요지
요건을 충족한 장기임대주택에 대한 주택재건축사업의 시행으로 인해 관리처분계획인가에 따라 청산금을 수령(일부는 현금으로 청산받고 일부는 입주자로 선정된 지위를 취득하는 경우 포함)하는 경우에도 「조세특례제한법」제97조 제1항에 따른 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면을 적용받을 수 있는 것임
회신
귀 질의 경우, 기존해석사례(서면인터넷방문상담4팀-1025, 2008.04.25.; 재산46014-311, 2002.11.06.; 서면인터넷방문상담4팀-1840, 2005.10.07.; 기획재정부 재산세제과-405, 2014.05.21.)를 참고하시기 바랍니다.
○ 서면인터넷방문상담4팀-1025, 2008.04.25.
귀 질의의 경우 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획인가로 재건축사업이 시행되는 경우로서 「도시 및 주거환경정비법」 제47조 규정에 따라 분양대상에서 제외되어 현금으로 청산하는 주택이 「조세특례제한법」 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 규정을 충족한 때에는 「조세특례제한법」 제97조 제1항의 규정에 따라 양도소득세를 감면받을 수 있습니다.
1. 사실관계
- 갑은 1991년 서울 서초구 방배동에 A다가구주택(16호)를 신축하여 본인이 거주하는 1호를 제외한 15호에 대해서 주택으로 임대를 개시하여 세무서에 사업자등록(주택임대소득은 별도로 신고하고 있음) 후 현재까지 24년간 임대하고 있음
* A다가구주택은 조세특례제한법 제97조 제1항에 따른 장기임대주택 요건을 충족함
- A다가구주택이 도시및주거환경정비법상 주택재건축사업의 시행으로 인해 관리처분계획인가에 따라 전부 현금 청산 또는 일부 현금 청산 + 조합원입주권을 취득할 예정임
2. 질의내용
1) 청산금을 수령하는 경우 양도소득세 과세 여부
2) 청산금의 양도시기(잔금청산일인지 또는 소유권이전고시일인지)
3) 본인이 거주하는 1호에 대해서는 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있는지 여부
4) 주택재개발사업 완료로 준공일 이후 수령하는 청산금 잔금일 또는 소유권이전고시일을 양도시기로 보는 경우 장기임대주택 감면을 적용받을 수 있는지 여부
3. 관련법령
○ 조세특례제한법 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】
① 대통령령으로 정하는 거주자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택(이에 딸린 해당 건물 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택(이하 "임대주택"이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 「임대주택법」에 따른 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 같은 법에 따른 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택만 해당한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세를 면제한다.
1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택
2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택
② 「소득세법」 제89조제1항제3호를 적용할 때 임대주택은 그 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.
③ 제1항에 따라 양도소득세를 감면받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.
④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 조세특례제한법 시행령 제97조 【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】
① 법 제97조제1항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 거주자"란 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다.
(이하 생략)
○ 재산46014-311, 2002.11.06.
현행 조세특례제한법 제97조제1항 본문규정에 의하면 같은법 제1항 각호의 1에 해당하는 국민주택(당해 건물연면적의 2배 이내의 부수토지 포함)을 5호 이상 임대하는 거주자가 2000.12.31이전에 임대를 개시하여 5년 이상 10년 미만 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면하는 것으로 정하고 있으며, 상기 규정 적용시 건축법시행령 별표1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택을 임대후 양도하는 경우에는 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보는 것입니다.
○ 서면인터넷방문상담4팀-1840, 2005.10.07.
조세특례제한법 제97조제1항에 의한 장기임대주택은 5호 이상의 임대주택을 2000. 12. 31.이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에 양도소득세가 감면되며 또한 당해 주택은 소득세법 제89조 제3호의 1세대 1주택 비과세 규정을 적용함에 있어서 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것입니다.
귀 사례의 2001.01.01.이후에 추가 등록한 임대주택은 위2.의 감면대상주택에 포함하지 않아 거주하는 주택의 1세대1주택 비과세규정을 적용함에 있어 소유하는 주택으로 보는 것입니다.
○ 서면인터넷방문상담4팀-1025, 2008.04.25.
[ 회 신 ]
귀 질의의 경우 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 관리처분계획인가로 재건축사업이 시행되는 경우로서 「도시 및 주거환경정비법」 제47조 규정에 따라 분양대상에서 제외되어 현금으로 청산하는 주택이 「조세특례제한법」 제97조【장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면】 규정을 충족한 때에는 「조세특례제한법」 제97조 제1항의 규정에 따라 양도소득세를 감면받을 수 있습니다.
[질의내용 요약]
- 조세특례제한법 제97조 규정에 의한 장기임대주택을 5년 이상 임대 후 보유 중 재건축사업이 진행됨
• 2005년 5월 사업시행인가 되고 그 후 철거됨
• 철거 후 2005년 말경에 관리처분계획인가됨
- 5채 중 2채는 새로운 아파트로 받게 되었고, 나머지 3채는 현금청산 예정임
- 현재 당해 아파트는 재건축 공사 중이며, 이 상태에서 청산금을 수령하게 됨
〈질문사항〉
5년 이상 임대한 장기임대주택이 재건축사업으로 철거된 후 청산금을 수령하는 경우 조세특례제한법 제97조의 규정에 의한 감면을 적용받을 수 있는지 여부
양도당시 권리상태이므로 임대주택에 대한 감면을 받을 수 없음. 또한 당초에 관리처분에 의해 입주권을 부여받지 않은 경우라고 하더라도 토지상태의 양도이므로 감면받을 수 없음
관리처분에 의해서 현금청산 되는 것이며, 이는 종전 토지, 건물에 대한 평가액에 대한 대가이고, 입주권에 해당하지 않음. 따라서, 임대주택을 양도한 것이며, 당해 임대주택이 조세특례제한법 제97조의 요건을 충족했다면 감면을 적용해야 함.
5년 이상 임대한 장기임대주택이 재건축사업으로 철거된 후 청산금을 수령하는 경우 조세특례제한법 제97조의 규정에 의한 감면을 적용받을 수 있는지 여부
○ 기획재정부 재산세제과-405, 2014.05.21.
「도시 및 주거환경정비법」에 의한 주택재건축사업에 참여하여 당해 조합에 기존건물(그 부수토지를 포함, 이하 같음)을 제공하고 기존건물의 평가액과 신축건물의 분양가액에 차이가 있어 청산금을 수령한 경우 해당 청산금에 상당하는 기존건물의 양도시기는 「소득세법」 제98조에 따라 같은 법 시행령 제162조 제1항 각호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 대금을 청산한 날이 되는 것입니다.
출처 :
국세청 2015. 08. 27. 서면-2015-부동산-1132[부동산납세과-1353] | 국세법령정보시스템
