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토지 분할 후 개발부담금 부과개시시점 판단기준

토지정책과-1104  ·  2013. 05. 15.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 당초 A토지에 대한 건축허가 후 A,B,C로 토지를 분할하고, B와 C토지에 대하여는 별도의 건축허가를 새로 받아 준공한 경우, B와 C토지에 대한 개발부담금 부과개시시점을 A토지 건축허가일로 볼 수 있는지 여부는 어떻게 판단되는지요?

S요약

당초 하나의 A토지에 대해 창고 신축 건축허가를 받은 후 A,B,C로 토지분할을 하고, A는 설계변경으로 축소 준공, B·C는 별도의 건축허가로 준공한 사안에서, B·C 토지의 개발부담금 부과개시시점은 B·C에 대한 건축허가가 A토지 허가와 동일한 허가 범위·내용에 속하는지 여부에 따라 달라지며, 전혀 별개의 허가라면 A토지 건축허가일을 개시시점으로 볼 수 없다고 본 해석입니다.
#개발부담금 #부과개시시점 #토지분할 #건축허가 #국토교통부 유권해석 #개발이익환수
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핵심 정리

R회신 내용 토지정책과-1104  ·  2013. 05. 15.

  • 본 회신은 국토교통부 토지정책과-1104(2013. 5. 15.) 유권해석으로, 개발이익환수에 관한 법률 및 동 시행령상 개발부담금 부과기준시점에 관한 질의에 대한 답변입니다.
  • 국토교통부는 먼저, B와 C 토지에 대한 건축허가 사항이 A토지에 대한 건축허가 사항과 동일한 것으로 볼 수 있는 경우라면, B와 C 토지에 대한 개발부담금의 부과개시시점을 A토지의 건축허가일로 볼 수도 있다는 취지로 회신하였습니다. 이는 토지분할이 있더라도 실질적으로 하나의 동일한 개발사업의 범위 안에 있는 허가라면, 최초 인허가일을 기준시점으로 삼을 수 있음을 전제로 한 것입니다.
  • 반대로 국토교통부는, A토지에 대한 건축허가와는 무관하게 별도의 개발사업으로서 B와 C 토지에 대한 건축허가를 새로 받았다면, B와 C 토지에 대한 부과개시시점은 A토지의 개시시점 기준일로 적용할 수 없다고 보았습니다. 즉, B·C에 대한 허가가 당초 A토지 허가와 연속성 없이 독립된 건축행위로 인정되는 경우에는, 각각의 허가에 따른 별도 부과개시시점을 적용해야 한다는 입장입니다.
  • 또한 국토교통부는 이 사건이 실제로 어느 유형에 해당하는지에 대해서는 구체적 사실관계를 확인해야 한다고 하면서, A·B·C 토지 관련 건축허가서, 설계변경 승인서, 분할 전·후의 사업계획 등 건축허가 관련 서류를 피신청인(관할 행정청)으로부터 제출받아 검토하여, B와 C에 대한 건축허가가 A토지 허가와 동일한 사업 범위 내에 포함되는지, 아니면 전혀 별도의 사업인지 개별적으로 판단할 것을 안내하였습니다.
  • 요약하면, 토지가 A,B,C로 분할되었더라도, B·C 토지에 대한 건축허가가 당초 A토지 건축허가의 연장선상에 있는 동일 개발행위라면 개발부담금 부과개시시점을 A토지 건축허가일로 볼 여지가 있으나, A토지 허가와 무관한 새로운 허가라면 그러한 적용이 불가하다는 것이 국토교통부의 유권해석입니다. 따라서 실무에서는 각 토지별 허가의 연속성·동일성 여부를 중심으로 부과개시시점을 결정할 필요가 있다는 취지입니다.

L관련 법령 해석

  • 개발이익환수에 관한 법률: 개발부담금은 개발사업으로 인한 개발이익의 일부를 환수하기 위해 부과하며, 부과기준과 부과개시시점은 시행령 등에 위임되어 규율됨.
  • 개발이익환수에 관한 법률 시행령 제2장 개발부담금의 부과기준 및 부담률: 개발부담금 산정 시 사업시행 전·후의 지가 및 개발기간 등을 기준으로 하며, 부과개시시점과 종료시점을 명확히 규정함.
  • 개발이익환수에 관한 법률 시행령 제1절 부담금 부과의 기준시점: 개발부담금 부과의 기준시점을 사업에 대한 인허가일, 준공일 등으로 정하고, 토지분할·설계변경 등 사정 변경이 있는 경우에도 해당 개발행위와 실질적으로 관련된 인허가일 등을 기준으로 함.
  • 개발이익환수에 관한 법률 시행령상 부과개시시점 규정: 개발부담금 부과개시시점은 개발사업 인가·허가 등 최초 인허가일을 원칙으로 하되, 이후의 행위가 당초 인허가와 별개의 개발사업에 해당하는 경우에는 그 별도 인허가일을 기준으로 삼도록 하는 체계를 취함.
  • 관련 법령 체계상 동일 개발사업 여부 판단: 동일 토지 또는 분할된 토지에 대한 복수 인허가가 존재하는 경우, 허가 내용·범위·용도·사업계획의 연속성 등을 종합 고려하여 동일 개발사업인지, 별개의 개발사업인지 판단하여 부과개시시점을 결정함.
사례 Q&A
1. 토지 분할 후 새로 건축허가를 받은 경우 개발부담금 부과개시시점은 언제인가요?
답변
국토교통부 유권해석에 따르면, 토지를 분할한 뒤 다른 필지에 대해 새로 건축허가를 받았더라도 그 허가가 당초 토지에 대한 허가와 동일한 개발사업 범위에 속한다면, 분할된 토지에 대한 개발부담금 부과개시시점을 최초 허가일(당초 A토지 건축허가일)로 볼 수 있는 여지가 있습니다. 반면, 분할된 토지에 대한 건축허가가 당초 허가와 무관한 별개의 개발행위로 판단되면, 해당 필지의 건축허가일을 부과개시시점으로 보아야 한다고 해석되고 있습니다.
근거
국토교통부 토지정책과-1104(2013. 5. 15.)는 A토지를 A,B,C로 분할한 사안에서, B와 C 토지에 대한 건축허가가 A토지 건축허가 사항과 동일하다면 그 부과개시시점을 A토지 건축허가일로 볼 수도 있으나, A토지 건축허가와 무관하게 B·C 토지에 대해 별도로 허가를 새로 받았다면 A토지의 개시시점 기준일을 적용할 수 없다고 회신하였습니다.
2. 개발부담금 부과 시 토지분할 전 허가와 분할 후 허가가 동일 사업인지 어떻게 구분하나요?
답변
법령과 유권해석에 비추어 보면, 토지분할 전 허가와 분할 후 허가가 동일 개발사업인지 여부는 허가의 대상 토지, 건축물 용도, 사업계획, 규모, 설계변경 내용, 인·허가 절차의 연속성 등을 종합해 판단할 필요가 있어 보입니다. 국토교통부는 실제 사안에 대해선 건축허가서, 설계변경 승인서 등 건축허가 관련 서류를 관할 행정청으로부터 제출받아 검토해, 분할 전 허가의 연장선인지, 전혀 새로운 사업인지 개별적으로 판단할 것을 안내하고 있습니다.
근거
국토교통부 토지정책과-1104 회신에서, 해당 민원사건이 어느 유형(당초 허가와 동일한 허가인지, 별개 허가인지)에 속하는지는 위 답변 중 어느 것인지 확인하기 위해 건축허가 관련 서류 등을 피신청인으로부터 제출받아 확인해 보라고 명시하면서, 실질적 내용과 연속성을 기준으로 동일 개발행위 여부를 판단해야 함을 전제로 하고 있습니다.
3. 당초 허가와 무관하게 새로 허가받은 토지에도 최초 허가일을 개발부담금 개시시점으로 적용할 수 있나요?
답변
국토교통부 유권해석상, 당초 토지에 대한 건축허가와 무관하게 분할된 토지에 대해 별도로 건축허가를 새로 받은 경우, 그 토지의 개발부담금 부과개시시점을 최초 토지의 허가일로 적용하는 것은 허용되기 어렵다고 보입니다. 이때는 각 분할 필지별 건축허가가 독립된 개발행위로 간주되므로, 해당 필지의 개별 허가일을 기준으로 부과개시시점을 정하는 것이 타당하다는 취지입니다.
근거
국토교통부 토지정책과-1104(2013. 5. 15.)는 “A토지 건축허가와는 무관하게 별도로 B와 C토지에 대한 건축허가를 새로 받았다면 B와 C토지에 대한 부과개시시점은 A토지의 개시시점 기준일로 적용할 수는 없다고 본다”고 명시하여, 당초 허가와 별개의 개발사업으로 보이는 경우 최초 허가일 적용을 부정하였습니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

가. 토지분할 및 건축허가사항 사실관계 당초 A 토지에 창고신축을 위하여 건축허가를 받은 상태에서 A토지를 A,B,C로 분할한 다음 A토지에 대하여서는 설계변경으로 면적으로 축소(9,670㎡→3,960㎡)하여 준공시켰으며, B와 C토지에 대하여서는 별도로 건축허가를 새로 받아 준공처리함 나. 질의 내용 위 상황하에서 B와 C토지에 대한 개발부담금을 산정함에 있어서 그 부과개시시점을 A토지의 건축허가일로 볼 수 있는지 여부

 ⁠[국토교통부 토지정책과-1104, 2013. 5. 15.]

국토교통부(토지정책과), 044-201-3405

【분류】

제 2 장 개발부담금의 부과기준 및 부담률 > 제1절 부담금 부과의 기준시점 > 2. 부과개시시점

【질의요지】

가. 토지분할 및 건축허가사항 사실관계 당초 A 토지에 창고신축을 위하여 건축허가를 받은 상태에서 A토지를 A,B,C로 분할한 다음 A토지에 대하여서는 설계변경으로 면적으로 축소(9,670㎡→3,960㎡)하여 준공시켰으며, B와 C토지에 대하여서는 별도로 건축허가를 새로 받아 준공처리함
나. 질의 내용 위 상황하에서 B와 C토지에 대한 개발부담금을 산정함에 있어서 그 부과개시시점을 A토지의 건축허가일로 볼 수 있는지 여부

【회답】

-(질의 가에 대하여) B와 C 토지에 대한 건축허가 사항이 A토지에 대한 건축허가 사항과 동일하다면 B와 C 토지에 대한 부과개시시점을 A토지의 건축허가일로 볼 수도 있으나, -(질의 나에 대하여) 가령 A토지 건축허가와는 무관하게 별도로 B와 C토지에 대한 건축허가를 새로 받았다면 B와 C토지에 대한 부과개시시점은 A토지의 개시시점기준일로 적용할 수는 없다고 봅니다. -(질의 다에 대하여)다. 위 민원사건이 위 답변내용 중 어느 것에 해당하는지에 대하여서는 건축허가 관련 서류 등을 피신청인으로부터 제출받아 확인해 보시기 바랍니다.


출처 : 국토교통부 2013. 05. 15. 토지정책과-1104 | 법제처 유권해석