주택 일괄취득 후 1층 상가 용도변경 시 취득가액 산정

요지

층별 가액 구분 없이 일괄로 주택을 취득한 후 1층만 상가로 용도변경한 경우로서, 실지취득가액에서 양도소득세가 과세되는 1층의 취득가액을 산정할 때 각 층별로 개별주택가격이 공시되어 있는 경우 취득 당시 기준시가는 공시된 각 층별 개별주택가격을 적용하는 것임

회신

층별 가액 구분 없이 일괄로 주택을 취득한 후 1층만 상가로 용도변경한 귀 질의의 경우, 실지취득가액에서 양도소득세가 과세되는 1층의 취득가액을 산정할 때 취득 당시 기준시가는 각 층별로 개별주택가격이 공시되어 있으므로 공시된 각 층별 개별주택가격을 적용하는 것입니다.

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 갑은 ’08.3.19. 주택(1층 160㎡, 2층 150㎡)을 취득(570백만원)하여 ’08.5.26. 1층 주택을 상가로 용도변경한 후 ’15.4.3. 동 겸용주택을 양도(640백만원)하였음

- 상기 겸용주택의 기준시가는 아래와 같음

○ 질의내용

- 층별 가액 구분 없이 일괄로 취득한 경우로서 양도소득세가 과세되는 1층의 취득가액을 산정할 때 취득 당시 기준시가 적용방법

  양도 당시 근생이므로 취득 당시의 기준시가도 근생 기준시가(187백만원 = 52백만원 + 135백만원)를 적용한다. ☞ 양도차익 작음

      * 1층 취득가액 : 384백만원 = 570백만원 × 187백만원 / 277백만원

  양도 당시 근생이지만 취득 당시 주택을 취득하였고, 개별주택가격이 공시되어 있으므로 공시된 개별주택가격(96백만원)을 적용한다. ☞ 양도차익 큼

      * 1층 취득가액 : 294백만원 = 570백만원 × 96백만원 / 186백만원

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 제99조 【기준시가의 산정】

① 제96조제2항, 제97조제1항제1호가목 단서, 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물

가. 토지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

나. 건물

건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

다. 오피스텔 및 상업용 건물

건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액

라. 주택

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

(이하 생략)

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

① ~ ⑤ 생략

⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제64조에 따라 안분계산 한다.

(이하 생략)

○ 부가가치세법 시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】

법 제29조제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(안분) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 ⁠「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제2조제9호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액

○ 서면인터넷방문상담4팀-1072, 2007.04.03.

[ 회 신 ]

1.「소득세법」제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우로서 주택의 면적이 주택외의 면적보다 큰 경우에는 전체를 주택으로 보는 것이나, 동 규정이 적용되지 않는 경우에는 주택과 주택외 부분에 대하여 각각 양도소득세를 계산하는 것입니다.

2. ⁠「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 ⁠‘개별주택가격’이 공시된 주택의 기준시가는 ⁠‘개별주택가격’이 되는 것입니다.

[사실관계]

- 1세대1주택 비과세 대상이 아닌 겸용주택을 양도하는 경우 주택부분의 면적이 상가보다 큰 경우 전체를 주택으로 보아 양도소득세를 계산하는지 : 1세대 2주택 중과대상임

[질의내용]

- 주택과 상가로 구분하여 계산하는 경우 주택의 기준시가는 어떻게 산정하는 것인지 : 주택부분에 대해서는 공시된 개별주택가격이 존재함

○ 부동산거래관리과-230, 2010.02.10.

[ 회 신 ]

1. 거주자가 소유하고 있던 공부상 주택을 거주용이 아닌 영업용 건물(식당, 사무소 등)로 사용하다가 양도하는 때에는「소득세법 시행령」제154조제1항에서 규정하는 주택으로 보지 아니하는 것이며, 이 경우 ⁠‘주택’이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 상시 주거용으로 사용하는 건물을 말하는 것이나, 사실상 용도가 불분명한 경우에는 공부상 용도에 의하는 것으로, 귀 질의의 건물이 주택에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다.

2. 1.에서 취득당시에는 주택이었으나, 양도당시 주택이 아닌 경우로서 취득가액을 환산가액으로 산정함에 있어「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격(이에 부수되는 토지를 포함)이 공시되기 전의 주택의 취득당시의 기준시가는「소득세법 시행령」제164조제7항의 규정에서 정한 방법으로 산정하는 것입니다.

3. 또한, 건물의 용도변경에도 불구하고, 장기보유특별공제액을 계산함에 있어 부동산의 양도 또는 취득시기는「소득세법」제98조 및 같은 법시행령제162조의 규정에 의하여 당해 자산의 대금을 청산한 날이며, 대금청산일이 불분명하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일이 되는 것입니다.

[사실관계]

- ’85.12. . A주택 취득

- ’09.12. . A주택 양도(1세대 3주택 보유)

* A주택은 취득당시 주택이었으나, 양도당시는 임차인이 식당을 영업하면서 4년간 사용하고 있음

* 당 주택소재지는 근린생활시설로 용도변경이 불가한 지역으로 공부상 주택에서근린생활시설로 용도변경은 없었으나, 관할구청에서는 근린생활시설로 보아 재산세를 부과하고 있으며 ’07년 이후 개별주택가격도 고시하지 않음

[질의내용]

- A주택을 상가로 보아 양도차익 산정시 취득가액이 불분명하여 환산가액으로 하는 경우 취득당시의 기준시가를 주택으로 보아 산정하는 것인지

- 장기보유특별공제액 계산시 보유기간의 계산방법

출처 : 국세청 2015. 07. 10. 서면-2015-부동산-0538 | 국세법령정보시스템