요지
가업승계가 적용되는 사업용으로 사용되는 부분과 가업승계가 적용되지 아니하는 임대용으로 사용하는 부분이 있는 경우 건물은 각 사용부분에 대한 기준시가를 기준으로, 토지는 사업용과 임대용으로 사용되는 건물의 부수토지에 상당하는 면적이 차지하는 비율로 안분계산함
답변내용
동일한 건물이「조세특례제한법」제30조의 6에 따른 가업의 승계가 적용되는 사업용으로 사용하는 부분과 해당 조항이 적용되지 아니하는 임대용으로 사용하는 부분이 있는 경우, 같은 법 시행령 제27조의 6 제9항에서 준용한「상속세 및 증여세법 시행령」제15조제5항제2호의 “사업무관자산”의 가액은 건물의 경우「상속세 및 증여세법」에 따라 평가한 건물의 평가액에 건물을「상속세 및 증여세법」제61조 제1항에 의해 평가(이하 “기준시가로 평가”라 함)한 가액 중 임대용으로 사용하는 부분의 기준시가로 평가한 가액이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액을 말하는 것이고,
토지의 경우「상속세 및 증여세법」에 따라 평가한 토지의 평가액에 토지의 전체 면적 중 임대용으로 사용하는 건물의 부수토지에 상당하는 면적이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액을 말하는 것입니다.
1. 질의내용
○ 회사가 소유하고 있는 동일 건물이 가업승계에 대한 증여세 과세특례를 적용받을 수 있는 제조업과 과세특례를 적용받을 수 없는 임대업에 겸용으로 사용되고 있는 경우 자산가액의 안분기준
2. 사실관계
○ 회사는 제조업을 영위하고 있으며, 2014.9.30. 최대주주가 자녀1인(현 대표이사)에게 주식 50%를 증여함
○ 회사가 보유한 토지와 건물 중 일부가 가업승계 과세특례가 적용되지 않는 임대업에 사용되고 있음
- 1층과 2층 일부는 임대용으로, 2층 일부과 3층은 사업용으로 사용되고 있음
3. 관련 법령
○조세특례제한법 제30조의 6【가업의 승계에 대한 증여세 과세특례】
① 18세 이상인 거주자가 「상속세 및 증여세법」 제18조제2항제1호에 따른 가업을 10년 이상 계속하여 경영한 60세 이상의 부모(증여 당시 아버지나 어머니가 사망한 경우에는 그 사망한 아버지나 어머니의 부모를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)로부터 해당 가업의 승계를 목적으로 주식 또는 출자지분(이하 이 조에서 "주식등"이라 한다)을 증여받고 대통령령으로 정하는 바에 따라 가업을 승계한 경우에는「상속세 및 증여세법」제53조 및 제56조에도 불구하고 그 주식등의 가액 중 대통령령으로 정하는 가업자산상당액에 대한 증여세 과세가액(30억원을 한도로 한다)에서 5억원을 공제하고 세율을 100분의 10으로 하여 증여세를 부과한다. 다만, 가업의 승계 후 가업의 승계 당시 해당 주식등의 증여자 및 「상속세 및 증여세법」 제22조제2항에 따른 최대주주 또는 최대출자자에 해당하는 자(가업의 승계 당시 해당 주식등을 증여받는 자는 제외한다)로부터 증여받는 경우에는 그러하지 아니하다.
② ∼ ⑤ (생략)
○조세특례제한법 시행령 제27조의 6【가업의 승계에 대한 증여세 과세특례】
① ∼ ⑧ (생략)
⑨ 법 제30조의6제1항 본문에서 "대통령령으로 정하는 가업자산상당액"이란「상속세 및 증여세법 시행령」제15조제5항제2호를 준용하여 계산한 금액을 말한다. 이 경우 "상속재산 중 가업에 해당하는 법인의 주식등"은 "증여받은 주식 등"으로 본다.
○상속세 및 증여세법 제18조 【기초공제】
① (생략)
② 거주자의 사망으로 상속이 개시되는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 금액을 상속세 과세가액에서 공제한다.
1.가업[대통령령으로 정하는 중소기업(이하 이 항 및 제5항에서 "중소기업"이라 한다) 또는 규모의 확대 등으로 중소기업에 해당하지 아니하게 된 기업(상속이 개시되는 사업연도의 직전 사업연도의 매출액이 3천억원 이상인 기업 및 상호출자제한기업집단 내 기업은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)으로서 피상속인이 10년 이상 계속하여 경영한 기업을 말한다. 이하 같다]의 상속(이하 "가업상속"이라 한다): 가업상속 재산가액에 상당하는 금액. 다만, 그 금액이 200억원을 초과하는 경우에는 200억원을 한도로 하되, 피상속인이 15년 이상 계속하여 경영한 경우에는 300억원, 피상속인이 20년 이상 계속하여 경영한 경우에는 500억원을 한도로 한다.
⑦ 제5항을 적용하는 경우 가업용 자산의 범위, 가업용 자산의 처분비율 계산방법, 지분의 감소 여부에 관한 판정방법, 영농상속재산의 범위, 공제받은 금액의 산입방법과 정규직 근로자 수 평균의 계산 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○상속세 및 증여세법 시행령 제15조 【가업상속】
⑤ 법 제18조제2항제1호에서 "가업상속 재산"(이하 이 조에서 "가업상속 재산"이라 한다)이란 다음 각 호의 구분에 따른 상속재산에서 유류분상속재산을 제외한 상속재산을 말한다.
1.「소득세법」을 적용받는 가업 : 상속재산 중 가업에 직접 사용되는 토지, 건축물, 기계장치 등 사업용 자산
2.「법인세법」을 적용받는 가업: 상속재산 중 가업에 해당하는 법인의 주식등[해당 주식등의 가액에 그 법인의 총자산가액(상속개시일 현재 법 제4장에 따라 평가한 가액을 말한다) 중 상속개시일 현재 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자산(상속개시일 현재를 기준으로 법 제4장에 따라 평가한 가액을 말한다. 이하 이 조에서 "사업무관자산"이라 한다)을 제외한 자산가액이 그 법인의 총자산가액에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한 금액에 해당하는 것을 말한다]
가. 「법인세법」 제55조의2에 해당하는 자산
나. 「법인세법 시행령」 제49조에 해당하는 자산 및 타인에게 임대하고 있는 부동산(지상권 및 부동산임차권 등 부동산에 관한 권리를 포함한다)
다. 「법인세법 시행령」 제61조제1항제2호에 해당하는 자산
라. 과다보유현금[상속개시일 직전 5개 사업연도 말 평균 현금(요구불예금 및 취득일부터 만기가 3개월 이내인 금융상품을 포함한다)보유액의 100분의 150을 초과하는 것을 말한다]
마. 법인의 영업활동과 직접 관련이 없이 보유하고 있는 주식, 채권 및 금융상품(라목에 해당하는 것은 제외한다)
(이하 생략)
○상속세 및 증여세법 제61조【부동산 등의 평가】
① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.
1. 토지
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.
2. 건물
건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
3. 오피스텔 및 상업용 건물
건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시한 가액
4. 주택
「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.
가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우
나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조제1항제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우
② 제1항제1호 단서에서 "배율방법"이란 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다.
③ 지상권(地上權) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.
④ 그 밖에 시설물과 구축물은 평가기준일에 다시 건축하거나 다시 취득할 때 드는 가액을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.
⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제6항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.
⑥ 제1항제3호에 따라 국세청장이 산정하고 고시한 가액에 대한 소유자나 그 밖의 이해관계인의 의견 청취 및 재산정, 고시신청에 관하여는 「소득세법」 제99조제4항부터 제6항까지 및 제99조의2를 준용한다.
○상속세 및 증여세법 시행령 제50조【부동산의 평가】
⑧ 제7항의 임대료 등의 환산가액을 적용하여 토지와 건물의 소유현황 등에 따른 가액을 계산할 때에는 다음 각 호의 방법으로 한다.
1. 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우
토지 및 건물의 소유자가 임차인으로부터 받은 임대료 등의 환산가액을 법 제61조제1항부터 제4항까지의 규정으로 평가한 토지와 건물의 가액(이하 이 항에서 "기준시가"라 한다)으로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.
2. 토지와 건물의 소유자가 다른 경우
가. 토지 소유자와 건물 소유자가 제3자와의 임대차계약 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자에게 구분되어 귀속되는 임대료 등의 환산가액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.
나. 토지 소유자와 건물 소유자 중 어느 한 사람만이 제3자와의 임대차계약의 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자 사이의 임대차계약의 존재 여부 및 그 내용에 상관없이 제3자가 지급하는 임대료와 임대보증금을 토지와 건물 전체에 대한 것으로 보아 제3자가 지급하는 임대료 등의 환산가액을 토지와 건물의 기준시가로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.
출처 :
국세청 2014. 11. 19. 법규재산2014-1894 | 국세법령정보시스템
