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토지부담률 변경 시 ‘부득이한 경우’ 판단기준 유권해석

도시재생과-1454  ·  2012. 08. 13.
질의 및 요약

Q질의내용

  • 종후 토지의 가치가 용적률 상향 등 개발계획 변경으로 상승하여 면적기준 토지부담률이 증가한 경우, 이를 구 도시개발법 시행규칙 제29조제4항에서 말하는 “부득이한 경우”로 보아 토지부담률 변경이 가능한지 여부

S요약

구 도시개발법 시행규칙 제29조제4항의 “부득이한 경우”는 사업의 정상적 추진을 위해 사업비 추가 확보가 불가피한 경우 등을 의미하는 것으로 보이며, 구체적 인정 여부는 해당 사업 여건을 종합해 지정권자가 판단할 사항으로 보입니다. 또한 같은 조에서 말하는 “부담”은 토지소유자에게 실질적으로 발생하는 경제적 이익의 감소를 뜻하는 것으로 해석됩니다.
#도시개발사업 #토지부담률 #부득이한 경우 #도시개발법 시행규칙 제29조 #국토교통부 유권해석 #용적률 상향
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핵심 정리

R회신 내용 도시재생과-1454  ·  2012. 08. 13.

  • 회신 주체·출처: 국토교통부 도시재생과(당시 도시활력지원과) 도시재생과-1454, 2012. 8. 13. 회신 내용에 따른 해석입니다.
  • 국토교통부는 구 도시개발법 시행규칙 제29조제4항의 “부득이한 경우”를 일반적으로 사업의 정상적인 추진을 위해 사업비의 추가 확보가 불가피한 경우 등을 의미하는 것으로 볼 수 있다고 회신하고 있습니다.
  • 따라서 단순히 개발계획을 변경하여 용적률을 상향함으로써 종후 토지의 가치가 상승하고, 그 결과 면적기준 토지부담률이 증가하였다는 사정만으로 당연히 “부득이한 경우”에 해당한다고 단정되지는 않고, 구체적 사정을 종합 검토할 필요가 있는 것으로 보입니다.
  • 또한 국토교통부는 구 도시개발법 시행규칙 제29조제4항에서 말하는 “부담”이란 형식적인 비율 변경이 아니라, 토지소유자에게 실질적으로 발생하는 “경제적 이익의 감소”를 의미한다고 해석하였습니다. 즉, 토지부담률 조정으로 토지소유자가 실질적으로 누릴 수 있는 경제적 이익이 줄어드는지 여부가 핵심 기준이 된다는 취지입니다.
  • 종합하면, 용적률 상향 등으로 사업비 구조가 변동되어 사업비 추가 확보가 불가피하고, 그 과정에서 토지소유자에게 경제적 이익의 감소라는 실질적 부담이 발생하는지 여부 등을 포함해 사업의 여건 전반을 종합적으로 고려하여, 토지부담률 변경의 필요성과 정당성은 지정권자가 스스로 판단·결정할 사항으로 보입니다.

L관련 법령 해석

  • 구 도시개발법 시행규칙 제29조: 도시개발사업에서 토지부담률 산정 기준과 절차를 규정하고, 제4항에서 토지부담률 변경이 가능한 “부득이한 경우”를 전제로 함
  • 구 도시개발법 시행규칙 제29조제4항: 사업 추진 과정에서 불가피한 사정이 있는 경우 토지부담률 변경을 허용하는 규정으로, 토지소유자에게 발생하는 부담을 고려하도록 함
  • 구 도시개발법: 도시개발사업의 시행 절차, 비용 부담 구조, 토지소유자와 시행자의 권리·의무를 정하여 사업의 공공성과 형평성을 확보하는 것을 목적으로 함
  • 도시개발사업 지정권자의 권한 관련 규정: 구체적인 토지부담률 변경 필요성과 부득이한 경우 해당 여부를 사업 여건 전반을 고려해 지정권자가 결정할 수 있도록 권한을 부여함
사례 Q&A
1. 도시개발사업에서 토지부담률 변경이 가능한 ‘부득이한 경우’는 어떤 의미인가요?
답변
국토교통부 유권해석에 따르면 “부득이한 경우”란 도시개발사업의 정상적인 추진을 위해 사업비의 추가 확보가 불가피한 경우 등을 의미하는 것으로 보입니다. 단순한 계획 변경이나 이익 증대를 위한 조정이 아니라, 사업이 계속 진행되기 위해 추가 재원이 꼭 필요한 상황인지가 핵심 기준으로 제시되고 있습니다.
근거
국토교통부 도시재생과-1454(2012. 8. 13.)는 구 도시개발법 시행규칙 제29조제4항의 “부득이한 경우”를 “사업의 정상적인 추진을 위해 사업비의 추가 확보가 불가피한 경우 등”이라고 구체적으로 적시하며, 이러한 사정이 있는지를 토대로 판단해야 한다고 밝히고 있습니다.
2. 토지부담률을 올리면 토지소유자의 부담은 어떤 기준으로 판단하나요?
답변
해당 유권해석에서는 구 도시개발법 시행규칙 제29조제4항의 “부담”을 형식적 비율 상승이 아니라, 토지소유자에게 실질적으로 발생하는 “경제적 이익의 감소”로 해석하고 있습니다. 따라서 토지부담률이 올라가더라도 토지소유자의 최종 경제적 이익이 충분히 유지된다면, 실질 부담이 어느 정도인지 별도로 검토할 필요가 있다는 취지로 이해할 수 있습니다.
근거
국토교통부 도시재생과-1454 회신은 “구 도시개발법 시행규칙 제29조제4항 상 ‘부담’이란 실질적으로 토지소유자에게 발생하는 ‘경제적 이익의 감소’를 의미하는 것으로 보인다”고 명시하여, 부담 판단의 기준이 경제적 이익의 증감에 있음을 분명히 하고 있습니다.
3. 용적률 상향으로 종후 토지 가치가 올라간 경우도 ‘부득이한 경우’에 해당하나요?
답변
용적률 상향으로 종후 토지 가치가 상승하여 면적기준 토지부담률이 증가한 사정만으로 곧바로 “부득이한 경우”에 해당한다고 단정되기는 어렵습니다. 국토교통부는 사업의 정상적 추진을 위해 사업비 추가 확보가 불가피한지, 토지소유자에게 경제적 이익의 감소라는 부담이 실제로 발생하는지 등 사업 여건을 종합해 지정권자가 판단해야 한다고 보고 있습니다.
근거
도시재생과-1454(2012. 8. 13.) 회신은 “부득이한 경우”의 의미를 사업비 추가 확보가 불가피한 경우 등으로 한정하면서, 구체적인 판단은 “해당 사업의 여건 등을 종합적으로 고려하여 지정권자가 결정할 사항”이라고 명시하고 있습니다. 또한 제29조제4항 상 부담을 토지소유자의 경제적 이익의 감소로 보아, 단순한 가치 상승·비율 변화만으로는 자동 해당이 아니라고 보는 취지입니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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유권해석 전문

토지부담률 변경이 부득이한 경우

 ⁠[국토교통부 도시재생과-1454, 2012. 8. 13.]

국토교통부(도시활력지원과), 044-201-3740

기관 홈페이지에서 수집한 데이터입니다.

* 출처: ⁠(180319) ⁠(국토교통부) 2018 도시개발법령 관련 주요 질의회신 사례집_도시경제과.pdf

【질의요지】

종후 토지의 가치상승(시행자가 개발계획을 변경하여 용적률을 상향함)으 로 인해 구 도시개발법 시행규칙(국토해양부령 제428호, 2011.12.30 시 행) 제29조에 따른 면적기준 토지부담률이 증가한 경우, 이를 같은 조 제 4항에서 정하고 있는 ⁠“부득이한 경우”로 볼 수 있는지 여부

【회답】

구 도시개발법 시행규칙 제29조제4항에서 정하고 있는 ⁠“부득이한 경우”란 일반 적으로 사업의 정상적인 추진을 위해 사업비의 추가 확보가 불가피한 경우 등 을 의미한다고 볼 수 있으며, 이에 대한 구체적인 판단은 해당 사업의 여건 등 을 종합적으로 고려하여 지정권자가 결정할 사항입니다. 다만, 구 도시개발법 시행규칙 제29조제4항 상 ⁠“부담”이란 실질적으로 토지소 유자에게 발생하는 ⁠“경제적 이익의 감소”를 의미하는 것으로 보입니다.



출처 : 국토교통부 2012. 08. 13. 도시재생과-1454 | 법제처 유권해석