요지
합산배제하는 매입임대주택이 임대의무기간 중 재건축 등으로 멸실된 경우에는 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징하며 당해 주택 재건축된 이후 신축된 주택의 임대기간은 멸실 전 종전(임대)주택의 임대기간에 포함되지 아니함
회신
매입임대주택은 주택공시가격 6억원(비수도권 3억원) 이하 주택을 과세기준일(6월1일) 현재 지방자치단체 임대업등록과 세무서 임대사업자 등록한 상태에서 임대의무기간 5년 이상을 임대하여야 하며, 9월16일부터 9월30월까지 주소지 관할세무서에 합산 배제 신고서를 제출하여야 함.
임대의무기간 중 재건축 등으로 멸실되는 경우 그동안 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징함
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 재건축 예정 연립주택 1호를 ’02.5월 취득하여 계속 임대
-당해주택에 대하여 주택임대사업자등록 및 합산배제 신고사실 없음
○ 질의내용
- 임대의무기간(5년) 요건 충족전에 재건축으로 주택이 멸실되는 경우 종합부동산세 추징하는지
- 추후 재건축으로 신축된 주택의 임대기간이 멸실 전 종전 주택의 임대기간에 포함되는지(재건축으로 신축한 주택을 다시 임대하여 임대기간 5년을 채우면 그동안 경감받았던 종부세를 추징하는지)
2. 질의내용에 대한 자료
○ 종합부동산세법 제8조 【과세표준】
① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액[과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 3억원을 공제한 금액]에서 6억원을 공제한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.
1.「임대주택법」 제2조제1호의 규정에 의한 임대주택 또는 대통령령이 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택
③ 제2항의 규정에 따른 주택을 보유한 납세의무자는 당해 연도 9월 16일부터 9월 30일까지 대통령령이 정하는 바에 따라 납세지 관할세무서장(이하 "관할세무서장"이라 한다)에게 당해 주택의 보유현황을 신고하여야 한다.
○ 종합부동산세법 시행령 제3조 【합산배제 임대주택】
① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 「임대주택법」 제2조제4호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호 및 제6호의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다.
2. 「임대주택법」 제2조제3호에 따른 매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택
가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[「수도권정비계획법」제2조제1호에 따른 수도권(이하 "수도권"이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것
나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것
⑦ 제1항을 적용할 때 합산배제 임대주택의 임대기간의 계산은 다음 각 호에 따른다.
1. 제1항제2호나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 해당 주택의 임대를 개시한 날부터, 제1항제5호나목 및 같은 항 제6호나목에 따른 임대기간은 임대사업자로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다)부터 계산한다.
2. 상속으로 인하여 피상속인의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피상속인의 임대기간을 상속인의 임대기간에 합산한다.
3. 합병·분할 또는 조직변경을 한 법인(이하 이 조에서 "합병법인등"이라 한다)이 합병·분할 또는 조직변경전의 법인(이하 이 조에서 "피합병법인등"이라 한다)의 합산배제 임대주택을 취득하여 계속 임대하는 경우에는 당해 피합병법인등의 임대기간을 합병법인등의 임대기간에 합산한다.
4. 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 입주일까지의 기간이 2년 이내인 경우에는 계속 임대하는 것으로 본다.
5. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 제1항의 요건을 충족하지 못하게 되는 때에는 제1항제1호·제3호 및 제6호의 주택의 경우에는 제1호에 따른 기산일부터 5년이 되는 날까지, 제1항제2호의 주택의 경우에는 제1호에 따른 기산일부터 5년이 되는 날까지, 제1항제5호의 주택의 경우에는 제1호에 따른 기산일부터 10년이 되는 날까지는 각각 해당 사유로 임대하지 못하는 주택에 한하여 계속 임대하는 것으로 본다.
가. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」이나 그 밖의 법률에 따른 협의매수 또는 수용
나. 건설임대주택으로서 「임대주택법 시행령」 제13조제2항제3호에 따른 임차인에 대한 분양전환
다. 천재·지변, 그 밖에 이에 준하는 사유의 발생
○ 종합부동산세법 제17조 【결정과 경정】
⑤ 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 제8조제2항에 따라 과세표준 합산의 대상이 되는 주택에서 제외된 주택 중 같은 항 제1호의 임대주택 또는 같은 항 제2호의 가정어린이집용 주택이 추후 그 요건을 충족하지 아니하게 된 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 경감받은 세액과 이자상당가산액을 추징하여야 한다.
○ 종합부동산세법 시행령 제10조 【추징액 등】
① 법 제17조제5항에 따라 추징하여야 하는 경감받은 세액은 제1호의 금액에서 제2호의 금액을 뺀 금액으로 한다.
1. 합산배제 임대주택 또는 가정보육시설용 주택(이하 "합산배제 임대주택등"이라 한다)으로 보아 왔던 매 과세연도마다 해당 주택을 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택으로 보고 계산한 세액
2. 합산배제 임대주택등으로 보아 왔던 매 과세연도마다 해당 주택을 종합부동산세 과세표준 합산의 대상에서 제외되는 주택으로 보고 계산한 세액
② 법 제17조제5항에 따라 추징하여야 하는 이자상당가산액은 제1항에 따라 계산한 금액에 제1호의 기간과 제2호의 율을 곱하여 계산한 금액으로 한다.
1. 합산배제 임대주택등으로 신고한 매 과세연도의 납부기한 다음 날부터 법 제17조제5항에 따라 추징할 세액의 고지일까지의 기간
2. 1일당 1만분의 3
○ 임대주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
3. "매입임대주택"이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.
4. "임대사업자"란 국가, 지방자치단체, 대한주택공사, 지방공사, 제6조에 따라 주택임대사업을 하기 위하여 등록한 자 또는 제7조에 따라 설립된 임대주택조합을 말한다.
○ 임대주택법 제6조 【임대사업자의 등록】
① 대통령령으로 정하는 호수(戶數) 이상의 주택을 임대하려는 자는 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.
○ 임대주택법 시행령 제7조 【임대사업자의 범위 및 등록 기준 등】
① 법 제6조제1항에서 "대통령령으로 정하는 호수"란 다음 각 호의 구분에 따른 호수(호수) 또는 세대를 말한다.
1. 건설임대주택의 경우: 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대
2. 매입임대주택의 경우: 단독주택은 1호, 공동주택은 1세대
○ 종합부동산세과-1537, 2008.11.12
종합부동산세법 시행령 제3조 제1항의 규정에 의하여 합산배제되는 기존임대주택으로 적용받아왔던 주택 중 1호가 재개발 또는 재건축사업으로 멸실되어 법정의무임대기간(5년)을 충족하지 못하게 될 경우 당해 멸실된 주택 및 멸실된 주택으로 인해 보유요건(임대호수)을 충족하지 못한 나머지 주택에 대하여 각각 종합부동산세가 추징되는 것임
출처 :
국세청 2015. 10. 08. 서면-2015-부동산-1853[부동산납세과-1623] | 국세법령정보시스템
