부동산임대업 법인전환 양도소득세 이월과세 요건

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부동산 임대업 법인전환 시 양도소득세 이월과세 적용

상속증여세과-13 · 2013. 03. 28.

질의 및 요약

Q질의내용

3층 건물 중 일부를 증여 후 1층 전체와 부속토지를 현물출자하여 법인전환하는 경우 양도소득세 이월과세를 적용받을 수 있는지 궁금합니다.

S요약

거주자가 3층 건물 중 일부를 증여하고 나머지 1층을 현물출자해 법인전환하는 경우, 이월과세 적용요건에 부합하면 양도소득세 이월과세를 적용받을 수 있음을 명시합니다. 단, 사업장별 업종 유지 여부, 순자산가액 등 세부 요건 충족이 중요합니다.

#부동산임대업 #법인전환 #양도소득세 #이월과세 #현물출자 #순자산가액

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핵심 정리

R회신 내용 상속증여세과-13 · 2013. 03. 28.

회신 주체: 국세청 상속증여세과(상속증여세과-13, 2013.03.28.)
거주자가 보유한 3층 건물을 호별등기 후 2·3층을 증여하고, 1층 전체와 부속토지를 현물출자하여 법인전환하는 경우 현물출자 대상인 사업장(1층)에 대하여 이월과세를 적용받을 수 있음을 회신하였습니다.
이월과세 적용을 위해서는 조세특례제한법 제32조의 사업용고정자산 및 순자산가액 요건을 충족해야 하며, 해당 자산을 현물출자한 과세연도에 이월과세적용신청서 제출 등 절차 요건을 따라야 합니다.
부동산거래관리과-495(2012.09.18.) 해석에 따라, 순자산가액 산정시 임대보증금을 부채에 포함하는 등 구체적인 계산 규정이 적용됩니다.
단, 부동산거래관리과-1515(2010.12.24.) 기준에 따라, 1층에 대해서만 법인전환이 이루어지고 나머지 자산은 일부 개인사업으로 계속된다면 해당 사업장(1층)에 한해 이월과세 적용이 가능함을 유념하셔야 합니다.

L관련 법령 해석

조세특례제한법 제32조: 거주자가 사업용고정자산을 현물출자하거나 사업 양도·양수 방식으로 법인전환 시 이월과세 적용
조세특례제한법 시행령 제29조: 이월과세 적용요건, 현물출자 및 과세표준신고, 순자산가액 산정방식 규정
부동산거래관리과-495(2012.09.18.): 임대보증금이 부채합계에 포함, 이월과세 적용 근거
부동산거래관리과-1515(2010.12.24.): 사업장 일부만 법인전환 시 이월과세 적용 불가

사례 Q&A

1. 부동산임대업 1개 층만 현물출자해 법인전환 시 양도소득세 이월과세 받나요?

답변

해당 1개 층이 사업용고정자산 요건을 충족하고, 관련 법적 절차를 따르면 이월과세 적용이 가능하다고 판단됩니다.

근거

국세청 회신 및 조세특례제한법 제32조에 근거하여 해당 사업장별로 적용가능하다고 보았습니다.

2. 순자산가액 계산 시 임대보증금은 부채에 포함해야 하나요?

답변

임대보증금은 순자산가액 산정 시 부채합계에 포함하여 계산하여야 합니다.

근거

국세청 해석사례 부동산거래관리과-495(2012.09.18.)를 통해 확인됩니다.

3. 증여한 건물 일부와 남은 1층 각각 사업자등록 후 현물출자하면 이월과세 요건에 영향이 있나요?

답변

사업장별로 업종이 분리되어 별개 사업자 등록이 이루어진 경우, 현물출자된 1층 사업장에 대해서만 이월과세 적용이 가능합니다.

근거

국세청 해석 부동산거래관리과-1515(2010.12.24.)는 사업장별 이월과세 적용원칙을 명확히 하고 있습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

요지

거주자가 3층 건물을 부동산임대업을 하다가 2・3층을 증여하고 개별사업장으로 각각 사업자등록한 상태에서 거주자가 1층 전체를 현물출자하여 법인전환하는 경우에는 양도소득세 이월과세를 적용받을 수 있는 것임

회신

귀 질의의 경우 기존해석사례(부동산거래관리과-495, 2012.09.18., 부동산거래관리과-1515, 2010.12.24.)를 참고하시기 바랍니다.

1. 사실관계 및 질의내용

O 사실관계

- 甲은 1996.11.8. 3층 건물(토지 포함)을 취득하여 부동산임대업을 하고 있음

- 2011.10월 3층 건물(토지 포함)을 호별등기로 변경

- 2013.2.13. 2층, 3층 건물(토지 포함)을 자녀 및 손자들에게 증여한 후 수증자들 명의로 사업자등록, 2․3층의 임대차계약 갱신, 전세권변경 등 사후조치

- 甲은 당초 사업자등록사항 정정완료

O 질의내용

- 이 경우 甲이 1층 전체와 부속토지를 현물출자하여 법인전환할 경우 양도소득세 이월과세를 적용받을 수 있는지 여부

2. 관련 법령

○ 조세특례제한법 제32조【법인전환에 대한 양도소득세의 이월과세】

① 거주자가 사업용고정자산을 현물출자하거나 대통령령으로 정하는 사업 양도·양수의 방법에 따라 법인(대통령령으로 정하는 소비성서비스업을 경영하는 법인은 제외한다)으로 전환하는 경우 그 사업용고정자산에 대해서는 이월과세를 적용받을 수 있다.

② 제1항은 새로 설립되는 법인의 자본금이 대통령령으로 정하는 금액 이상인 경우에만 적용한다.

③ 제1항을 적용받으려는 거주자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 이월과세 적용신청을 하여야 한다

(이하생략)

○ 조세특례제한법 시행령 제29조【법인전환에 대한 양도소득세의 이월과세】

① - ③ 생략

④ 법 제32조제1항의 규정에 의하여 양도소득세의 이월과세를 적용받고자 하는 자는 현물출자 또는 사업양수도를 한 날이 속하는 과세연도의 과세표준신고(예정신고를 포함한다)시 새로이 설립되는 법인과 함께 기획재정부령이 정하는 이월과세적용신청서를 납세지 관할세무서장에게 제출하여야 한다.

⑤ 법 제32조제2항에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 사업용고정자산을 현물출자하거나 사업양수도하여 법인으로 전환하는 사업장의 순자산가액으로서 제28조제1항제2호의 규정을 준용하여 계산한 금액을 말한다.

(이하생략)

나. 관련 예규(예규,해석사례,심사,심판)

○ 부동산거래관리과-495, 2012.09.18.

건물을 임대하는 거주자가 사업용고정자산을 현물출자하여 법인전환하는 경우에는 「조세특례제한법」 제32조에 따른 법인전환에 대한 양도소득세의 이월과세를 적용받을 수 있는 것입니다. 이 경우 소멸하는 사업장의 순자산가액을 계산할 때 부채의 합계액에는 임대보증금을 포함하는 것임.

○ 부동산거래관리과-1515, 2010.12.24.

「조세특례제한법」 제32조에 따른 법인전환에 대한 양도소득세 이월과세는 사업장별로 적용하는 것으로서 해당 사업장의 일부 업종은 법인으로 전환하고 일부 업종은 개인사업으로 계속 영위하는 경우에는 동 규정을 적용할 수 없는 것임.

출처 : 국세청 2013. 03. 28. 상속증여세과-13 | 국세법령정보시스템

간편 문의

부동산 임대업 법인전환 시 양도소득세 이월과세 적용

Q질의내용

S요약

R회신 내용 상속증여세과-13 · 2013. 03. 28.

L관련 법령 해석

요지

회신