요지
관리처분계획인가에 따라 상가를 제공하고 아파트를 분양받아 양도하는 경우 1세대1주택 장기보유특별공제율을 적용하기 위한 보유기간은 관리처분계획인가일부터 신축주택 양도일까지로 하는 것임
회신
상가를 소유한 거주자가 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비조합에 상가와 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택과 그 부수토지를 1세대 1주택인 상태에서 양도하는 경우, 신축주택과 그 부수토지의 양도차익에서 공제할 장기보유특별공제액은「소득세법」제95조 제2항 표2에 따른 보유기간별 공제율을 적용하여 계산하며, 이 경우 보유기간은 관리처분계획인가일부터 신축주택 양도일까지로 하는 것입니다.
※ 관련참고자료
1. 질의내용 요약
○ 사실관계
- 2003.07.29. 서울 용산구 소재 토지․건물(용도 : 근린생활시설, 업무시설) 취득
- 2007.10.20. 「도시 및 주거환경정비법」제48조에 따른 관리처분계획의 인가되어 주택분 조합원입주권으로 변경
- 2017.05.31. 아파트 준공일
○ 질의내용
근린생활시설이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택분 조합원입주권으로 변경되어 신축된 주택을 양도할 때, 1세대1주택 장기보유특별공제율을 적용하기 위한 보유기간의 기산일을 관리처분계획의 인가일로 볼 것인지, 주택의 신축일로 볼 것인지
2. 질의내용에 대한 자료
가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)
○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】
① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획 인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.
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표1 |
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표2 |
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보유기간 |
공제율 |
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보유기간 |
공제율 |
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3년 이상 4년 미만 |
100분의 10 |
3년 이상 4년 미만 |
100분의 24 |
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4년 이상 5년 미만 |
100분의 12 |
4년 이상 5년 미만 |
100분의 32 |
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5년 이상 6년 미만 |
100분의 15 |
5년 이상 6년 미만 |
100분의 40 |
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6년 이상 7년 미만 |
100분의 18 |
6년 이상 7년 미만 |
100분의 48 |
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7년 이상 8년 미만 |
100분의 21 |
7년 이상 8년 미만 |
100분의 56 |
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8년 이상 9년 미만 |
100분의 24 |
8년 이상 9년 미만 |
100분의 64 |
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9년 이상 10년 미만 |
100분의 27 |
9년 이상 10년 미만 |
100분의 72 |
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10년 이상 |
100분의 30 |
10년 이상 |
100분의 80 |
③ 생략
④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.
⑤ 생략
○ 소득세법 시행령 제159조의3 【장기보유특별공제】
법 제95조제2항 표 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우의 그 주택(제155조·제155조의2·제156조의2 및 그 밖의 규정에 의하여 1세대1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 말한다.
○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】
① 생략
② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다.
1. 청산금을 납부한 경우
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[관리처분계획인가후양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)](이하 이 조에서 “청산금납부분양도차익”이라 한다) + {[관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익}(이하 이 조에서 “기존건물분양도차익”이라 한다) |
2. 청산금을 지급받는 경우 제1항제2호에 따른 가액
③ ~ ④ 생략
⑤ 법 제95조에 따른 양도소득금액을 계산하기 위하여 제1항 및 제2항제1호에 따른 양도차익에서 법 제95조제2항에 따른 장기보유특별공제액을 공제하는 경우 그 보유기간은 다음 각 호에 따른다.
1. 제1항제1호의 관리처분계획인가전양도차익 및 제1항제2호나목에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획인가일까지의 기간
2. 제2항제1호에 따른 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간
가. 청산금납부분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 관리처분계획인가일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간
나. 기존건물분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간
(이하 이 조 생략)
나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)
○ 사전-2015-법령해석재산-0152(2015.05.29)
위 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 상가를 소유한 거주자가 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비조합에 상가와 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택과 그 부수토지를 1세대 1주택인 상태에서 양도하는 경우
신축주택과 그 부수토지의 양도차익에서 공제할 장기보유특별공제액은「소득세법」제95조 제2항 표2에 따른 보유기간별 공제율을 적용하여 계산하며, 이 경우 보유기간은 관리처분계획인가일부터 신축주택 양도일까지로 하는 것입니다.
○ 부동산거래관리과-893 , 2010.07.09
(생략)
관리처분계획인가 후 양도차익에서 주택 외 부분과 그에 딸린 토지 평가액이 기존 건물과 그에 딸린 토지 평가액에서 차지하는 비율에 상당하는 양도차익에서 공제할 장기보유특별공제액은「소득세법」제95조제2항 표2를 적용하며, 이 경우 보유기간은 관리처분계획인가일부터 신축주택 양도일까지로 하며, (생략)
출처 :
국세청 2017. 09. 18. 서면-2017-부동산-2055[부동산납세과-1057] | 국세법령정보시스템
