요지
별도세대인 직계존속에게 증여한 주택을 6개월이 지난 후 반환받아 2년이 지나서 양도하는 경우 「소득세법」제97조의2 제1항에 따른 이월과세 적용대상이므로 반환받은 건물의 취득시기 및 취득가액은 반환한 직계존속의 취득시기(2007.6월) 및 그 취득가액(증여재산평가액)을 적용하는 것임
회신
1. 귀 질의의 경우, 주택과 그 부수토지를 함께 취득하여 주택만 별도세대인 직계존속에게 증여하였다가 6개월이 지난 다음 반환받아 즉시 주택으로 용도변경한 후 2년이 지나 주택 및 주택부수토지를 함께 양도하는 경우로서, 질의 가)의 경우 양도가액 9억원 이하분에 대해서는 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있는 것이며, 질의 나) 및 라)의 경우 기존해석사례(재산세과-2591, 2008.09.02.; 기획재정부 재산세제과-1183, 2010.12.10.; 서면인터넷방문상담4팀-565, 2008.03.06.)를 참고하시고, 질의 다) 및 마)의 경우 「소득세법」제97조의2 제1항에 따른 이월과세 적용대상이므로 반환받은 건물의 취득시기 및 취득가액은 반환한 직계존속의 취득시기(2007.6월) 및 그 취득가액(증여재산평가액)을 적용하는 것입니다.
2. 한편, 양도소득세는 양도 당시의 세법이 적용됨을 유념하시기 바랍니다.
1. 사실관계
- 1988.06. 갑은 서울 마포구 서교동 소재 A단독주택(대지 214.9㎡, 건물 90.68㎡) 취득
- 2007.06. 갑은 A단독주택 중 건물만 별도세대인 을(갑의 모친)에게 증여
- 2013.01. 을은 A단독주택을 근린생활시설로 용도변경 후 레스토랑으로 임대 개시
- 2015.09. 갑은 A건물을 별도세대인 을로부터 반환받아 주택으로 용도를 변경한 후 거주할 예정
2. 질의내용
갑이 A건물을 별도세대인 을로부터 반환받는 즉시 주택으로 용도변경하여 2년 후에 양도(고가주택에 해당)하는 경우로서 양도 당시 다른 주택이 없는 경우
가) 9억원 이하분에 대해서는 1세대1주택 비과세를 적용받을 수 있는 것인지 여부
나) 1세대1주택 고가주택 양도차익 산정과 관련하여 장기보유특별공제율을 적용하기 위한 보유기간을 계산할 때 갑의 최초 보유기간 및 을의 보유기간도 통산하는 것인지 및 주택과 주택부수토지로 구분하여 산정하는지 여부
다) A건물을 주택으로 용도변경하는 경우 취득시기를 1988.6월로 볼 수 있는지 여부
라) 2015.9월을 취득시기로 보는 경우 양도차익을 산정할 때 주택과 주택부수토지로 구분하여 산정하는 것인지 여부
마) 갑이 A건물을 별도세대인 을로부터 반환받아 5년 이내에 주택으로 용도변경한 후 양도하는 경우 주택분 취득가액 산정 방법
3. 관련법령
○ 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
1.․2. 생략
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
(이하 생략)
○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】
① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산 및 제104조의3에 따른 비사업용 토지는 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획 인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.
말한다.
표 1
보유기간 공제율
3년 이상 4년 미만 100분의 10
4년 이상 5년 미만 100분의 12
5년 이상 6년 미만 100분의 15
6년 이상 7년 미만 100분의 18
7년 이상 8년 미만 100분의 21
8년 이상 9년 미만 100분의 24
9년 이상 10년 미만 100분의 27
10년 이상 100분의 30
표 2
보유기간 공제율
3년 이상 4년 미만 100분의 24
4년 이상 5년 미만 100분의 32
5년 이상 6년 미만 100분의 40
6년 이상 7년 미만 100분의 48
7년 이상 8년 미만 100분의 56
8년 이상 9년 미만 100분의 64
9년 이상 10년 미만 100분의 72
10년 이상 100분의 80
③ 제89조제1항제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.
④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.
⑤ 양도소득금액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
1. 취득가액
가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
(이하 생략)
○ 소득세법 제97조의2 【양도소득의 필요경비 계산 특례】
① 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸된 경우를 포함하되, 사망으로 혼인관계가 소멸된 경우는 제외한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 직계존비속으로부터 증여받은 제94조제1항제1호에 따른 자산이나 그 밖에 대통령령으로 정하는 자산의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 제97조제2항에 따르되, 취득가액은 그 배우자 또는 직계존비속의 취득 당시 제97조제1항제1호 각 목의 어느 하나에 해당하는 금액으로 한다. 이 경우 거주자가 증여받은 자산에 대하여 납부하였거나 납부할 증여세 상당액이 있는 경우에는 제97조제2항에도 불구하고 필요경비에 산입한다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항을 적용하지 아니한다.
1. 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우
2. 제1항을 적용할 경우 제89조제1항제3호에 따른 양도에 해당하게 되는 경우
(이하 생략)
○ 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】
자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.
○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억원을 초과하는 것을 말한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.
③ 제155조제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다.
○ 소득세법 시행령 제159조의3 【장기보유특별공제】
법 제95조제2항 표 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우의 그 주택(제155조·제155조의2·제156조의2 및 그 밖의 규정에 의하여 1세대1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 말한다.
○ 소득세법 시행령 제160조 【고가주택에 대한 양도차익등의 계산】
① 법 제95조제3항에 따른 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각 호의 산식으로 계산한 금액으로 한다. 이 경우 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하거나 일부만 양도하는 때에는 9억원에 해당 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다.
1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익
법 제95조 제1항에 따른 양도차익 × 양도가액 ― 9억원 / 양도가액
2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액
법 제95조 제2항에 따른 장기보유특별공제액 × 양도가액 ― 9억원 / 양도가액
② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조제2항의 규정을 준용한다.
○ 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】
① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.
1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일
2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일
3. 기획재정부령이 정하는 장기할부조건의 경우에는 소유권이전등기(등록 및 명의개서를 포함한다) 접수일·인도일 또는 사용수익일중 빠른 날
4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조제2항에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.
5. 상속 또는 증여에 의하여 취득한 자산에 대하여는 그 상속이 개시된 날 또는 증여를 받은 날
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① ~ ⑧ 생략
⑨ 상속 또는 증여(「상속세 및 증여세법」 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.
1. 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제4항의 규정에 의한 가액중 많은 금액
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】
① ~ ⑤ 생략
⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제64조에 따라 안분계산 한다.
(이하 생략)
○ 상속세 및 증여세법 제31조 【증여재산의 범위】
① ~ ③ 생략
④ 증여를 받은 후 그 증여받은 재산(금전은 제외한다)을 당사자 간의 합의에 따라 제68조에 따른 신고기한 이내에 반환하는 경우에는 처음부터 증여가 없었던 것으로 본다. 다만, 반환하기 전에 제76조에 따라 과세표준과 세액을 결정받은 경우에는 그러하지 아니하다.
⑤ 수증자가 증여받은 재산(금전은 제외한다)을 제68조에 따른 신고기한이 지난 후 3개월 이내에 증여자에게 반환하거나 증여자에게 다시 증여하는 경우에는 그 반환하거나 다시 증여하는 것에 대하여 증여세를 부과하지 아니한다.
(이하 생략)
○ 서면인터넷방문상담5팀-99, 2008.01.15.
[ 회 신 ]
1. 고가주택으로서 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건을 갖춘 경우의 양도차익 및 장기보유특별공제액 계산은 「소득세법」 제95조 제3항 및 같은법 시행령 제160조의 규정에 따라 계산하는 것이며, 같은법 제95조 제2항 “장기보유특별공제”를 적용함에 있어 보유기간의 계산은 동법 제4항 규정에 의하여 당해 자산의 취득일부터 양도일까지로 하는 것이나, 다만, 같은법 제97조 제4항의 경우에는 증여한 배우자가 당해 자산을 취득한 날부터 기산하는 것입니다.
2. 증여에 의하여 취득한 자산에 대한 취득시기는 「소득세법 시행령」 제162조 제1항 제5호의 규정에 의하여 그 증여를 받은 날(증여등기접수일)이 되는 것입니다.
[사실관계]
- 1986년 5월 남편명의로 주택 매입(대지 60평, 2층 건물 70평)
- 1997.12.15. 배우자(처)에 증여
- 2007.12.11. 남편에게 다시 증여
- 2008.01.02. 배우자(처)에 다시 건물만 증여 반환
- 대지는 남편이 2003년 6월경에 매입한 70평과 합병하여 130평이 되었고, 주택은 70평임.
[질의내용]
- 상기와 같이 대지는 남편명의로 되어 있고 주택건물은 배우자(처)의 명의로 되어 있는데, 6년 후 상기 대지와 건물을 15억원에 양도한다면 1세대1주택으로서 양도소득세에 대한 10년 내지 15년의 장기보유특별공제가 가능한지 여부
- 가능하다면, 어떤 경우에 해당되어 양도소득세액이 얼마나 되는지?
○ 서면인터넷방문상담4팀-565, 2008.03.06.
취득시기가 다른 토지와 건물을 함께 양도하는 경우에 각각 자산별로 양도차익을 산정할 수 있는 것입니다. 위의 자산별 양도차익을 실거래가액으로 계산함에 있어서 양도가액에서 공제하는 취득가액 및 필요경비는 「소득세법」 제97조 및 「동법 시행령」 제163조의 규정에 열거된 항목으로 각각의 객관적인 자료에 의하여 확인된 가액을 공제 하는 것이며, 당해 자산별 취득가액이 확인되지 않는 경우에는 「소득세법 시행령」 제176조의2 제1항 내지 제2항의 규정에 따라 매매사례가액, 감정가액, 환산가액을 순차적으로 적용하는 것입니다.
○ 재산세과-2591, 2008.09.02.
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격(이에 부수되는 토지를 포함. 이하 개별주택가격이라 한다)이 없는 주택의 가격은 소득세법시행령 제164조 제11항에서 정하는 평가액으로 산정하며, 개별주택가격이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시 기준시가는 소득세법시행령 제164조 제7항의 규정에서 정한 방법으로 산정하는 것입니다.
소득세법 제95조 제2항 단서의 장기보유특별공제액을 계산함에 있어 주택을 근린생활시설로 용도 변경하여 음식점으로 사용하다가 이를 다시 주택으로 용도 변경하여 주택으로 사용하는 중 동 주택을 양도하는 경우 당해 주택의 보유기간 계산은 당해 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간 중 주택으로 사용한 기간을 통산하는 것입니다.
○ 기획재정부 재산세제과-1183, 2010.12.10.
「소득세법」제95조제2항을 적용할 때 1세대1주택에 딸린 토지를 양도하는 경우로서 주택보다 보유기간이 오래된 주택 부수토지에 대한 장기보유특별공제는 그 토지의 전체보유기간에 따른 같은 항 표1의 공제율과 주택 부수토지로서의 보유기간에 따른 같은 항 표2의 공제율 중 큰 공제율을 적용하는 것입니다.
○ 법규과-1071, 2014.10.10.
거주자가 직계존속으로부터 부동산을 증여받고 증여받은 날로부터 5년 이내에 타인에게 양도한 경우에 있어 해당 부동산이 「소득세법」(2014.1.1. 법률 제12169호로 개정되기 전의 것)제89조제1항제3호에 따라 양도소득세 비과세대상에서 제외되는 고가주택인 경우 양도소득의 필요경비 계산 및 양도차익 등의 계산은 같은 법 제97조제4항 및 같은 법 시행령 제160조에 따르는 것입니다.
○ 서면4팀-1021, 2005.06.21.
「상속세 및 증여세법」제31조 제4항의 규정에 의하여 증여를 받은 자가 증여받은 재산(금전을 제외함)을 증여계약의 해제 등에 의하여 증여세 신고기한 이내에 증여자에게 반환하는 경우에는 처음부터 증여가 없었던 것으로 보는 것이나, 증여 받은 날로부터 6월 후에 당초 증여자에게 반환 또는 재증여하거나 당초 증여자 이외의 자에게 증여한 경우에는 당초 증여와 반환ㆍ재증여ㆍ증여 모두에 대하여 증여세가 과세되는 것입니다. 증여세 과세대상이 되는 재산이 취득원인무효의 판결에 의하여 그 재산상의 권리가 말소되는 때에는 증여세를 과세하지 아니하며 과세된 증여세는 취소하는 것이나, 형식적인 재판절차만 경유한 사실이 확인되는 경우에는 그러하지 아니하는 것입니다. 이 경우 형식적인 재판절차만 경유 하였는지 여부에 대하여는 당초 소유권이전등기 내용, 취득원인무효 소송제기 내용 및 판결내용 등 구체적인 사실을 확인하여 판단하는 것입니다.
출처 :
국세청 2015. 08. 17. 서면-2015-부동산-1254[부동산납세과-1274] | 국세법령정보시스템
