어떤 법률 도움이 필요하신가요?
즉시 상담을 받아보세요!
* 연중무휴, 24시간 상담 가능

정비사업 관리처분계획 신축주택 장기보유특별공제 보유기간

서면-2017-부동산-2055[부동산납세과-1057] · 2017. 09. 18.

질의 및 요약

Q질의내용

정비사업 조합원입주권으로 신축주택을 취득 후 1세대 1주택 양도 시, 장기보유특별공제 보유기간의 기산일은 관리처분계획인가일인지 신축주택 준공일인지요?

S요약

상가를 제공하고 정비사업을 통해 신축주택을 취득한 후 1세대 1주택으로 양도하는 경우, 장기보유특별공제 적용을 위한 보유기간은 관리처분계획인가일부터 신축주택 양도일까지로 계산하는 것이 원칙임을 안내합니다.

#1세대1주택 #장기보유특별공제 #정비사업 #관리처분계획 #신축주택 #조합원입주권

핵심 정리

R회신 내용 서면-2017-부동산-2055[부동산납세과-1057] · 2017. 09. 18.

국세청 서면-2017-부동산-2055[부동산납세과-1057](2017-09-18) 회신에 따르면, 위 상황에서 장기보유특별공제 적용을 위한 보유기간은 관리처분계획인가일부터 신축주택 양도일까지로 보는 것이 맞다는 입장을 밝혔습니다.
해당 회신은 소득세법 제95조 및 시행령 제166조를 근거로 하여, 정비사업에서 조합원이 상가를 제공하고 취득한 신축주택을 양도할 때 관리처분계획인가일이 실질적인 보유시작일임을 명확하게 제시하였습니다.
실무적으로는 신축주택 준공일이 아니라 관리처분계획인가일을 기산점으로 삼아 보유기간별 공제율을 산정하게 되어 있으며, 이는 동일 구조의 유사사례(사전-2015-법령해석재산-0152 등)와도 일치함을 안내하였습니다.
따라서 해당 구간의 보유기간 계산 방식을 잘못 적용할 경우 특례세율 차이가 발생할 수 있으니 유권해석에 따라 산정하는 것이 실무적으로 바람직함을 유의해야 합니다.

L관련 법령 해석

소득세법 제95조(양도소득금액): 장기보유특별공제액은 보유기간별 공제율을 곱해 계산하며, 1세대 1주택의 경우 별표에 따라 공제율이 더 높음
소득세법 시행령 제159조의3: 장기보유특별공제 적용 대상을 1세대 1주택으로 명확히 규정
소득세법 시행령 제166조 제2항, 제5항: 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 양도 시, 보유기간은 관리처분계획인가일부터 양도일까지로 규정
도시 및 주거환경정비법 제48조: 관리처분계획의 인가 시점 및 효과를 명시

사례 Q&A

1. 정비사업 관리처분계획 신축주택, 장기보유특별공제 보유기간은 언제부터인가요?

답변

장기보유특별공제 보유기간은 관리처분계획인가일부터 신축주택 양도일까지로 계산하는 것이 맞습니다.

근거

국세청 2017년 유권해석 및 소득세법 시행령 제166조 제5항을 근거로 합니다.

2. 조합원입주권 신축주택 1세대1주택 장기보유특별공제 적용 시 주의점은?

답변

관리처분계획인가일부터의 보유기간 산정이 핵심이며, 기존 상가 취득일이나 아파트 준공일을 기산일로 보면 적용율에 차이가 생길 수 있습니다.

근거

국세청 공식회신(서면-2017-부동산-2055)에 따라 관리처분계획인가일 기준임을 반복 확인합니다.

3. 상가에서 아파트로 바뀐 조합원입주권, 신축주택 장기보유공제 받을 때 실무 유의사항은?

답변

공제율 산정을 위한 보유기간 계산에서 관리처분계획인가일을 놓치지 않는 것이 중요합니다.

근거

관련 세법령과 유권해석 모두 관리처분계획인가일을 기준으로 함을 강조합니다.

* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.

변호사 상담 받기

다른 해석 사례를 확인해 보세요

유권해석 전문

요지

관리처분계획인가에 따라 상가를 제공하고 아파트를 분양받아 양도하는 경우 1세대1주택 장기보유특별공제율을 적용하기 위한 보유기간은 관리처분계획인가일부터 신축주택 양도일까지로 하는 것임

회신

상가를 소유한 거주자가 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비조합에 상가와 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택과 그 부수토지를 1세대 1주택인 상태에서 양도하는 경우, 신축주택과 그 부수토지의 양도차익에서 공제할 장기보유특별공제액은「소득세법」제95조 제2항 표2에 따른 보유기간별 공제율을 적용하여 계산하며, 이 경우 보유기간은 관리처분계획인가일부터 신축주택 양도일까지로 하는 것입니다.

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2003.07.29. 서울 용산구 소재 토지․건물(용도 : 근린생활시설, 업무시설) 취득

- 2007.10.20. ⁠「도시 및 주거환경정비법」제48조에 따른 관리처분계획의 인가되어 주택분 조합원입주권으로 변경

- 2017.05.31. 아파트 준공일

○ 질의내용

근린생활시설이 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택분 조합원입주권으로 변경되어 신축된 주택을 양도할 때, 1세대1주택 장기보유특별공제율을 적용하기 위한 보유기간의 기산일을 관리처분계획의 인가일로 볼 것인지, 주택의 신축일로 볼 것인지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 ⁠(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 "장기보유 특별공제액"이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제48조에 따른 관리처분계획 인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표 2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다.

표1		표2
보유기간	공제율	보유기간	공제율
3년 이상 4년 미만	100분의 10	3년 이상 4년 미만	100분의 24
4년 이상 5년 미만	100분의 12	4년 이상 5년 미만	100분의 32
5년 이상 6년 미만	100분의 15	5년 이상 6년 미만	100분의 40
6년 이상 7년 미만	100분의 18	6년 이상 7년 미만	100분의 48
7년 이상 8년 미만	100분의 21	7년 이상 8년 미만	100분의 56
8년 이상 9년 미만	100분의 24	8년 이상 9년 미만	100분의 64
9년 이상 10년 미만	100분의 27	9년 이상 10년 미만	100분의 72
10년 이상	100분의 30	10년 이상	100분의 80

③ 생략

④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다.

⑤ 생략

○ 소득세법 시행령 제159조의3 【장기보유특별공제】

법 제95조제2항 표 외의 부분 단서에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우의 그 주택(제155조·제155조의2·제156조의2 및 그 밖의 규정에 의하여 1세대1주택으로 보는 주택을 포함한다)을 말한다.

○ 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

① 생략

② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각 호의 산식에 따라 계산한다.

1. 청산금을 납부한 경우

[관리처분계획인가후양도차익 × 납부한 청산금 ÷ ⁠(기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)](이하 이 조에서 ⁠“청산금납부분양도차익”이라 한다) + {[관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ ⁠(기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익}(이하 이 조에서 ⁠“기존건물분양도차익”이라 한다)

2. 청산금을 지급받는 경우　제1항제2호에 따른 가액

③ ~　④ 생략

⑤ 법 제95조에 따른 양도소득금액을 계산하기 위하여 제1항 및 제2항제1호에 따른 양도차익에서 법 제95조제2항에 따른 장기보유특별공제액을 공제하는 경우 그 보유기간은 다음 각 호에 따른다.

1. 제1항제1호의 관리처분계획인가전양도차익 및 제1항제2호나목에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 관리처분계획인가일까지의 기간

2. 제2항제1호에 따른 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간

가. 청산금납부분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 관리처분계획인가일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간

나. 기존건물분 양도차익에서 장기보유특별공제액을 공제하는 경우의 보유기간: 기존건물과 그 부수토지의 취득일부터 신축주택과 그 부수토지의 양도일까지의 기간

(이하 이 조 생략)

나. 유사사례 ⁠(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 사전-2015-법령해석재산-0152(2015.05.29)

위 사전답변 신청의 사실관계와 같이, 상가를 소유한 거주자가 ⁠「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비조합에 상가와 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택과 그 부수토지를 1세대 1주택인 상태에서 양도하는 경우

신축주택과 그 부수토지의 양도차익에서 공제할 장기보유특별공제액은「소득세법」제95조 제2항 표2에 따른 보유기간별 공제율을 적용하여 계산하며, 이 경우 보유기간은 관리처분계획인가일부터 신축주택 양도일까지로 하는 것입니다.

○ 부동산거래관리과-893 , 2010.07.09

(생략)

관리처분계획인가 후 양도차익에서 주택 외 부분과 그에 딸린 토지 평가액이 기존 건물과 그에 딸린 토지 평가액에서 차지하는 비율에 상당하는 양도차익에서 공제할 장기보유특별공제액은「소득세법」제95조제2항 표2를 적용하며, 이 경우 보유기간은 관리처분계획인가일부터 신축주택 양도일까지로 하며, ⁠(생략)

출처 : 국세청 2017. 09. 18. 서면-2017-부동산-2055[부동산납세과-1057] | 국세법령정보시스템

유권해석

로그인 후 이용해주세요.

정말 회원탈퇴 하시겠습니까?