요지

‘민간건설임대주택’으로 최초 취득하여 임대사업에 사용하던 임대주택을 민간임대주택법§43②에 따른 포괄양수 방식으로 승계하여 임대사업에 계속 사용하는 경우로서, 해당 포괄승계 후의 임대주택이 종부령§3①(7)의 요건을 모두 갖춘 경우에는 합산배제 임대주택에 해당하는 것임

답변내용

귀 사전답변 신청의 경우, 내국법인이 양도인이 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣(이하 ⁠“민간임대주택법”) 제2조 제2호에 따른 ⁠‘민간건설임대주택’으로 최초 취득하여 임대사업에 사용하던 임대주택을 민간임대주택법 제43조 제2항에 따른 포괄양수 방식으로 승계하여 임대사업에 계속 사용하는 경우로서, 해당 포괄승계 후의 임대주택이 ｢종합부동산세법 시행령｣ 제3조 제1항 제7호의 요건을 모두 갖춘 경우에는 합산배제 임대주택에 해당하는 것입니다.
다만, 해당 포괄승계 후의 임대주택이 건설임대주택으로서 민간임대주택법 제2조 제2호에 따른 ⁠‘민간건설임대주택’에 해당하는지 여부는 해당 법령의 유권해석기관인 국토교통부 소관업무임을 알려드리니 참고하시기 바랍니다.

1. 사실관계

 ○ABCDE 부동산투자회사(이하 ⁠“질의법인”)는 2019.9.10. 설립된 부동산투자회사법 제2조 제1호 나목에 따른 위탁관리 부동산투자회사로,

  - 부동산의 취득․관리․처분, 부동산의 임대차, 개발사업 등의 방법으로 자산을 투자․운용하여 얻은 수익을 주주에게 배당하고 있음

 ○질의법인은 2021.11.1. 개인사업자인 갑 외 2인(이하 ⁠“양도인”)으로부터 ⁠‘□□시 △△구 ◎◎동 일원에 소재하는 172세대 다세대 임대주택 및 그 부지’(이하 ⁠“쟁점 임대주택”)를 포괄양수하는 것을 내용으로 하는 합의서를 체결함(이하 ⁠“본건 약정”)

 ○ 본건 약정 제5조에 따르면, 질의법인이 2022.6.30. 또는 거래종결선행조건이 충족되는 날 중 늦게 도래하는 날까지 쟁점 임대주택을 포괄양수하지 않거나 양도인이 포괄양도하지 않는 경우 매매대금의 10% 상당액을 상대방에게 위약벌로 지급하도록 되어 있어, 본건 약정은 질의법인과 양도인 쌍방을 구속하고 있음

 ○ 양도인은 쟁점 임대주택을 2011.2.25. 및 2014.1.14. 직접 건설하여 취득하였으며, 취득 후 줄곧 자신의 임대주택 사업에 공하여 왔는바, 쟁점 임대주택은 민간임대주택에 관한 특별법(이하 ⁠“민간임대주택법”) 제2조 제2호에 따른 ⁠‘민간건설임대주택’에 해당함

 ○ 질의법인은 본건 약정에 따른 쟁점 임대주택을 민간임대주택법 제43조 제2항이 정하는 방식에 따라 포괄 승계한 후, 주택임대사업을 단절 없이 계속 영위할 계획임

2. 질의내용

 ○내국법인이 양도인이 ⁠‘민간건설임대주택’으로 최초 취득하여 임대사업에 공하던 임대주택을 민간임대주택법 제43조 제2항에 따른 포괄양수 방식으로 승계 후, 임대사업에 계속 사용하는 경우,

  - 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 각 호의 적용 여부를 판단함에 있어, 당해 포괄승계 후의 임대주택 유형이 계속하여 ⁠‘민간건설임대주택’에 해당하는지 여부

3. 관련법령

○ 종합부동산세법 제8조【과세표준】

 ① 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액［과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대 1주택자(이하 "1세대 1주택자"라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억원을 공제한 금액］에서 6억원을 공제(납세의무자가 법인 또는 법인으로 보는 단체로서 제9조제2항 각 호의 세율이 적용되는 경우는 제외한다)한 금액에 부동산 시장의 동향과 재정 여건 등을 고려하여 100분의 60부터 100분의 100까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영보다 작은 경우에는 영으로 본다.

 ② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에 따른 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

  1. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 민간임대주택, ｢공공주택 특별법｣에 따른 공공임대주택 또는 대통령령으로 정하는 다가구 임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택

  2. 제1호의 주택외에 종업원의 주거에 제공하기 위한 기숙사 및 사원용 주택, 주택건설사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택, 가정어린이집용 주택, ｢수도권정비계획법｣ 제2조제1호에 따른 수도권 외 지역에 소재하는 1주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택. 이 경우 수도권 외 지역에 소재하는 1주택의 경우에는 2009년 1월 1일부터 2011년 12월 31일까지의 기간 중 납세의무가 성립하는 분에 한정한다.

○ 종합부동산세법 시행령 제3조【합산배제 임대주택】

 ① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 ｢공공주택 특별법｣ 제4조에 따른 공공주택사업자 또는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제7호에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 ｢소득세법｣ 제168조 또는 ｢법인세법｣ 제111조에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조제3항에 따른 합산배제 신고기간 종료일까지 임대사업자로서 사업자등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세기준일 현재 임대사업자로서 사업자등록을 한 것으로 본다.

  1. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택과 ｢공공주택 특별법｣ 제2조제1호의2에 따른 공공건설임대주택(이하 이 조에서 "건설임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택. 다만, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제2호에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 주택으로 한정한다.

  가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 9억원 이하일 것

  나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

  다. 임대보증금 또는 임대료(이하 이 조에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제44조제4항 및 ｢공공주택 특별법 시행령｣ 제44조제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.

  2. ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택과 ｢공공주택 특별법｣ 제2조제1호의3에 따른 공공매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제3호에 따른 민간매입임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 사업자등록등을 한 주택으로 한정한다.

  가. 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원[｢수도권정비계획법｣ 제2조제1호에 따른 수도권(이하 "수도권"이라 한다) 밖의 지역인 경우에는 3억원] 이하일 것

  나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

  다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제44조제4항 및 ｢공공주택 특별법 시행령｣ 제44조제3항에 따라 정한 기준을 준용한다.

  3.～6. ⁠(생 략)

  7. 건설임대주택 중 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반민간임대주택등"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택. 다만, 종전의 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택은 제외한다.

  가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 9억원 이하일 것

  나. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.

  다. 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.

  8. 매입임대주택 중 장기일반민간임대주택등으로서 가목1)부터 3)까지의 요건을 모두 갖춘 주택. 다만, 나목1)부터 4)까지에 해당하는 주택의 경우는 제외한다.

  가. 적용요건

  1) 해당 주택의 임대개시일 또는 최초로 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원(수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원) 이하일 것

  2) 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것. 이 경우 임대기간을 계산할 때 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제6호의 단기민간임대주택을 장기일반민간임대주택등으로 변경 신고한 경우에는 제7항제1호에도 불구하고 같은 법 시행령 제34조제1항제3호에 따른 시점부터 그 기간을 계산한다.

  3) 임대료등의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제44조제4항에 따라 정한 기준을 준용한다.

  나. 제외되는 주택

  1) 1세대가 국내에 1주택 이상을 보유한 상태에서 세대원이 새로 취득(제7항제2호 또는 제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우의 취득은 제외한다)한 조정대상지역(｢주택법｣ 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역을 말한다. 이하 같다)에 있는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택[조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 주택(주택을 취득할 수 있는 권리를 포함한다)을 취득하거나 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우는 제외한다]

  2) 법인 또는 법인으로 보는 단체가 조정대상지역의 공고가 있은 날(이미 공고된 조정대상지역의 경우 2020년 6월 17일을 말한다)이 지난 후에 사업자등록등을 신청(임대할 주택을 추가하기 위한 등록사항의 변경신고를 포함하며, 제7항제7호에 따라 임대기간이 합산되는 경우는 멸실된 주택에 대한 신청을 말한다)한 조정대상지역에 있는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택

  3) 2020년 7월 11일 이후 종전의 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조제1항에 따라 등록 신청한 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택

  4) 종전의 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제2조제6호에 따른 단기민간임대주택으로서 2020년 7월 11일 이후 같은 법 제5조제3항에 따라 같은 법 제2조제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택으로 변경신고한 주택

○ 민간임대주택에 관한 특별법 제2조【정의】

 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

 1. ⁠“민간임대주택”이란 임대 목적으로 제공하는 주택[토지를 임차하여 건설된 주택 및 오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택(이하 ⁠“준주택”이라 한다) 및 대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택을 포함한다. 이하 같다]으로서 임대사업자가 제5조에 따라 등록한 주택을 말하며, 민간건설임대주택과 민간매입임대주택으로 구분한다.

 2. ⁠“민간건설임대주택”이란 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 말한다.

  가. 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택

  나. ｢주택법｣ 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자가 같은 법 제15조에 따라 사업계획승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 아니하여 임대하는 주택

 3. ⁠“민간매입임대주택”이란 임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 민간임대주택을 말한다.

 4. ⁠“공공지원민간임대주택”이란 임대사업자가 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 이 법에 따른 임대료 및 임차인의 자격 제한 등을 받아 임대하는 민간임대주택을 말한다.

  가. ｢주택도시기금법｣에 따른 주택도시기금(이하 ⁠“주택도시기금”이라 한다)의 출자를 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택

  나. ｢주택법｣ 제2조제24호에 따른 공공택지 또는 이 법 제18조제2항에 따라 수의계약 등으로 공급되는 토지 및 ｢혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법｣ 제2조제6호에 따른 종전부동산(이하 ⁠“종전부동산”이라 한다)을 매입 또는 임차하여 건설하는 민간임대주택

  다. 제21조제2호에 따라 용적률을 완화 받거나 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 제30조에 따라 용도지역 변경을 통하여 용적률을 완화 받아 건설하는 민간임대주택

  라. 제22조에 따라 지정되는 공공지원민간임대주택 공급촉진지구에서 건설하는 민간임대주택

  마. 그 밖에 국토교통부령으로 정하는 공공지원을 받아 건설 또는 매입하는 민간임대주택

 5. ⁠“장기일반민간임대주택”이란 임대사업자가 공공지원민간임대주택이 아닌 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택[아파트(｢주택법｣ 제2조제20호의 도시형 생활주택이 아닌 것을 말한다)를 임대하는 민간매입임대주택은 제외한다]을 말한다.

○ 민간임대주택에 관한 특별법 제5조【임대사업자의 등록】

 ① 주택을 임대하려는 자는 특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수 또는 구청장(구청장은 자치구의 구청장을 말하며, 이하 ⁠“시장ㆍ군수ㆍ구청장”이라 한다)에게 등록을 신청할 수 있다.

 ② 제1항에 따라 등록하는 경우 다음 각 호에 따라 구분하여야 한다.

  1. 삭제

  2. 민간건설임대주택 및 민간매입임대주택

  3. 공공지원민간임대주택, 장기일반민간임대주택

○ 민간임대주택에 관한 특별법 제43조【임대의무기간 및 양도】

 ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호 또는 제5호의 규정에 따른 기간(이하 ⁠“임대의무기간”이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.

 ② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.

 ③ 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도하려는 경우 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하여야 한다. 이 경우 양도받는 자가 임대사업자로 등록하는 경우에는 제2항 후단을 적용한다.

○ 민간임대주택에 관한 특별법 시행령 제4조【임대사업자 등록 및 변경신고 등】

 ① 법 제5조제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다. 이 경우 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록해야 한다.

  1. 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자

  2. 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 계획이 확정되어 있는 자로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자

   가. 민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위하여 ｢주택법｣ 제15조에 따른 사업계획승인(이하 ⁠“사업계획승인”이라 한다)을 받은 자

   나. 민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위하여 ｢건축법｣ 제11조에 따른 건축허가(이하 ⁠“건축허가”라 한다)를 받은 자

   다. 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위하여 매매계약을 체결한 자

   라. 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위해 분양계약을 체결한 자로서 다음의 어느 하나에 해당하는 자

    1) 등록 신청일을 기준으로 분양계약서에 따른 잔금지급일이 3개월 이내인 자

    2) 등록 신청일이 분양계약서에 따른 잔금지급일 이후인 자

○ 민법 제1005조【상속과 포괄적 권리의무의 승계】

 상속인은 상속개시된 때로부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한다. 그러나 피상속인의 일신에 전속한 것은 그러하지 아니하다.

○ 민법 제1078조【포괄적 수증자의 권리의무】

 포괄적 유증을 받은 자는 상속인과 동일한 권리의무가 있다.

○ 상법 제235조【합병의 효과】

 합병후 존속한 회사 또는 합병으로 인하여 설립된 회사는 합병으로 인하여 소멸된 회사의 권리의무를 승계한다.

출처 : 국세청 2021. 11. 30. 사전-2021-법령해석재산-1643[법령해석과-4198] | 국세법령정보시스템