비상장법인 임대부동산 순자산가액 평가 기준 및 방법

요지

비상장법인의 순자산가액을 계산할 때, 해당 건물과 그 부수토지의 임대료 등 환산가액(「상속세 및 증여세법 시행령」 제50조제7항에 따라 계산된 전체 임대료 등의 환산가액을 토지와 건물의 기준시가로 나누어 계산)을 자산별로 각각 장부가액과 비교 평가하는 것임

회신

1.「상속세 및 증여세법 시행령」제55조제1항에 따라 비상장법인의 순자산가액을 계산할 때, 해당 법인이 보유하고 있는 자산의 시가를 산정하기 어려운 경우로서 그 자산을 같은 법 제60조제3항 및 같은 법 제66조에 따라 평가하였을 경우에는 그 평가가액이 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 차감한 가액을 말함)보다 적은 경우에는 장부가액으로 하되, 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하는 것입니다.
귀 질의 1의 경우, 해당 건물과 그 부수토지의 임대료 등 환산가액(같은 법 시행령 제50조제7항에 따라 계산된 전체 임대료 등의 환산가액을 토지와 건물의 기준시가로 나누어 계산)이 같은 법 제61조제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액(보충적 평가가액)보다 큰 경우에는 자산별로 임대료 등 환산가액을 장부가액과 각각 비교 평가하는 것입니다.
2. 귀 질의 2의 경우, 기존 해석 사례(재산상속46014-553, 2000.05.09.)을 참고하시기 바랍니다.

【관련 참고자료】

1. 사실관계 및 질의내용

O 사실관계

 -당 법인은 2012년 신설된 법인으로 임대업을 영위하는 비상장법인임

 - 당 법인은 2013.10.31. 용인시 수지구 죽전동에 8층 건물을 신축하였는데, 이 건물은 병원, 약국 등의 임대목적에만 사용하고 있고 평가기준일 현재(2013.11.30.) 현재 100% 임대가 완료된 상황이며, 당 법인이 사용하는 면적은 없음

O 질의내용

 - 당 법인(비상장법인)의 순자산가액을 계산(평가기준일 2013.11.30.)할 때

  (질의 1) 용인시 수지구 죽전동 소재 건물을 상증법 제61조제5항, 시행령 제50조제7항, 제8항에 따라 평가할 때 전체 임대료 등 환산가액은 100억원이며 기준시가로 안분한 가액은 아래와 같은데, 이 때 토지, 건물의 순자산가액은 자산별로 비교하여 장부가액과 임대료 환산가액 중 큰 가액으로 하는지 여부

   -(갑설) 토지와 건물의 임대가격을 각각 계산하지 않고, 토지와 건물을 동시에 임대하였으므로 장부가액과 임대차특례에 의해 계산한 금액도 토지와 건물의 합계액을 기준으로 비교하여 그 중 큰 금액으로 평가함(장부가액 110억원)

   -(을설) 토지와 건물의 소유자가 동일하므로 임대료 등의 환산가액을 상증법 제61조 제1항부터 제4항까지의 규정으로 평가한 토지와 건물의 가액(기준시가)으로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 하고, 그 자산별 평가가액을 각각 장부가액과 비교하여 평가함(토지 70억원, 건물 60억원 총 130억원)

  (질의 2) 감정평가를 받은 적이 없는 등 건물의 시가가 형성되지 않은 상황에서 건물 신축가액을 시가로 볼 수 있는지 여부

   -(갑설) 증여재산의 평가는 증여일 현재의 시가에 의하며, 증여일 전후 3개월 내의 거래가격, 건물 신축가격 등은 시가로 볼 수 있음

   -(을설) 임대를 목적으로 하는 건물의 경우 건물의 신축가액은 시가로 볼 수 없으므로 보충적방법(상증법 제61조 ~ 제65조)에 따라 시가를 산정하여야 함

2. 질의 내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령(법률, 시행령, 시행규칙)

 ○ 상속세 및 증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

(이하생략)

 ○ 상속세 및 증여세법 제61조【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

 1. 토지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

 2. 건물

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

 3. 오피스텔 및 상업용 건물

건물에 딸린 토지를 공유(共有)로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시한 가액

 4. 주택

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말하며, 이하 이 호에서 "고시주택가격"이라 한다). 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 고시주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

  가. 해당 주택의 고시주택가격이 없는 경우

  나. 고시주택가격 고시 후에 해당 주택을 「건축법」 제2조제1항제9호 및 제10호에 따른 대수선 또는 리모델링을 하여 고시주택가격으로 평가하는 것이 적절하지 아니한 경우

② 제1항제1호 단서에서 "배율방법"이란 개별공시지가에 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 계산한 금액에 의하여 계산하는 방법을 말한다.

③ 지상권(地上權) 및 부동산을 취득할 수 있는 권리와 특정시설물을 이용할 수 있는 권리는 그 권리 등이 남은 기간, 성질, 내용, 거래 상황 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.

④ 그 밖에 시설물과 구축물은 평가기준일에 다시 건축하거나 다시 취득할 때 드는 가액을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 가액으로 한다.

⑤ 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산의 경우에는 임대료 등을 기준으로 하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

⑥ 제1항제3호에 따라 국세청장이 산정하고 고시한 가액에 대한 소유자나 그 밖의 이해관계인의 의견 청취 및 재산정, 고시신청에 관하여는 「소득세법」 제99조 제4항부터 제6항까지 및 제99조의2를 준용한다.

 ○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】

① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(「민사집행법」에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

 1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

  가. 제12조의2제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우

  나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다)

   1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액

   2) 3억원

   (이하생략)

 ○ 상속세 및 증여세법 시행령 제50조 【부동산의 평가】

① ~ ⑥ 생략

⑦ 법 제61조제5항에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 계산식에 따라 계산한 금액(이하 이 조에서 "임대료 등의 환산가액"이라 한다)을 말한다.

   (1년간의 임대료 ÷ 기획재정부령으로 정하는 율) + 임대보증금

⑧ 제7항의 임대료 등의 환산가액을 적용하여 토지와 건물의 소유현황 등에 따른 가액을 계산할 때에는 다음 각 호의 방법으로 한다.

 1. 토지와 건물의 소유자가 동일한 경우

   토지 및 건물의 소유자가 임차인으로부터 받은 임대료 등의 환산가액을 법 제61조제1항부터 제4항까지의 규정으로 평가한 토지와 건물의 가액(이하 이 항에서 "기준시가"라 한다)으로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.

 2. 토지와 건물의 소유자가 다른 경우

 가. 토지 소유자와 건물 소유자가 제3자와의 임대차계약 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자에게 구분되어 귀속되는 임대료 등의 환산가액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.

 나. 토지 소유자와 건물 소유자 중 어느 한 사람만이 제3자와의 임대차계약의 당사자인 경우에는 토지 소유자와 건물 소유자 사이의 임대차계약의 존재 여부 및 그 내용에 상관없이 제3자가 지급하는 임대료와 임대보증금을 토지와 건물 전체에 대한 것으로 보아 제3자가 지급하는 임대료 등의 환산가액을 토지와 건물의 기준시가로 나누어 계산한 금액을 각각 토지와 건물의 평가가액으로 한다.

 ○ 상속세 및 증여세법 시행령 제55조 【순자산가액의 계산방법】

① 제54조제2항의 규정에 의한 순자산가액은 평가기준일 현재 당해 법인의 자산을 법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액에서 부채를 차감한 가액으로 하며, 순자산가액이 0원 이하인 경우에는 0원으로 한다. 이 경우 당해 법인의 자산을 법 제60조제3항 및 법 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 차감한 가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다)보다 적은 경우에는 장부가액으로 하되, 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

(이하생략)

나. 관련 예규(판례, 심판례, 심사례, 예규)

 ○ 서면4팀-2686, 2006.08.04

「상속세 및 증여세법 시행령」제55조 제1항의 규정을 적용하여 비상장법인의 순자산가액을 계산할 때, 당해 법인의 자산을 같은법 제60조 제3항 및 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액보다 적은 경우에는 장부가액으로 하되, 장부가액 보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하는 것이며, 이 경우 당해 법인이 여러 개의 자산을 소유하고 있는 경우에는 각 자산별로 같은법 제60조 제3항 및 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 장부가액 중 큰 금액으로 평가하는 것임

 ○ 서면4팀-606, 2005.04.22

[ 제 목 ] 임대차 계약이 체결된 재산의 평가방법 등

[ 회 신 ] 1 ~ 2. 생략

  3.「상속세 및 증여세법 시행령」 제55조 제1항의 규정에 의하여 비상장법인의 순자산가액을 계산할 때에 해당 법인의 자산가액은 같은법 제60조 내지 제66조의 규정에 의한 평가액에 의하는 것이며, 이 경우 해당 법인의 자산별로 같은 법 제60조 제3항 및 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 장부가액 보다 적은 경우에는 장부가액에 의하되, 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 않음.

 ○ 서면4팀-1698, 2007.05.23

[ 제 목 ] 사실상 임대차계약이 체결된 토지 및 건물의 평가방법

[ 회 신 ] 사실상 임대차계약이 체결되거나 임차권이 등기된 재산을 임대보증금 등의 환산가액과 ⁠「같은법」제61조 제1항 내지 제6항의 규정에 의하여 평가한 가액 중 큰 금액으로 평가할 때, 토지의 소유자와 건물의 소유자가 동일한 경우에는 전체 임대보증금 등의 환산가액을 토지와 건물의 기준시가로 안분한 가액을 각각 토지와 건물의 임대보증금 등 환산가액으로 하는 것임

○ 상속증여세과-95, 2013.05.06.

[ 제 목 ] 비상장법인의 순자산가액 계산 시 평가기준일 현재 해당 법인의 자산 평가방법

[ 회 신 ] 「상속세 및 증여세법 시행령」제55조제1항에 따라 비상장법인의 순자산가액을 계산할 때, 당해 법인의 자산은 원칙적으로 같은 법 제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항에 따른 시가로 평가하는 것이며, 시가를 산정하기 어려운 경우로서 그 법인의 자산을 같은 법 제60조제3항 및 같은 법 제66조에 따라 평가하였을 경우에 한정하여 그 평가가액이 장부가액(취득가액에서 감가상각비를 차감한 가액을 말함)보다 적은 경우에는 장부가액으로 하되, 장부가액보다 적은 정당한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하는 것임

 ○ 재산상속46014-553, 2000.05.09

[ 제 목 ] 증여일 전후 3월내의 거래가격, 건물신축가격 등이 시가로 인정될 수 있는지 여부

[ 회 신 ] 증여재산의 평가는 증여일 현재의 시가에 의하는 것이나 시가가 확인되지 않거나 불분명한 경우 상속세및증여세법 제61조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가하는 것이며, 귀 질의의 경우 증여일 전후 3개월내의 거래가격, 건물신축가격 등은 시가로 인정될 수 있음

○ 재삼46014-277., 1997. 2. 11.

1. 상속개시일전 6개월내에 건축한 상속재산인 건물의 신축가액이 확인되는 경우 그 가액을 당해 재산의 시가로 볼 수 있는 것이며, 이 때「6개월」에 대한 판단은 준공일을 기준으로 하는 것임.

2. 위의「신축가액」은 건설에 소요된 비용의 합계액으로 평가하는 것으로서 건설에 소요되는 차입금에 대한 이자 또는 유사한 성질의 지출금은 가산하는 것이나, 등록세 및 취득세는 포함하지 아니하는 것임.

 ○ 서면4팀-3429, 2007.11.28

[ 제 목 ] 증여재산인 건물의 신축가액의 시가 인정여부

[ 회 신 ] 증여일전 3월을 경과하고 증여일전 2년 이내의 기간중에 건축한 증여재산인 건물의 신축가액은「상속세 및 증여세법 시행령」제49조 제1항 제1호 단서 및「비상장주식평가심의 위원회의 설치 및 운영에 관한 규정」제22조제1항제1호의 규정에 의하여 증여일부터 준공일까지의 기간중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에 해당 신축가액은「상속세 및 증여세법 시행령」제56조의2제2항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정되는 가액에 포함시킬 수 있음

출처 : 국세청 2014. 02. 26. 상속증여세과-34 | 국세법령정보시스템