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조특법상 미분양주택 과세특례 적용 대상 여부

서면법규과-720  ·  2013. 06. 24.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 2013년 3월 31일 이전에 체결되었다가 해제된 미분양주택의 매매계약이 있는 경우와, 같은 계약이 과세특례 취득기간(2013.4.1.~2013.12.31.) 중에 해제된 경우 각각에 대해 조세특례제한법 제99조의2에 따른 미분양주택 양도소득세 과세특례를 적용할 수 있는지 여부가 어떻게 구분되는지요?

S요약

2013년 3월 31일 이전에 사업주체 등과 체결한 매매계약이 같은 날 이전에 적법하게 해제된 경우 해당 주택은 조세특례제한법 제99조의2에서 말하는 미분양주택에 해당하는 것으로 판단됩니다. 다만 매매대금이 반환되지 않는 등 사실상 계약 해제가 이루어지지 않은 경우에는 미분양주택으로 보지 않으며, 또한 그러한 매매계약이 과세특례 취득기간(2013.4.1.~2013.12.31.) 중에 해제된 주택은 과세특례 적용대상에서 제외되는 것으로 보입니다.
#미분양주택 #양도소득세 감면 #조세특례제한법 제99조의2 #신축주택 과세특례 #과세특례 취득기간 #2013년 3월 31일 이전 계약
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R회신 내용 서면법규과-720  ·  2013. 06. 24.

  • 회신 주체·출처: 국세청 서면법규과-720, 2013.06.24.
  • 국세청은 2013년 3월 31일 이전에 사업주체 등과 체결한 매매계약이 같은 날 이전에 해제된 주택은 조세특례제한법 제99조의2에서 정한 미분양주택에 해당하는 것으로 회신하였습니다. 이는 해당 주택이 2013년 3월 31일 현재 분양계약이 유효하게 존속하지 않아 시행령상 ‘2013년 3월 31일까지 분양계약이 체결되지 아니한’ 미분양 상태로 본다는 취지로 해석됩니다.
  • 다만 국세청은 매매대금 등이 반환되지 아니한 경우 등과 같이 실질적으로는 계약이 해제되지 않은 상태라면, 형식적인 해약 통보가 있더라도 그 주택은 사실상 종전의 매매계약이 존속하는 것으로 보아 미분양주택에 해당하지 아니한다는 입장을 밝혔습니다. 즉, 계약 해제의 인정 여부는 계약금·중도금 등의 반환 여부, 당사자 의사 등 실질에 따라 판단된다는 취지로 보입니다.
  • 또한 국세청은 ‘2013년 3월 31일 이전에 사업주체 등과 체결한 매매계약’이 과세특례 취득기간 중(2013.4.1.~2013.12.31.)에 해제된 주택에 대하여는 조세특례제한법 시행령 제99조의2 제2항 제2호에 따라 과세특례 적용대상에서 제외된다고 회신하였습니다. 즉, 과세특례 취득기간에 이루어진 해제는 해당 주택을 특례용 미분양주택으로 다시 보아 감면을 적용할 수 없다는 의미입니다.
  • 질의1과 관련하여, 2013년 3월 31일 이전에 체결된 미분양주택의 매매계약이 같은 날 이전에 실질적으로 해제된 경우라면, 그 주택은 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지의 과세특례 취득기간 중 최초 매매계약에 따라 취득하는 경우 조세특례제한법 제99조의2의 미분양주택 요건을 충족할 수 있는 것으로 해석됩니다. 다만 구체적인 감면 적용 여부는 취득가액, 면적 등 다른 요건 충족 여부와 양도 시기 등에 따라 달라질 수 있습니다.
  • 반면 질의2와 같이 2013년 3월 31일 이후, 특히 과세특례 취득기간 중에 해약된 미분양주택에 대해서는 시행령 제99조의2 제2항 제2호에 따라 명시적으로 과세특례 적용대상에서 제외되는 것으로 회신하였습니다. 이는 종전 계약자가 특례기간 중 해제 후 같은 주택을 재공급 받거나, 그와 특수관계에 있는 자가 과세특례를 이용하는 편법을 방지하려는 입법 취지를 반영한 것으로 볼 수 있습니다.
  • 요약하면, 2013년 3월 31일 이전에 체결된 미분양주택 매매계약이 2013년 3월 31일 이전에 사실상 해제되어 그 시점에 실제 미분양 상태가 되었다면, 이후 과세특례 취득기간 중 그 주택을 최초로 취득할 때 조세특례제한법 제99조의2의 과세특례 적용 가능성이 인정되나, 같은 매매계약이 과세특례 취득기간에 이르러서야 해제된 경우에는 시행령상 제외 규정에 따라 과세특례가 적용되지 않는 것으로 정리됩니다.

L관련 법령 해석

  • 조세특례제한법 제99조의2(신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례): 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 사업주체 등과 최초로 매매계약을 체결·취득한 신축주택·미분양주택 등에 대해 일정 요건 충족 시 양도소득세 감면
  • 조세특례제한법 제99조의2 제1항: 취득가액 6억원 이하 또는 연면적 85㎡ 이하 주택을 과세특례 기간 중 최초 매매계약으로 취득하고, 취득일부터 5년 이내·이후 양도 시 양도소득세 전액 감면 또는 5년간 발생한 양도소득 공제 규정
  • 조세특례제한법 시행령 제99조의2 제1항 제1호: 사업주체가 입주자모집공고 이후에도 2013년 3월 31일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2013년 4월 1일 이후 선착순으로 공급하는 주택을 미분양주택 등으로 규정
  • 조세특례제한법 시행령 제99조의2 제2항 제2호: 2013년 3월 31일 이전에 사업주체등과 체결한 매매계약이 과세특례 취득기간 중에 해제된 신축주택 등은 과세특례 대상에서 제외
  • 조세특례제한법 시행령 제99조의2 제2항 제3호: 위 제2호의 매매계약을 해제한 매매계약자 및 그 배우자·직계존비속·형제자매 등이 과세특례 취득기간에 다시 취득한 신축주택 등도 과세특례 적용 대상에서 제외
사례 Q&A
1. 2013년 3월 31일 전에 해약된 미분양주택을 이후 과세특례 취득기간에 사면 양도세 감면을 받을 수 있나요?
답변
국세청 서면법규과-720 회신에 따르면, 2013년 3월 31일 이전에 체결된 미분양주택 매매계약이 같은 날 이전에 실질적으로 해제되어 그 주택이 다시 미분양주택 상태가 된 경우에는, 2013년 4월 1일부터 12월 31일까지 과세특례 취득기간 중 최초 매매계약으로 취득한다면 조세특례제한법 제99조의2에 따른 양도소득세 과세특례 적용이 가능하다고 볼 수 있습니다.
근거
조세특례제한법 제99조의2 및 같은 법 시행령 제99조의2 제1항 제1호는 2013년 3월 31일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2013년 4월 1일 이후 선착순 공급되는 주택을 미분양주택으로 규정하고 있으며, 국세청은 기 체결계약이 2013년 3월 31일 이전에 해제된 주택을 이에 해당한다고 해석하였습니다.
2. 미분양주택 매매계약이 과세특례 취득기간 중 해지된 경우에도 양도소득세 과세특례를 적용할 수 있나요?
답변
조세특례제한법 시행령 제99조의2 제2항 제2호 및 국세청 해석에 따르면, 2013년 3월 31일 이전에 사업주체 등과 체결된 미분양주택 매매계약이 과세특례 취득기간 중에 해제된 신축주택 등은 양도소득세 과세특례 적용대상에서 명시적으로 제외되는 것으로 보입니다. 따라서 이런 경우에는 특례 감면을 적용하기 어렵습니다.
근거
시행령 제99조의2 제2항 제2호는 ‘2013년 3월 31일 이전에 사업주체등과 체결한 매매계약이 과세특례 취득기간 중에 해제된 신축주택등’을 과세특례 대상에서 제외한다고 규정하고 있고, 국세청 서면법규과-720 회신에서도 이러한 주택은 조세특례제한법 제99조의2 적용대상에서 제외된다고 명확히 회신하였습니다.
3. 해약한 것으로 합의했지만 분양대금을 돌려받지 못한 경우 미분양주택으로 보아 특례를 받을 수 있나요?
답변
국세청 해석에 따르면 매매대금이 반환되지 않는 등 사실상 계약이 해제되지 아니한 경우에는 해당 주택을 조세특례제한법 제99조의2에서 규정하는 미분양주택으로 보지 아니하는 것으로 판단됩니다. 따라서 계약 해제 합의만 있고 대금 정산 등이 이루어지지 않았다면 과세특례 적용이 제한될 수 있습니다.
근거
서면법규과-720 회신은 ‘매매대금 등이 반환되지 아니한 경우 등 사실상 계약이 해제되지 아니한 경우는 미분양주택에 해당하지 아니한다’고 명시하고 있어, 형식적인 해약 의사표시만으로는 계약 해제가 인정되지 않으며 과세특례 요건을 충족하지 못한다는 점을 분명히 하고 있습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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요지

2013년 3월 31일 이전에 사업주체 등과 체결한 매매계약이 2013년 3월 31일 이전에 해제된 주택은 ⁠「조세특례제한법」 제99조의2에 따른 미분양주택에 해당하는 것이나, 매매대금 등이 반환되지 아니한 경우 등 사실상 계약이 해제되지 아니한 경우는 이에 해당하지 아니하는 것임

회신

2013년 3월 31일 이전에 사업주체 등과 체결한 매매계약이 2013년 3월 31일 이전에 해제된 주택은 ｢조세특례제한법｣ 제99조의2에 따른 미분양주택에 해당하는 것이나, 매매대금 등이 반환되지 아니한 경우 등 사실상 계약이 해제되지 아니한 경우는 이에 해당하지 아니하는 것입니다.
2013년 3월 31일 이전에 사업주체 등과 체결한 매매계약이 과세특례 취득기간 중에 해제된 주택은 ｢조세특례제한법｣ 제99조의2의 적용대상에서 제외하는 것입니다.

1. 신청내용

○(질의1) ’13.03.31. 이전에 해약된 미분양주택을 과세특례 취득기간 중에 취득하여 양도하는 경우 ｢조세특례제한법｣ 제99조의 2를 적용할 수 있는지 여부

○ ⁠(질의2) ’13.03.31. 후에 해약된 미분양주택을 과세특례 취득기간 중에 취득하여 양도하는 경우 ｢조세특례제한법｣ 제99조의 2를 적용할 수 있는지 여부

2. 관련법령

○조세특례제한법 제99조의2 【신축주택 등 취득자에 대한 양도 소득세의 과세특례】

①거주자 또는 비거주자가 대통령령으로 정하는 신축주택, 미분양 주택 또는 1세대 1주택자의 주택으로서 취득가액이 6억원 이하이거나 주택의 연면적(공동주택의 경우에는 전용면적)이 85제곱미터 이하인 주택을 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체 등 대통령령으로 정하는 자와 최초로 매매계약을 체결하여 그 계약에 따라 취득 ⁠(2013년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우를 포함한다)한 경우에 해당 주택을 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.

②「소득세법」 제89조제1항제3호 및 제104조제1항제4호부터 제7호까지의 규정을 적용할 때 제1항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다.

③제1항은 전국 소비자물가상승률 및 전국 주택매매가격상승률을 고려하여 부동산 가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에는 적용하지 아니한다.

④제1항에 따라 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령으로 정하는 방법에 따라 제1항에 따른 감면 대상 주택임을 확인받아 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.

⑤제1항을 적용할 때 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도 소득금액의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○조세특례제한법 시행령 제99조의2 【신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】

①법 제99조의2제1항 전단에서 "대통령령으로 정하는 신축주택, 미분양주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 이 조에서 "신축주택등"이라 한다)을 말한다.

 1.「주택법」 제38조에 따라 주택을 공급하는 사업주체(이하 이 항에서 "사업주체"라 한다)가 같은 조에 따라 공급하는 주택으로서 해당 사업주체가 입주자모집공고에 따른 입주자의 계약일이 지난 주택단지에서 2013년 3월 31일까지 분양계약이 체결되지 아니하여 2013년 4월 1일 이후 선착순의 방법으로 공급하는 주택

 (생략)

② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 신축주택등은 제외한다.

 1.제6항제1호에 해당하는 사업자(이하 이 조에서 "사업주체등"이라 한다)와 양수자 간에 실제로 거래한 가액이 6억원을 초과하고 연면적(공동주택 및 오피스텔의 경우에는 전용면적을 말한다)이 85제곱미터를 초과하는 신축주택등. 이 경우 양수자가 부담하는 취득세 및 그 밖의 부대비용은 포함하지 아니한다.

 2.2013년 3월 31일 이전에 사업주체등과 체결한 매매계약이 과세특례 취득기간 중에 해제된 신축주택등

 3.제2호에 따른 매매계약을 해제한 매매계약자가 과세특례 취득기간 중에 계약을 체결하여 취득한 신축주택등 및 해당 매매계약자의 배우자[매매계약자 또는 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 포함한다]가 과세특례 취득기간 중에 원래 매매계약을 체결하였던 사업주체등과 계약을 체결하여 취득한 신축주택등

(생략)

출처 : 국세청 2013. 06. 24. 서면법규과-720 | 국세법령정보시스템