요지
계약금 외 잔금을 일시에 지급하는 것으로 계약을 체결한 경우에는 「소득세법 시행령」제162조제1항제3호의 장기할부조건에 해당하지 않는 것으로 대금을 청산한 날에 자산을 취득한 것으로 보는 것입니다. 다만 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일에 자산을 취득한 것으로 보는 것입임
회신
귀 서면질의의 사실관계와 같이 관련 계약서에 계약금 외 잔금을 일시에 지급하는 것으로 기재된 경우에는 특별한 사정이 없는 한 「소득세법 시행령」제162조제1항제3호의 장기할부조건에 해당하지 않는 것입니다.
1. 사실관계
○’10.09월 甲은 경기 분당 소재 A공공임대아파트에 입주
○’22.01월 甲은 A공공임대아파트 분양전환계약 체결
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제1조 주택가격
① 분양자는 표시주택을 아래표의 가격으로 수분양자에게 분양하고 수분양자는 주택가격을 아래표의 납부방법에 따라 분양자에게 납부하여야 한다. 이미 납부한 표시주택에 대한 임대보증금은 이자 계상 없이 계약금의 일부 또는 전부로 대체한다.
② 수분양자는 아래표의 주택 가격 중 계약시 추가납부금을 계약일에 분양자에게 납부하여야 한다.
③ 수분양자는 아래표의 잔금(할부금)에 대한 원금 및 이자를 분양자가 정한 납부기한까지 분양자에게 납부하여야 한다. 단 할부금에 대한 원금은 백만원 단위로 수시 상환이 가능하며 잔금(할부금)에 대한 이자는 상환 시점을 기준으로 일괄계산하여 부과한다.
④ 수분양자는 잔금(할부금)이자 납부에 있어 계약일부터 기산하여 상환(할부)기간 동안 일할계산하여 분양자가 고지하는 바에 따라 매년 12월 31일까지 연납하여야 하며, 할부기간 동안의 마지막 회차 할부 이자는 할부금 상환기한까지 완납하여야 한다. 이 경우 이율은 년 (2.3)%로 하며, 적용 할부이율의 변경이 있어 분양자가 그 변경된 이율은 수분양자에게 고지한 경우에는 분양자가 고지한 변경일로부터 변경된 할부이율에 따라 각각 일할계산한다.
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구분 |
주택
가격 |
계약금 |
잔금 |
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기납부 보증금 |
추가납부금 |
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금액(백만원) |
1,006 |
311 |
88 |
606 |
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납부방법 및 기한 |
계약체결일 |
계약체결일 |
상환기간 : 10년
상환방법 : 10년거치,
만기일시상환 |
2. 질의요지
○공공건설임대주택에 임차인으로서 거주중 임대의무기간 종료로 분양전환계약 체결시 전환금액과 임대보증금의 차액을 10년 거치․만기일시상환(거치기간 중 할부이자는 연납으로 납부)하는 경우
-「소득세법 시행규칙」제78조에 따른 장기할부조건으로 취득하는경우에 해당하는지 여부
3. 관련법령
□ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】
자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.
□ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날
4.~10. 생략.....
□ 소득세법 시행규칙 제78조 【장기할부조건의 범위】
③ 영 제162조제1항제3호에서 “기획재정부령이 정하는 장기할부 조건”이라 함은 법 제94조제1항 각호에 규정된 자산의 양도로 인하여 해당 자산의 대금을 월부ㆍ연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것 중 다음 각호의 요건을 갖춘 것을 말한다.
1. 계약금을 제외한 해당 자산의 양도대금을 2회이상으로 분할하여 수입할 것
2. 양도하는 자산의 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것
□ 양도소득세 집행기준 98-162-10【장기할부조건의 해당여부】
장기할부조건에 해당하는지 여부는 계약당시를 기준으로 판단하는 것이므로 계약당시에 장기할부조건에 해당하지 않았다면 장기할부조건 거래로 볼 수 없다.
□ 양도소득세 집행기준 98-162-11【장기할부조건 범위의 개정연혁】
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기간
구분 |
’95.5.3.~’99.5.6. |
’99.5.7.~’99.12.31. |
2000.1.1. 이후 |
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법 조 문 |
(구)소칙 §78 |
(구)소칙 §78 |
소칙 §78 |
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할부
조건 |
대금 |
3회이상 분할수입 |
2회이상 분할수입 |
2회이상 분할수입 |
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인도
여부 |
불문 |
불문 |
인도 |
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기간 |
첫회 부불금지급일의 다음날부터 최종 부불금 지급일까지의 기간이 1년 이상 |
첫회 부불금지급일의 다음날부터 최종 부불금 지급일까지의 기간이 1년 이상 |
등기접수일 등 빠른날의 다음날부터 최종할부금 지급일까지의 기간이 1년 이상 |
□ 공공주택 특별법 제2조【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “공공주택”이란 제4조제1항 각 호에 규정된 자 또는 제4조제2항에 따른 공공주택사업자가 국가 또는 지방자치단체의 재정이나 「주택도시기금법」에 따른 주택도시기금(이하 "주택도시기금"이라 한다)을 지원받아 이 법 또는 다른 법률에 따라 건설, 매입 또는 임차하여 공급하는 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택을 말한다.
가. 임대 또는 임대한 후 분양전환을 할 목적으로 공급하는 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택(이하 "공공임대주택"이라 한다)
2.3. 생략...
4. “분양전환”이란 공공임대주택을 제4조제1항 각 호에 규정된 자가 아닌 자에게 매각하는 것을 말한다.
□ 공공주택 특별법 제4조 【공공주택사업자】
① 국토교통부장관은 다음 각 호의 자 중에서 공공주택사업자를 지정한다.
1. 국가 또는 지방자치단체
2. 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사
3. 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사
4. 「공공기관의 운영에 관한 법률」 제5조에 따른 공공기관 중 대통령령으로 정하는 기관
5. 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 100분의 50을 초과하여 출자ㆍ설립한 법인
6. 주택도시기금 또는 제1호부터 제4호까지의 규정 중 어느 하나에 해당하는 자가 총지분의 전부를 출자(공동으로 출자한 경우를 포함한다)하여 「부동산투자회사법」에 따라 설립한 부동산투자회사
□ 공공주택 특별법 제50조의3 【공공임대주택의 우선 분양전환 등】
① 공공주택사업자는 임대 후 분양전환을 할 목적으로 건설한 공공건설임대주택을 임대의무기간이 지난 후 분양전환하는 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게 우선 분양전환(이하 "우선 분양전환"이라 한다)하여야 한다. 이 경우 우선 분양전환의 방법ㆍ절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
1. 분양전환 시점에 해당 임대주택에 거주하고 있는 임차인으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우
가. 입주한 후부터 분양전환할 때까지 해당 임대주택에 계속하여 거주한 무주택자인 경우
나. 공공건설임대주택에 입주한 후 상속이나 판결 또는 혼인으로 다른 주택을 소유하게 되었으나 입주한 후부터 분양전환할 때까지 해당 임대주택에 계속하여 거주하면서 분양전환 이전까지 다른 주택을 처분한 무주택자인 경우
다. 제49조의4 단서에 따라 임차권을 양도받은 자로서 양도일부터 분양전환할 때까지 해당 임대주택에 거주한 무주택자인 경우
라. 선착순의 방법으로 해당 임대주택의 입주자로 선정된 자로서 입주일부터 분양전환할 때까지 계속하여 거주하면서 분양전환하는 시점에 해당 임대주택 입주 시 자격요건 중 주택소유기준을 충족하고 있는 경우
마. 분양전환 당시에 거주하고 있는 해당 임대주택이 전용면적 85제곱미터를 초과하는 경우
2. 분양전환 시점에 해당 임대주택의 임차인인 국가기관이나 법인
② 공공주택사업자는 공공건설임대주택의 임대의무기간이 지난 후 해당 주택의 임차인에게 제1항에 따른 우선 분양전환 자격, 우선 분양전환 가격 등 우선 분양전환에 관한 사항을 통보하여야 한다. 이 경우 우선 분양전환 자격이 있다고 통보받은 임차인이 우선 분양전환에 응하려는 경우에는 그 통보를 받은 후 6개월(임대의무기간이 10년인 공공건설임대주택의 경우에는 12개월을 말한다) 이내에 우선 분양전환 계약을 하여야 한다
□ 공공주택 특별법 시행령제54조 【공공임대주택의 임대의무기간】
① 생략...
② 법 제50조의2제2항제2호에 따라 임대의무기간이 지나기 전에도 임차인 등에게 분양전환할 수 있는 경우는 다음 각 호와 같다.
1. 공공주택사업자가 경제적 사정 등으로 공공임대주택에 대한 임대를 계속할 수 없는 경우로서 공공주택사업자가 국토교통부장관의 허가를 받아 임차인에게 분양전환하는 경우. 이 경우 법 제50조의3제1항에 해당하는 임차인에게 우선적으로 분양전환하여야 한다.
2. 임대 개시 후 해당 주택의 임대의무기간의 2분의 1이 지난 분양전환공공임대주택에 대하여 공공주택사업자와 임차인이 해당 임대주택의 분양전환에 합의하여 공공주택사업자가 임차인에게 법 제50조의3에 따라 분양전환하는 경우
3. 주택도시기금의 융자를 받아 주택이 없는 근로자를 위하여 건설한 공공임대주택(1994년 9월 13일 이전에 사업계획승인을 받은 경우로 한정한다)을 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아 분양전환하는 경우. 이 경우 법 제50조의3제1항의 요건을 충족하는 임차인에게 우선적으로 분양전환하여야 한다.
③ 생략....
④ 전용면적이 85제곱미터를 초과하는 주택을 제외한 공공건설임대주택을 제2항제1호 또는 제2호에 따라 분양전환하는 경우 그 분양전환가격의 산정 기준은 국토교통부령으로 정한다.
□ 공공주택 특별법 시행령 제55조 【분납임대주택의 우선 분양전환】
분납임대주택의 임대사업자는 법 제50조의3제1항제1호에 따라 임차인에게 우선 분양전환하려는 경우에는 해당 임차인으로부터 임대 개시 전 또는 임대기간 중 분양전환금의 일부를 미리 받을 수 있다. 이 경우 분양전환금의 분납기준 및 분납방법 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다
□ 공공주택 특별법 시행령 제56조 【분양전환가격 산정을 위한 감정평가 등】
① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 법 제50조의3제5항 본문에 따라 감정평가를 「부동산 가격공시에 관한 법률 시행령」 제7조제2항에 따라 국토교통부장관이 고시하는 기준을 충족하는 감정평가법인(이하 "감정평가법인"이라 한다) 두 곳에 의뢰해야 한다.
□ 공공주택 특별법 시행규칙 제40조 【공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준】
영 제54조제4항 및 제56조제7항에 따른 공공건설임대주택의 분양전환가격 산정기준은 별표 7과 같다. 다만, 분납임대주택의 경우에는 별표 8과 같다.
□ LH 주택분양규정 시행세칙(제170호)제15조(대금의 수납)
① 임대주택의 분양전환가격은 계약금과 잔금으로 구분하고 잔금은 계약체결 시에 일시불로 받아야 한다. 다만, 분양여건 등을 고려하여 필요하다고 인정하는 경우에는 잔금을 3년의 범위에서 분할 납부하게 할 수 있다.
출처 :
국세청 2025. 06. 25. 서면-2024-법규재산-0906[법규과-1418] | 국세법령정보시스템
