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콘크리트 파일 공사비의 개발비용 인정 여부(연약지반공사비 관련)

토지정책과-6634 · 2012. 12. 26.

질의 및 요약

Q질의내용

주택건설사업에서 아파트 건설 시 길이 15m를 초과하는 콘크리트 파일 공사비(연약지반공사비)를 개발부담금 산정을 위한 개발비용으로 인정받을 수 있는지 여부

S요약

주택건설사업에서 아파트 건설 시 사용된 콘크리트 파일 공사비는 원칙적으로 건축물의 일부분으로 보아 개발부담금 산정 시 연약지반공사비 범주에 포함되기 어렵다고 판단됩니다. 다만 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」에 따른 분양가 상한제 적용 아파트로서 종료시점지가를 분양처분가격으로 한 경우에 한해, 지름 400㎜ 이상·길이 15m 이상의 대규모 콘크리트 파일공사비는 토목공사비로 보아 개발비용으로 인정 가능하다고 회신하고 있습니다.

#개발부담금 #개발비용 #연약지반공사비 #콘크리트 파일 공사비 #대규모 콘크리트 파일 #분양가 상한제

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핵심 정리

R회신 내용 토지정책과-6634 · 2012. 12. 26.

회신 주체·출처: 국토교통부 토지정책과-6634(2012. 12. 26.) 유권해석에 따른 개발부담금 관련 회신 내용입니다.
국토교통부는 개발부담금 산정 시 주택건설사업에서 발생하는 연약지반공사비 자체는 개발비용으로 인정하고 있다는 전제하에 검토하였습니다.
다만 아파트 건설에 사용되는 일반적인 콘크리트 파일은 「개발이익환수에 관한 법률」 제11조 및 관련 업무처리 규정상 건축물의 일부분으로 해석되므로, 이를 연약지반공사비의 범주에 포함하여 별도의 개발비용으로 인정하는 것은 곤란하다고 판단하였습니다.
국토교통부는 예외적으로, 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 제7조 및 제8조에 따라 분양가 상한제를 적용받는 아파트로서 종료시점지가를 분양처분가격으로 한 경우에는 별도의 취급이 가능하다고 보았습니다.
해당 요건을 충족하는 경우, 지름 400㎜ 이상이고 길이 15m 이상인 대규모 콘크리트 파일공사비에 대해서는 일반적인 건축물의 일부로 보지 아니하고, 토목공사비로 간주할 수 있다고 해석하였습니다.
이에 따라 위와 같은 요건을 갖춘 대규모 콘크리트 파일 공사비는 토목공사비에 해당하므로, 개발부담금 산정을 위한 개발비용으로 인정할 수 있을 것으로 국토교통부는 판단하였습니다.
반면, 분양가 상한제가 적용되지 않거나, 종료시점지가를 분양처분가격으로 하지 않은 아파트, 혹은 지름 400㎜·길이 15m 기준에 미달하는 콘크리트 파일 공사비는 건축물의 일부로 보는 것이 타당하여 개발비용 인정이 어렵다는 취지로 이해될 수 있습니다.

L관련 법령 해석

개발이익환수에 관한 법률 제11조: 개발부담금 산정을 위한 개발비용의 범위를 규정하고, 개발사업에 직접 소요된 비용을 개발비용으로 인정하는 근거 조항
개발부담금 부과·징수 업무처리 규정 제11조: 개발비용의 세부 산정기준과 인정 가능한 비용 항목을 구체적으로 규정하여 개발부담금 부과 시 개발비용 판단 기준을 제시
공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제7조: 분양가 상한제 적용 공동주택의 분양가격 산정 항목과 기준을 규정하여 공사비의 범주와 성격을 구분하는 기준이 됨
공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙 제8조: 분양가 상한제 대상 공동주택의 택지비와 공사비, 간접비 등 세부 산정방법을 규정하여 토목공사비·건축공사비 구분에 활용되는 조항

사례 Q&A

1. 개발부담금 계산 시 아파트 콘크리트 파일 공사비를 개발비용으로 인정받을 수 있나요?

답변

국토교통부 유권해석에 따르면 일반적인 아파트의 콘크리트 파일 공사비는 건축물의 일부분으로 보아 개발부담금 산정 시 개발비용으로 인정되기 어렵다고 판단됩니다. 다만 분양가 상한제 적용 아파트로서 종료시점지가를 분양처분가격으로 하고, 지름 400㎜ 이상·길이 15m 이상의 대규모 콘크리트 파일공사비인 경우에는 토목공사비로 간주하여 개발비용으로 인정할 수 있는 예외가 제시되었습니다.

근거

국토교통부 토지정책과-6634(2012.12.26.) 회신은 개발부담금 산정 시 주택건설사업의 연약지반공사비는 개발비용으로 인정하되, 일반 콘크리트 파일은 건축물의 일부로 보아 연약지반공사비 범주 포함이 곤란하다고 하였습니다. 다만 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」에 따른 분양가 상한제 적용 아파트로서 종료시점지가를 분양처분가격으로 한 경우, 지름 400㎜ 이상·길이 15m 이상 콘크리트 파일공사비는 토목공사비로 보아 개발비용 인정이 가능하다고 밝혔습니다.

2. 연약지반공사비로 인정되는 콘크리트 파일 공사비의 조건은 무엇인가요?

답변

유권해석에서는 주택건설사업에서 연약지반공사비는 원칙적으로 개발비용으로 인정된다고 보았습니다. 그러나 아파트의 콘크리트 파일은 통상 건축물의 일부로 분류되어 연약지반공사비에 포함되기 어렵다고 하였습니다. 예외적으로 분양가 상한제 적용 아파트이고, 종료시점지가를 분양처분가격으로 하며, 지름 400㎜ 이상·길이 15m 이상의 대규모 콘크리트 파일에 대해서만 토목공사비로 보아 개발비용으로 인정할 수 있다고 제시하고 있습니다.

근거

국토교통부 토지정책과-6634 회신은 개발부담금 산정 시 연약지반공사비는 개발비용으로 인정된다고 전제하면서, 아파트 콘크리트 파일은 건축물 일부이므로 연약지반공사비 범주에 포함하기 곤란하다고 설명합니다. 다만 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 제7조·제8조에 따른 분양가 상한제 적용 아파트의 경우, 지름 400㎜ 이상·길이 15m 이상인 대규모 콘크리트 파일공사비는 토목공사비로 간주해 개발비용으로 인정할 수 있다는 조건을 명시합니다.

3. 분양가 상한제 적용 아파트의 대규모 콘크리트 파일 공사비도 건축비로만 봐야 하나요?

답변

국토교통부 해석에 따르면 분양가 상한제가 적용되는 아파트라 하더라도 모든 콘크리트 파일 공사비가 동일하게 취급되는 것은 아닙니다. 지름 400㎜ 이상, 길이 15m 이상인 대규모 콘크리트 파일 공사비에 한해, 분양가 상한제 적용 아파트이고 종료시점지가를 분양처분가격으로 한 경우에는 건축물의 일부가 아닌 토목공사비로 보아 개발부담금 산정 시 개발비용으로 인정할 수 있다는 예외가 인정되고 있습니다.

근거

토지정책과-6634(2012.12.26.) 유권해석은 아파트의 콘크리트 파일을 통상 건축물의 일부분으로 보아 연약지반공사비 범주에 넣기 어렵다고 밝히고 있습니다. 그러나 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」 제7조·제8조에 따라 분양가 상한제 적용 아파트이면서 종료시점지가를 분양처분가격으로 한 경우, 지름 400㎜ 이상·길이 15m 이상의 대규모 콘크리트 파일공사비는 토목공사비로 간주해 개발비용으로 인정 가능하다고 예외를 제시합니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

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