ 소득세법 시행령 제164조【토지․건물의 기준시가 산정】

 ① 법 제99조제1항제1호가목 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 개별공시지가가 없는 토지와 지목·이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근토지를 표준지로 보고 ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣ 제3조제8항에 따른 비교표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 해당 토지의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 그 토지의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 ｢지방세법｣ 제4조제1항 단서에 따라 시장·군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가업자에게 의뢰하여 그 토지에 대한 감정평가업자의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다.

  1. ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣에 의한 신규등록토지

  2. ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣에 의하여 분할 또는 합병된 토지

  3. 토지의 형질변경 또는 용도변경으로 인하여 ｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣상의 지목이 변경된 토지

  4. 개별공시지가의 결정·고시가 누락된 토지(국·공유지를 포함한다)

 ② ⁠(생략)

 ③ 법 제99조제1항제1호가목부터 라목까지의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.

 ④ ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 ｢지방세법｣상 시가표준액을 말한다.

 ⑤～⑦ ⁠(생략)

 ⑧ 보유기간중 새로운 기준시가가 고시되지 아니함으로써 법 제99조제1항제1호의 규정에 의한 양도당시의 기준시가와 취득당시의 기준시가가 동일한 경우에는 당해토지 또는 건물의 보유기간과 양도일 전후 또는 취득일 전후의 기준시가의 상승률을 참작하여 기획재정부령이 정하는 방법에 의하여 계산한 가액을 양도당시의 기준시가로 한다.

 ⑨ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액이 법 제99조제1항제1호가목부터 라목까지의 규정에 따른 가액보다 낮은 경우에는 그 차액을 같은 호 가목부터 라목까지의 규정에 따른 가액에서 차감하여 양도 당시 기준시가를 계산한다.

  1. ｢공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률｣에 따른 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우의 그 보상액과 보상액 산정의 기초가 되는 기준시가 중 적은 금액

  2. ｢국세징수법｣에 의한 공매와 ｢민사집행법｣에 의한 강제경매 또는 저당권실행을 위하여 경매되는 경우의 그 공매 또는 경락가액

 ⑩ ⁠(생략)

 ⑪ 법 제99조제1항제1호라목 단서에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액"이란 다음 각 호에 따른 가액을 말한다. 이 경우 납세지 관할세무서장은 ｢지방세법｣ 제4조제1항 단서에 따라 시장·군수가 산정한 가액을 평가한 가액으로 하거나 둘 이상의 감정평가업자에게 의뢰하여 해당 주택에 대한 감정평가업자의 감정가액을 고려하여 평가할 수 있다.

  1. ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별주택가격이 없는 단독주택의 경우에는 당해 주택과 구조·용도·이용상황 등 이용가치가 유사한 인근주택을 표준주택으로 보고 같은 법 제16조제6항에 따른 비준표에 따라 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액

  2. ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 공동주택가격이 없는 공동주택의 경우에는 인근 유사공동주택의 거래가격·임대료 및 당해 공동주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 공동주택의 건설에 필요한 비용추정액 등을 종합적으로 참작하여 납세지 관할세무서장(납세지 관할세무서장과 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장이 서로 다른 경우로서 납세지 관할세무서장의 요청이 있는 경우에는 당해 주택의 소재지를 관할하는 세무서장)이 평가한 가액

 ⑫ ⁠(생략)

○ 부동산 가격공시에 관한 법률 제3조【표준지공시지가의 조사ㆍ평가 및 공시 등】

 ①～⑦ ⁠(생략)

 ⑧ 국토교통부장관은 제10조에 따른 개별공시지가의 산정을 위하여 필요하다고 인정하는 경우에는 표준지와 산정대상 개별 토지의 가격형성요인에 관한 표준적인 비교표(이하 "토지가격비준표"라 한다)를 작성하여 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 제공하여야 한다.

○ 지방세법 제4조【부동산 등의 시가표준액】

 ① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장이 산정한 가액으로 한다.

 ②～④ ⁠(생략)

출처 : 국세청 2020. 12. 16. 사전-2020-법령해석재산-0225[법령해석과-4148] | 국세법령정보시스템