요지
지주동의 지연에 의한 사업지연은 비사업용 토지 제외의 부득이한 사유에 해당되지 아니하며, 토지가액과 별도의 대가가 영업권에 해당되는지 여부는 사실판단 사항
회신
1. 귀 질의 “1”의 경우, 아래의 우리청 기존 해석사례 법규과-295(2011.3.17)호를 참조하여 주시기 바랍니다.
2.귀 질의 “2”의 경우, 아래의 우리청 기존 해석사례 서면2팀-47(2005.01.06)호를 참조하여 주시기 바랍니다.
▣법규과-295, 2011.03.17
내국법인이 1997년 1월 재개발사업 인가를 받아 1997년부터 2002년까지 취득한 토지를 시공사의 변경, 이해관계자의 의견 상충으로 사업에 직접 사용하지 아니하고 2008년 5월 나대지 상태로 양도한 토지는 「법인세법 시행규칙」 제46조의 2 제1항 제13호에 따른 ‘도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지’에 해당되지 아니하는 것임
▣ 서면2팀-47, 2005.01.06
귀 질의의 경우 아파트신축ㆍ분양사업을 영위하는 법인이 주택신축용 토지와 사업권을 취득함에 있어서 토지가액과 별도의 사업권에 대한 대가로 보상금을 구분하여 지급한 경우로서, 동 보상금이 사업포기로 인하여 당해 토지가액과 별도로 독립된 가치로 인정되어 유상으로 지급된 법인세법 시행규칙 제12조 제1항의 영업권에 해당되는 경우에는 토지의 취득부대비용에 포함하지 아니하는 것이나, 당해 보상금이 사업을 포기하는 대가로 지급하는 것인지 여부는 계약당시 매입하지 아니한 토지의 대가성 여부 및 토지의 시가, 실질적인 사업권의 포기에 해당되는지 여부 등을 종합적으로 검토하여 판단할 사항임
1. 질의내용
○ (질의1) 내국법인이 주택판매업을 시행하고자 취득한 토지 등을 지주동의 지연으로 사업시행이 지연된 상태에서 나대지로 양도한 경우,
- ｢법인세법 시행규칙｣ 제46조의2제1항제13호에 따른 ‘도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지’로 볼 수 있는지 여부
○ (질의2) 사업부지 취득시 사업부지대가와 별도 구분하여 사업권 대가로 지급한 대가가 토지의 취득가액에 해당되는지 여부
2. 사실관계
○ 질의법인은 주택신축 판매업을 영위하는 법인으로
-갑법인, 을법인과 공동(질의법인(3/30): 갑법인(7/30): 을법인(20/30)으로 고양시 식사동 △△구역에서 주택신축 판매를 위해 2002.10.10.사업부지 매입 및 인․허가 절차를 추진
○ 2006.12.29.갑법인의 사업철수로 질의법인이 갑법인의 사업부지를 취득하게 됨
-취득가액의 구성은 갑법인의 당초 취득가 + 보유비용 + 갑법인의 시행사로서의 권리로 구성되어 있으며 이를 별도 구분하여 지급
-당초 취득가+ 보유비용은 사업부지 취득가액으로, 시행사의 권리에 대한 대가는 무형자산으로 인식하고 무형자산에 대해서는 매입세액 공제
○ 이후 사업권 취득관련 매입세액에 대해 토지관련 매입으로 보아 불공제 처분 받음
3. 관련 법령
○ 법인세법 제55조의2 【토지등 양도소득에 관한 과세특례】
① 내국법인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하며, 이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지등"이라 한다)을 양도한 경우에는 해당 각 호에 따라 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조에 따른 과세표준에 제55조에 따른 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 둘 이상에 해당할 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다.
3. 비사업용 토지를 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 30(미등기 토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액
③ 제1항제3호를 적용할 때 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지되거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다.
⑥ 토지등 양도소득은 토지등의 양도금액에서 양도 당시의 장부가액을 뺀 금액으로 한다.
○ 법인세법 시행령 제92조의11【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】
① 법 제55조의2제3항에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제55조의2제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다.
3. 그 밖에 공익, 기업의 구조조정 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황ㆍ취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 기획재정부령으로 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지 : 기획재정부령으로 정하는 기간
○ 법인세법 시행규칙 제46조의2 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】
① 영 제92조의11제1항제3호에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제55조의2제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. 다만, 부동산매매업(한국표준산업분류에 따른 건물건설업 및 부동산공급업을 말한다)을 영위하는 자가 취득한 매매용부동산에 대하여는 제1호 및 제2호를 적용하지 아니한다.
1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 해당 사업과 관련된 인가ㆍ허가(건축허가를 포함한다. 이하 같다)ㆍ면허 등을 신청한 자가 「건축법」 제18조 및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지 : 건축허가가 제한된 기간
2. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가ㆍ허가ㆍ면허 등을 받았으나 건축자재의 수급조절을 위한 행정지도에 따라 착공이 제한된 토지 : 착공이 제한된 기간
3. 사업장(임시 작업장을 제외한다)의 진입도로로서 「사도법」에 따른 사도 또는 불특정다수인이 이용하는 도로 : 사도 또는 도로로 이용되는 기간
4. ｢건축법｣에 따라 건축허가를 받을 당시에 공공공지(공공공지)로 제공한 토지 : 당해 건축물의 착공일부터 공공공지로의 제공이 끝나는 날까지의 기간
5. 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 불분명한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지 : 당해 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행 중인 기간(천재지변, 민원의 발생 그 밖의 정당한 사유로 인하여 건설을 중단한 경우에는 중단한 기간을 포함한다)
6. 저당권의 실행 그 밖에 채권을 변제받기 위하여 취득한 토지 및 청산절차에 따라 잔여재산의 분배로 인하여 취득한 토지 : 취득일부터 2년
7. 당해 토지를 취득한 후 소유권에 관한 소송이 계속(계속) 중인 토지 : 법원에 소송이 계속되거나 법원에 의하여 사용이 금지된 기간
8. ｢도시개발법｣에 따른 도시개발구역 안의 토지로서 환지방식에 따라 시행되는 도시개발사업이 구획단위로 사실상 완료되어 건축이 가능한 토지 : 건축이 가능한 날부터 2년
9. 건축물이 멸실ㆍ철거되거나 무너진 토지 : 당해 건축물이 멸실ㆍ철거되거나 무너진 날부터 2년
10.법인이 2년 이상 사업에 사용한 토지로서 사업의 일부 또는 전부를 휴업ㆍ폐업 또는 이전함에 따라 사업에 직접 사용하지 아니하게 된 토지 : 휴업ㆍ폐업 또는 이전일부터 2년
11.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 기관이 「금융산업의 구조개선에 관한 법률」 제10조의 규정에 따른 적기시정조치 또는 동법 제14조제2항의 규정에 따른 계약이전의 결정에 따라 같은 법 제2조제2호에 따른 부실금융기관으로부터 취득한 토지 : 취득일부터 2년
가. ｢예금자보호법｣ 제3조의 규정에 따른 예금보험공사
나. ｢예금자보호법｣ 제36조의3의 규정에 따른 정리금융기관
다. ｢금융산업의 구조개선에 관한 법률｣ 제2조제1호의 규정에 따른 금융기관
12. ｢자산유동화에 관한 법률｣에 따른 유동화전문회사가 동법 제3조의 규정에 따른 자산유동화계획에 따라 자산보유자로부터 취득한 토지 : 취득일부터 3년
13. 당해 토지를 취득한 후 제1호 내지 제12호의 사유 외에 도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지 : 당해 사유가 발생한 기간
○법인세법 제21조 【세금과 공과금의 손금불산입】
다음 각 호의 세금과 공과금은 내국법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 때 손금에 산입하지 아니한다.
1. 각 사업연도에 납부하였거나 납부할 법인세(제57조에 따른 외국법인세액을 포함한다) 또는 지방소득세 소득분과 각 세법에 규정된 의무 불이행으로 인하여 납부하였거나 납부할 세액(가산세를 포함한다) 및 부가가치세의 매입세액(부가가치세가 면제되거나 그 밖에 대통령령으로 정하는 경우의 세액은 제외한다)
○법인세법 시행령 제22조 【부가가치세 매입세액의 손금산입 등】
① 법 제21조제1호에서 "대통령령으로 정하는 경우의 세액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 「부가가치세법」 제39조제1항제5호에 따른 매입세액(제31조제2항의 규정에 의한 자본적 지출에 해당하는 것을 제외한다)
2. 「부가가치세법」 제39조제1항제6호에 따른 매입세액
3. 기타 당해 법인이 부담한 사실이 확인되는 매입세액으로서 기획재정부령이 정하는 것
②「부가가치세법」 제42조의 규정에 의하여 공제받은 의제매입세액과 「조세특례제한법」 제108조의 규정에 의하여 공제받은 매입세액은 당해 법인의 각 사업연도의 소득금액계산에 있어서 당해 원재료의 매입가액에서 이를 공제한다.
○법인세법 제41조 【자산의 취득가액】
①내국법인이 매입·제작·교환 및 증여 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.
1. 타인으로부터 매입한 자산(대통령령으로 정하는 금융자산은 제외한다)은 매입가액에 부대비용을 더한 금액
2. 자기가 제조·생산 또는 건설하거나 그 밖에 이에 준하는 방법으로 취득한 자산은 제작원가(製作原價)에 부대비용을 더한 금액
3. 제1호와 제2호 외의 자산은 취득 당시의 대통령령으로 정하는 금액
② 제1항에 따른 매입가액 및 부대비용의 범위 등 자산의 취득가액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○법인세법시행령 제72조 【자산의 취득가액 등】
① 법 제41조제1항제1호에서 "대통령령으로 정하는 금융자산"이란 기업회계기준에 따라 단기매매항목으로 분류된 금융자산 및 파생상품(이하 이 조에서 "단기금융자산등"이라 한다)을 말한다.
② 법 제41조제1항 및 제2항에 따른 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액으로 한다.
1. 타인으로부터 매입한 자산: 매입가액에 취득세, 등록면허세, 그 밖의 부대비용을 가산한 금액[법인이 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 호에서 "건물등"이라 한다)을 함께 취득하여 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우 법 제52조제2항에 따른 시가에 비례하여 안분계산한다]
2. 자기가 제조·생산·건설 기타 이에 준하는 방법에 의하여 취득한 자산：원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록세를 포함한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액
○ 법인세법 시행령 제24조 【감가상각자산의 범위】
① 법 제23조제3항에서 "건물, 기계 및 장치, 특허권 등 대통령령으로 정하는 자산"이란 다음 각 호의 고정자산(제3항의 자산을 제외하며, 이하 "감가상각자산"이라 한다)을 말한다.
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 무형고정자산
가. 영업권(합병 또는 분할로 인하여 합병법인등이 계상한 영업권은 제외한다), 디자인권, 실용신안권, 상표권
○법인세법 시행규칙 제12조 【감가상각자산의 범위】
① 영 제24조제1항제2호가목의 규정에 의한 영업권에는 다음 각호의 금액이 포함되는 것으로 한다.
1. 사업의 양도·양수과정에서 양도·양수자산과는 별도로 양도사업에 관한 허가·인가등 법률상의 지위, 사업상 편리한 지리적 여건, 영업상의 비법, 신용·명성·거래선 등 영업상의 이점 등을 감안하여 적절한 평가방법에 따라 유상으로 취득한 금액
2. 설립인가, 특정사업의 면허, 사업의 개시등과 관련하여 부담한 기금·입회금등으로서 반환청구를 할 수 없는 금액과 기부금등
4. 관련 사례
○법규과-295, 2011.03.17
내국법인이 1997년 1월 재개발사업 인가를 받아 1997년부터 2002년까지 취득한 토지를 시공사의 변경, 이해관계자의 의견 상충으로 사업에 직접 사용하지 아니하고 2008년 5월 나대지 상태로 양도한 토지는 「법인세법 시행규칙」 제46조의 2 제1항 제13호에 따른 ‘도시계획의 변경 등 정당한 사유로 인하여 사업에 사용하지 아니하는 토지’에 해당되지 아니하는 것임
○ 서면2팀-2011, 2007.11.06.
법인이 ｢법인세법 시행규칙｣ 제46조의2제1항제6호 및 7호 규정에 의한 저당권의 실행 그 밖에 채권을 변제받기 위하여 취득한 토지 및 청산절차에 따라 잔여재산의 분배로 인하여 취득한 토지로서 당해 토지를 취득한 후 소유권에 관한 소송이 계속 중인 토지는 법원에 소송이 계속되거나 법원에 의하여 사용이 금지된기간 동안 ｢법인세법｣ 제55조의2제2항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 같은 항의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정하는 것임.
○ 재산-2031, 2008.07.31.
｢소득세법｣ 제104조의3제1항의 비사업용 토지를 판정함에 있어 ｢소득세법 시행규칙｣ 제83조의5제1항제7호에 의거 당해 토지를 취득한 후 소유권에 관한 소송이 계속 중인 토지의 경우 ‘법원에 소송이 계속되거나 법원에 의하여 사용이 금지된 기간’은 비사업용 토지로 보는 기간에서 제외하는 것이나, 소유권에 관한 소송이 아닌 토지인도청구소송, 토지인도 강제집행 신청 등은 ｢소득세법 시행규칙｣ 제83조의5제1항제7호가 적용되지 아니하는 것임. 귀 질의의 경우가 이에 해당하는지 여부는 관련 소송의 내용 및 진행과정 등 제반 사실관계를 종합하여 판단할 사항임
○ 서면2팀-47, 2005.01.06
귀 질의의 경우 아파트신축ㆍ분양사업을 영위하는 법인이 주택신축용 토지와 사업권을 취득함에 있어서 토지가액과 별도의 사업권에 대한 대가로 보상금을 구분하여 지급한 경우로서, 동 보상금이 사업포기로 인하여 당해 토지가액과 별도로 독립된 가치로 인정되어 유상으로 지급된 법인세법 시행규칙 제12조 제1항의 영업권에 해당되는 경우에는 토지의 취득부대비용에 포함하지 아니하는 것이나, 당해 보상금이 사업을 포기하는 대가로 지급하는 것인지 여부는 계약당시 매입하지 아니한 토지의 대가성 여부 및 토지의 시가, 실질적인 사업권의 포기에 해당되는지 여부 등을 종합적으로 검토하여 판단할 사항임
○서면인터넷방문상담2팀-1693, 2005.10.21
법인세법 제55조의 2 규정을 적용함에 있어 토지 등 양도소득은 토지 등의 양도금액에서 양도 당시의 장부가액을 차감한 금액으로 계산하는 것인 바
양도금액은 토지 등의 양도로 인하여 발생한 익금을 말하며 장부가액이라 함은 세무 상 장부가액으로 세무 상 취득가액에 세무 상 감가상각충당금과 세무 상 평가차액을 가감한 금액으로 하는 것이며
법인의 토지 등 양도차익은 양도금액에서 양도 당시의 장부가액을 차감한 금액인 실거래가액으로 계산하는 것으로 기준시가로 계산할 수 없는 것입니다.
○서면2팀-1414, 2004.07.07
귀 질의의 경우 건설업 법인이 다른 건설업 법인이 진행 중인 아파트사업을 양수받고 지출하는 금액은 건설업의 공사원가에 해당하는 것임. 이에 대하여는 우리청의 유사사례에 대한 기존 질의회신(제도46012-11974, 2001.07.09)을 참조
◇ 제도46012-11974, 2001.07.09
건설업을 영위하는 법인이 다른 건설업법인이 진행중인 아파트사업을 매입부지와 함께 진행중인 사업일체(사업권 포함)를 양수받고 지출하는 금액은 그 양수받은 사업의 수익에 대응되는 비용(공사원가)에 해당하는 것임
출처 :
국세청 2013. 09. 30. 법인세과-530 | 국세법령정보시스템
