요지
「소득세법 시행령」 제155조 제19항에 따른 장기임대주택 보유시 거주주택 특례를 적용할 때 거주주택의 거주기간은 보유기간 중 거주기간을 통산하는 것임
회신
「소득세법 시행령」 제155조 제19항에 따른 장기임대주택 보유시 거주주택 특례를 적용할 때 거주주택의 거주기간은 보유기간 중 거주기간을 통산하는 것입니다(직전거주주택보유주택의 경우에는 같은 법 제168조에 따른 사업자등록 및 「임대주택법」 제6조에 따른 임대주택사업자의 등록을 한 날 이후의 거주기간을 말함).
1. 사실관계
- 갑은 1998.8.15. 서울 은평구에 소재하는 A아파트를 취득하여 17년 동안 거주하다가 2015.10.17. 양도(284백만원)
- 한편, 갑은 2011.1.25. 경기도 고양시 일산동구에 소재하는 B아파트를 선착순으로 분양(656백만원)받아 임대하다가 2015.4.27. 관할 구청에 주택임대업자로 등록 및 2015.5.15. 관할 세무서에 주택임대업자로 사업자등록(B아파트의 2015.1.1. 기준공동주택 공시가격은 384백만원임)
2. 질의내용
- 갑이 취득 후 2년 이상 거주한 A아파트에 대해서 소득세법시행령 제155조 제19항에 따른 거주주택 특례를 적용받을 수 있는지 여부(거주주택의 거주기간을 계산할 때 B아파트 임대등록 전에 거주한 기간을 통산하는지 여부)
3. 관련법령
○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
1. ․ 2. 생략
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.
1. ~ 3. 생략
② ~ ⑩ 생략
⑪ 법 제89조 제1항 제3호 나목에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 제155조에 따른 1세대1주택의 특례에 해당하여 이 조를 적용하는 주택을 말한다.
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제155조 【1세대 1주택의 특례】
① ~ 생략
제167조의 3 제1항 제2호에 따른 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 다음 각 호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택으로 등록한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다.이하 “직전거주주택”이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 “직전거주주택보유주택”이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. (2013. 2. 15. 개정)
1. 거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록 및 「임대주택법」 제6조에 따른 임대주택사업자의 등록을 한 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것
1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(이하 이 조에서 “임대기간요건”이라 한다)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 제19항을 적용한다.
1세대가 제20항을 적용받은 후에 임대기간요건을 충족하지 못하게 된(장기임대주택의 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간이 6개월을 지난 경우를 포함한다) 때에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 제1호의 계산식에 따라 계산한 금액을 양도소득세로 신고ㆍ납부하여야 한다. 이 경우 제2호의 임대기간요건 산정특례에 해당하는 경우에는 해당 규정에 따른다.
1. 납부할 양도소득세 계산식
거주주택 양도 당시 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보지 아니할 경우에 납부하였을 세액 - 거주주택 양도 당시 제19항을 적용받아 납부한 세액
2. 임대기간요건 산정특례
가. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 수용 등 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유로 해당 임대기간요건을 충족하지 못하게 되거나 임대의무호수를 임대하지 아니하게 된 때에는 해당 임대주택을 계속 임대하는 것으로 본다. (2012. 2. 2. 개정)
나. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업(이하 “주택재건축사업”이라 한다) 또는 같은 법에 따른 주택재개발사업(이하 “주택재개발사업”이라 한다)의 사유가 있는 경우에는 임대의무호수를 임대하지 아니한 기간을 계산할 때 해당 주택의 관리처분계획 인가일 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간은 포함하지 아니한다.
제19항을 적용받으려는 자는 거주주택을 양도하는 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고서와 기획재정부령으로 정하는 신고서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.
1. 「임대주택법 시행령」 제8조 제2항에 따른 임대사업자 등록증
2. 장기임대주택의 임대차계약서 사본
3. 임차인의 주민등록표 등본 또는 그 사본
4. 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 서류
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제167조의 3 【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】
① 법 제104조 제4항 제1호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.
1. 생략
2. 법 제168조에 따른 사업자등록과 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자 등록(이하 이 조에서 “사업자등록 등”이라 한다)을 한 거주자가 임대주택으로 등록하여 임대하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다). 다만, 2003년 10월 29일(이하 이 조에서 “기존사업자기준일”이라 한다) 현재 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자등록을 하였으나 법 제168조에 따른 사업자등록을 하지 아니한 거주자가 2004년 6월 30일까지 동조 동항의 규정에 의한 사업자등록을 한 때에는 「임대주택법」 제6조에 따른 임대사업자등록일에 법 제168조에 따른 사업자등록을 한 것으로 본다.
가. 「임대주택법」 제2조 제3호에 따른 매입임대주택을 1호 이상 임대하고 있는 거주자가 5년 이상 임대한 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이 해당 주택의 임대개시일 당시 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원)을 초과하지 아니하는 주택
(이하 생략)
○ 부동산거래관리과-96, 2012.02.13.
[ 회 신 ]
「소득세법 시행령」 제155조제19항에 따른 거주주택의 비과세 특례를 적용함에 있어 거주주택의 거주기간은 보유기간 중 거주기간을 통산하는 것입니다(다만, 직전거주주택보유주택의 경우에는 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택사업자로 등록한 날 이후의 거주기간으로 계산함)
[사실관계]
- 甲은 2년 전에 A주택(시가 약 1억원, 국민주택)을 취득하여 거주하고 있음
- 甲은 B주택을 취득하여 임대사업자로 등록하고 임대기간 중 거주주택(A)을 양도하고자 함
[질의내용]
- 「소득세법 시행령」 제155조제19항에 따른 거주주택(A) 1세대1주택 비과세 특례와 관련하여 거주기간 요건(2년 이상)을 판단할 때 B주택을 임대주택으로 등록하기 전에 거주한 기간(2010년˜2011년)을 통산하는지 여부
○ 부동산거래관리과-50, 2012.01.25.
1. 「소득세법 시행령」 제155조제19항에 따른 거주주택의 비과세 특례를 적용함에 있어 거주주택의 거주기간은 보유기간 중 거주기간을 통산하는 것입니다(다만, 직전거주주택보유주택의 경우에는 「임대주택법」 제6조에 따라 임대주택사업자로 등록한 날 이후의 거주기간으로 계산함).
2. 귀 질의2의 경우 장기보유특별공제액을 계산함에 있어 보유기간이 7년이상 8년미만인 주택의 공제율은 100분의 21을 적용하는 것입니다.
출처 :
국세청 2015. 11. 17. 서면-2015-부동산-2133[부동산납세과-1924] | 국세법령정보시스템
