경매 일괄취득 자산의 취득가액 산정방법

요지

거주자가 법원의 경매를 통하여 취득한 자산을 양도하고 실지거래가액에 따라 양도차익을 산정함에 있어서 당해 자산의 취득가액은 경락가액에 취득세등 기타 부대비용을 가산한 금액으로 하는 것임

회신

1. 거주자가 법원의 경매를 통하여 취득한 자산을 양도하고 실지거래가액에 따라 양도차익을 산정함에 있어서 당해 자산의 취득가액은 경락가액에 취득세등 기타 부대비용을 가산한 금액으로 하는 것입니다. 이 경우 토지와 건물 등을 일괄 경락받아 각 자산별 취득가액의 구분이 불분명한 때에는 ⁠「소득세법 시행령」 제166조제6항 및 ⁠「부가가치세법 시행령」 제48조의2제4항 단서에 따라 안분하여 계산하는 것입니다.

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

    - 갑(甲)은 2009.5월 충남 천안시 동남구 신부동 소재 토지 6필지 및 건물 1동을 일괄 경락받음

     * 경락받은 부동산의 취득당시 가액 : 경락가액 13억원, 법원감정가액 37억원, 기준시가 10억원

  ○ 질의내용

 법원 경매로 일괄취득한 자산의 취득가액 산정 방법

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

① ~ ⑤ 생략

⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다.

⑦ 생략

○ 부가가치세법 시행령 제48조의 2 【과세표준의 안분계산】

① ~ ③ 생략

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 ⁠“건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」 제99조의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 ⁠“기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 ⁠「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

⑤ 생략

○ 재산세과-234, 2009.09.17.

거주자가 법원의 경매를 통하여 취득한 토지를 양도하고 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 당해 토지의 취득가액은 경락가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액으로 하는 것으로, 귀 질의의 경우 변호사에게 지급한 컨설팅비용(대리수수료)이 취득가액에 포함되는지 여부는 지출증빙 등을 확인하여 판단할 사항입니다.

○ 재산세과-4374, 2008.12.24.

1. 귀 질의와 같이, 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 일괄 경락받아 각 자산별 취득가액의 구분이 불분명한 때에는 「소득세법 시행령」 제166조 제6항 및 「부가가치세법 시행령」 제48조의2 제4항 단서에 따라 안분계산하는 것이며,

2. 이 때, 경매 취득후 소유권확보에 추가 소요된 비용은 안분계산시 반영하지 않는 것입니다.

출처 : 국세청 2013. 03. 07. 부동산거래관리과-97 | 국세법령정보시스템