재건축 신축주택 양도소득세 감면범위 명확해설

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재건축 신축주택 양도시 양도소득세 감면범위 및 기준

재산세제과-407 · 2015. 05. 27.

질의 및 요약

Q질의내용

재건축으로 신축주택을 취득 후 양도할 때, 양도소득세 감면대상 소득금액 산정에 구주택 보유·취득기간 중 발생한 소득도 포함되는지 궁금합니다.

S요약

기획재정부는 구주택을 재건축하여 신축주택을 취득한 후 신축주택을 양도하는 경우, 감면대상 양도소득금액의 산정에 있어 구주택 취득일부터 신축주택 취득일까지 발생한 양도소득금액도 포함된다고 해석하였습니다. 또한, 5년 경과 후 양도 시 분모의 기준시가는 신축주택 취득 당시 기준시가를 적용하는 것이 타당하다고 판단하였습니다.

#재건축 #신축주택 #양도소득세 #감면대상 #구주택 #보유기간

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핵심 정리

R회신 내용 재산세제과-407 · 2015. 05. 27.

기획재정부 재산세제과-407(2015.5.27.) 회신에 근거합니다.
신축주택 양도 시 감면대상 양도소득금액의 산정에 있어, 구주택 보유기간 중 취득일부터 신축주택 취득일까지 발생한 양도소득금액 역시 감면 대상에 포함되는 것으로 판단됩니다.
신축주택 취득 후 5년 이내 양도의 경우에는 신축주택 양도로 발생한 양도소득금액 전액이 감면대상에 해당한다는 해석입니다.
또한, 신축주택 취득 후 5년 경과 후 양도 시 분모의 '취득당시 기준시가'는 신축주택 취득 당시의 기준시가를 적용하는 것이 조세특례제한법령 규정상 타당한 것으로 회신하였습니다.
모든 회신은 조세특례제한법령 및 관련 시행령의 과세특례 규정에 입각해 이루어진 것입니다.

L관련 법령 해석

조세특례제한법 제99조의3(신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례): 재건축 등으로 신축주택을 취득했을 때 일정 요건 하 감면 규정
조세특례제한법 시행령 제40조 제1항: 신축주택 감면대상 소득금액 산정 공식 및 기준시가 등 보유기간 포함 여부
조세특례제한법 시행령 제40조 제1항 단서: 취득일부터 5년 초과 후 양도 시 산정 기준

사례 Q&A

1. 재건축 신축주택 양도 시 구주택 보유기간도 감면 소득에 포함되나요?

답변

구주택 취득일부터 신축주택 취득일까지 발생한 소득도 신축주택 양도 감면 대상에 포함됩니다.

근거

기획재정부 재산세제과-407(2015.5.27.) 회신에 따라 구주택 보유기간 발생분도 감면 산정에 포함된다고 명확히 안내하였습니다.

2. 신축주택 취득 5년 이내 양도 시 감면되는 양도소득금액은 어떻게 산정되나요?

답변

신축주택 양도에 따른 양도소득금액 전액이 감면 대상으로 적용됩니다.

근거

조세특례제한법 시행령 및 기획재정부 유권해석의 제2안 적용 원칙에 따릅니다.

3. 신축주택 5년 이후 양도 시 감면 산정 기준시가는 언제 시점을 적용하나요?

답변

신축주택 취득 당시의 기준시가를 분모 기준으로 사용해야 합니다.

근거

행정해석에 따라 신축주택의 취득시점의 기준시가가 분모로 산정된다고 명시되었습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

구주택을 보유중 재건축이 이뤄져서 신축주택을 취득한 이후 신축주택을 양도하는 경우 구주택 취득일부터 신축주택 취득일까지 발생한 양도소득금액도 감면대상 소득금액에 포함되는 것임

회신

귀청의 세법해석에 관한 질의 1·2는 모두 제2안이 타당합니다.

1. 사실관계

○ 구주택을 보유 중 재건축이 이뤄지고 주택조합의 조합원으로서 신축주택을 취득한 이후 해당 신축주택을 양도하여

- 조특법 제99조의 3(신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례) 적용시 감면되는 양도소득금액의 계산방법

* 신축주택 취득일부터 5년 이내 양도시 감면대상 소득금액 : 구주택 보유기간 포함(C～A) or 구주택 보유기간 제외(C～B)

* 신축주택 취득일부터 5년 경과후 양도시 감면대상 소득금액 계산시(조특령§40①준용) 분모의 취득당시 기준시가 : B 기준시가 or A 기준시가

조특령§40①에 따른 감면대상 소득금액 =
양도소득금액×	취득일부터 5년이 되는날의 기준시가-취득당시 기준시가
	양도당시 기준시가-취득당시 기준시가

2. 질의내용

○ 질의1 : 신축주택 취득후 5년 이내 양도시 감면대상 양도소득금액

(제1안) 신축주택의 취득일부터 양도일까지 발생된 양도소득금액

(제2안) 신축주택 양도에 따른 양도소득금액 전액

○ 질의2 : 신축주택 취득후 5년 경과후 양도시 감면대상 양도소득금액 계산시 분모의 취득당시 기준시가

(제1안) 구주택 취득당시의 기준시가

(제2안) 신축주택 취득당시의 기준시가

출처 : 기획재정부 2015. 05. 27. 재산세제과-407 | 국세법령정보시스템