요지
부동산집합투자기구가 임대사업을 영위하기 위해 부담한 매입세액은 공제가능한 것이며, 면세사업(비과세)에 관련된 매입세액은 불공제하는 것임
답변내용
「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따라 부동산임대사업을 목적으로 설립된 투자신탁 형태의 부동산집합투자기구가 부동산임대사업을 개시하기 전에 신탁원본을 부동산 개발기간 동안 일시적으로 대여하고 그 이자수입이 발생한 경우로서 부동산 임대사업을 위한 부동산의 취득, 해당 실물자산운용에 따른 펀드 운영수수료, 세무회계자문 수수료, 부동산 임대사업을 위한 마케팅 및 컨설팅 비용과 관련된 매입세액 중 그 실지귀속이 부동산 임대사업을 위한 매입세액(귀 질의의 부동산의 취득, 마케팅 및 컨설팅 비용, 펀드 운영수수료)의 경우 「부가가치세법」 제38조에 따라 자기의 매출세액에서 공제받을 수 있는 것입니다.
다만, 세무회계자문수수료 관련 매입세액의 경우 부동산임대사업을 위하여 지급되었다면 관련 매입세액은 공제 가능한 것이나, 면세사업(비과세 사업 포함)을 위하여 지급되었다면 관련 매입세액은 자기의 매출세액에서 공제받을 수 없는 것임
1. 사실관계
○ 당사는 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률(이하 “자본시장법”이라 한다)」에 따른 집합투자업자로서
- 자본시장법에 따라 설정한 부동산집합투자기구(이하 “부동산펀드”라 한다)의 수익권을 취득함과 동시에
- “갑”사가 성남 판교지구 업무시설동 신축 및 분양 중인 물건의 수분양자인 “을”로부터 매수자의 지위를 이전받았음(당사 또는 부동산펀드는 수분양자의 지위에 있음)
○ 부동산펀드는 “갑”에게 계약금, 중도금 및 잔금을 지급하게 되며, 중간지급조건부에 해당하여 대가의 각 부분을 지급하기로 한 때에 세금계산서를 수취하게 됨
- 해당 토지와 건물을 분양받아 임대사업을 영위한 후 7년간의 임대기간이 종료된 후에는 부동산을 매각하여 펀드 운영수익금을 수익증권 투자자에게 배당하는 것을 목적으로 설립된 펀드로서
- 자산운용사(당사)의 지점으로 사업자등록을 마치고 부동산임대업을 주업으로 하는 사업자에 해당함
○ 부동산펀드는 신탁원본(“을”의 투자금액) 중 일부를 해당 건물이 완공되는 기간동안(2015년 완공예정, 이하 “개발기간”이라 함) “갑”에게 대여함에 따라 이자수입이 발생할 예정임
- 이는 개발기간 동안 일시에 공사대금이 지급되지 아니하므로 여유자금을 운용하여 수익을 창출하고자 함임
- 대여금의 원본은 “갑”의 분양계약금, 중도금, 잔금과 상계하여 점차 상환받는 금전소비대차계약임
○ 부동산펀드는 개발기간 동안은 이자수익, 임대목적 자산이 준공된 이후에는 임대수익이 발생하며 일정 수익금을 수익증권 투자자에게 배당함
○ 부동산펀드는 계약금, 중도금 지급과 관련된 매입세액 외에 펀드 운영수수료, 회계법인 수수료, 기타 부동산 임대관련 컨설팅 수수료 관련 매입세액이 발생함
- 펀드운영수수료는 실물자산운용과 관련된 부분은 세금계산서를 수취하고 실물자산운용 외의 부분은 계산서를 수취하고 있음
2. 질의내용
○ 부동산펀드가 임대사업이 개시되지 아니함에 따라 임대수입이 발생하지 아니하고, 수분양자로서 임대목적물의 개발기간 동안 펀드의 신탁원본을 분양사업자의 운영자금으로 일시 대여하고 얻는 이자수입만 있는 경우
- 임대용 건축물의 계약금과 중도금, 펀드운영수수료, 부동산 임대를 위한 컨설팅 비용, 회계법인 수수료관련 매입세액이 면세사업(이자수입)과 관련된 매입세액으로 불공제대상인지 여부
3. 관련법령 및 관련사례
○ 부가가치세법 제26조 【재화 또는 용역의 공급에 대한 면세】
① 다음 각 호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다. (2013. 6. 7. 개정)
11. 금융ㆍ보험 용역으로서 대통령령으로 정하는 것 (2013. 6. 7. 개정)
○ 부가가치세법 제38조 【공제하는 매입세액】
① 매출세액에서 공제하는 매입세액은 다음 각 호의 금액을 말한다.
1. 사업자가 자기의 사업을 위하여 사용하였거나 사용할 목적으로 공급받은 재화 또는 용역에 대한 부가가치세액(제52조제4항에 따라 납부한 부가가치세액을 포함한다)
○ 부가가치세법 39조 【공제하지 아니하는 매입세액】
① 제38조에도 불구하고 다음 각 호의 매입세액은 매출세액에서 공제하지 아니한다.
7. 면세사업등에 관련된 매입세액(면세사업등을 위한 투자에 관련된 매입세액을 포함한다)과 대통령령으로 정하는 토지에 관련된 매입세액
○ 부가가치세법 시행령 제40조 【면세하는 금융ㆍ보험 용역의 범위】
① 법 제26조 제1항 제11호에 따른 금융ㆍ보험 용역은 다음 각 호의 사업에 해당하는 역무로 한다. (2013. 6. 28. 개정)
2. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 다음 각 목의 사업 (2013. 6. 28. 개정)
가. 투자신탁업 (2013. 6. 28. 개정)
나. 투자회사업 (2013. 6. 28. 개정)
다. 집합투자업. 다만, 집합투자업자가 투자자로부터 자금 등을 모아서 부동산, 실물자산 및 그 밖에 기획재정부령으로 정하는 자산에 운용하는 경우는 제외한다. (2013. 6. 28. 개정)
바. 일반사무관리회사업(투자회사, 투자유한회사, 투자합자회사, 투자조합, 투자익명조합, 사모투자전문회사 또는 투자신탁업의 집합투자업자에게 제공하는 용역으로 한정한다)
○ 부가가치세법 시행령 제81조 【공통매입세액 안분 계산】
① 법 제40조에 따라 과세사업과 면세사업등을 겸영(兼營)하는 경우로서 실지귀속(實地歸屬)을 구분할 수 없는 매입세액(이하 "공통매입세액"이라 한다)이 있는 경우 면세사업등에 관련된 매입세액은 다음 계산식에 따라 안분하여 계산한다. 다만, 예정신고를 할 때에는 예정신고기간에 있어서 총공급가액에 대한 면세공급가액(비과세공급가액을 포함한다. 이하 이 조 및 제82조에서 같다)의 비율에 따라 안분하여 계산하고, 확정신고를 할 때에 정산한다.
④ 제1항을 적용할 때 해당 과세기간 중 과세사업과 면세사업등의 공급가액이 없거나 그 어느 한 사업의 공급가액이 없는 경우에 해당 과세기간에 대한 안분 계산은 다음 각 호의 순서에 따른다. 다만, 건물 또는 구축물을 신축하거나 취득하여 과세사업과 면세사업등에 제공할 예정면적을 구분할 수 있는 경우에는 제3호를 제1호 및 제2호에 우선하여 적용한다.
1. 총매입가액(공통매입가액은 제외한다)에 대한 면세사업등에 관련된 매입가액의 비율
2. 총예정공급가액에 대한 면세사업등에 관련된 예정공급가액의 비율
3. 총예정사용면적에 대한 면세사업등에 관련된 예정사용면적의 비율
⑤ 제4항 단서에 따라 토지를 제외한 건물 또는 구축물에 대하여 같은 항 제3호를 적용하여 공통매입세액 안분 계산을 하였을 때에는 그 후 과세사업과 면세사업등의 공급가액이 모두 있게 되어 제1항의 계산식에 따라 공통매입세액을 계산할 수 있는 경우에도 과세사업과 면세사업등의 사용면적이 확정되기 전의 과세기간까지는 제4항제3호를 적용하고, 과세사업과 면세사업등의 사용면적이 확정되는 과세기간에 제82조제2호에 따라 공통매입세액을 정산한다.
○ 부가가치세법 시행령 제82조 【공통매입세액의 정산】
사업자가 제81조제4항에 따라 매입세액을 안분하여 계산한 경우에는 해당 재화의 취득으로 과세사업과 면세사업등의 공급가액, 과세사업과 면세사업등의 사용면적이 확정되는 과세기간에 대한 납부세액을 확정신고할 때에 다음 각 호의 계산식에 따라 정산한다. 다만, 예정신고를 할 때에는 예정신고기간에 있어서 총공급가액에 대한 면세공급가액의 비율, 총사용면적에 대한 면세 또는 비과세 사용면적의 비율에 따라 안분하여 계산하고, 확정신고를 할 때에 정산한다.
1. 제81조제4항제1호 및 제2호에 따라 매입세액을 안분하여 계산한 경우
2. 제81조제4항제3호에 따라 매입세액을 안분하여 계산한 경우
○ 부가가치세법 시행규칙 제27조 【면세하지 아니하는 집합투자업자 등의 투자대상 자산의 범위】
영 제40조제1항제2호다목 단서, 같은 항 제13호 단서, 같은 항 제14호 단서 및 같은 항 제16호 단서에서 "기획재정부령으로 정하는 자산"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자산을 말한다.
1. 지상권·전세권·임차권 등 부동산의 사용에 관한 권리
2. 어업권
3. 광업권
4. 그 밖에 제1호부터 제3호까지의 자산과 유사한 재산 가치가 있는 자산
○ 부가가치세법 시행규칙 제54조 【공통매입세액 안분 계산】
① 영 제81조제1항 및 제2항에 따른 총공급가액은 법 제40조에 따른 공통매입세액(이하 "공통매입세액"이라 한다)과 관련된 해당 과세기간의 과세사업에 대한 공급가액과 법 제29조제8항에 따른 면세사업등(이하 "면세사업등"이라 한다)에 대한 수입금액의 합계액으로 하고, 같은 항에 따른 면세공급가액은 공통매입세액과 관련된 해당 과세기간의 면세사업등에 대한 수입금액으로 한다.
② 과세사업과 면세사업등에 공통으로 사용되는 재화를 공급받은 과세기간 중에 그 재화를 공급하여 영 제63조제1항 및 제2항에 따라 공급가액을 계산한 경우 그 재화에 대한 매입세액의 안분(안분) 계산은 영 제63조제1항 및 제2항에 따라 계산한다.
③ 영 제81조제3항의 계산식에 따른 전 사업장의 총공급가액은 해당 과세기간의 모든 사업장(「전기통신사업법」에 따른 전기통신사업자의 경우에는 공통매입세액과 관련된 해당 과세기간의 모든 사업장)의 과세사업에 대한 공급가액과 면세사업등에 대한 수입금액의 합계액으로 하고, 같은 항의 계산식에 따른 전 사업장의 면세공급가액은 해당 과세기간의 모든 사업장(「전기통신사업법」에 따른 전기통신사업자의 경우에는 공통매입세액과 관련된 해당 과세기간의 모든 사업장)의 면세사업등에 대한 수입금액으로 한다.
○ 자본시장법 제229조 【집합투자기구의 종류】
집합투자기구는 집합투자재산의 운용대상에 따라 다음 각 호와 같이 구분한다.
2. 부동산집합투자기구: 집합투자재산의 100분의 40 이상으로서 대통령령으로 정하는 비율을 초과하여 부동산(부동산을 기초자산으로 한 파생상품, 부동산 개발과 관련된 법인에 대한 대출, 그밖에 대통령령으로 정하는 방법으로 부동산 및 대통령령으로 정하는 부동산과 관련된 증권에 투자하는 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)에 투자하는 집합투자기구 (2007. 8. 3. 제정)
출처 :
국세청 2014. 08. 06. 법규부가2014-269 | 국세법령정보시스템
