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증여·상속 주택의 거주기간 통산 및 1세대1주택 비과세 특례
사전-2025-법규재산-0504 · 2025. 06. 25.Q질의내용
- 배우자로부터 증여받은 주택 또는 상속받은 주택의 보유·거주기간 산정 시 동일세대원으로서의 기간을 통산할 수 있는지, 그리고 장기임대주택을 보유한 경우 A주택을 양도하면 1세대1주택 비과세 특례가 적용되는지요?
S요약
R회신 내용 사전-2025-법규재산-0504 · 2025. 06. 25.
- 회신 주체·출처: 국세청 사전-2025-법규재산-0504 (2025-06-25)
- 배우자로부터 증여받거나 상속받은 주택의 거주기간을 계산할 때는 동일세대원으로서 보유하고 거주한 기간을 통산하는 것으로 보아야 합니다.
- 이 통산 원칙은 소득세법 시행령 제154조 및 제155조 제20항에 근거하며, 피상속인·증여자와 동일세대원으로 2년 이상 보유·거주한 경우라면 상속·증여 후 취득한 추가 지분에 대해서도 해당 기간을 합산할 수 있습니다.
- 장기임대주택을 동시에 보유하고 있는 경우에도 소득세법 시행령 제155조 제20항에 따라 해당 주택을 1세대1주택으로 보아 비과세 특례를 적용할 수 있습니다.
- 실제 사례에서 A주택의 증여·상속과 장기임대주택 동시 보유 상황에서, 양도 시 거주기간 산정은 동일세대원 기간을 합산해 2년 이상 요건 충족여부를 따지게 되며, 이에 따라 비과세 특례 적용이 판단됩니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조: 1세대1주택 양도소득세 비과세 및 비과세 요건 명시
- 소득세법 시행령 제154조: 1세대1주택 보유기간 및 거주기간, 보유·거주기간 합산 규정
- 소득세법 시행령 제154조 제8항 3호: 상속주택의 경우 동일세대원으로서 보유·거주기간 합산 인정
- 소득세법 시행령 제155조 제20항: 장기임대주택과 다른 주택을 동시 보유해도 비과세 특례 적용 가능, 거주주택의 2년 이상 거주 요건 등
- 소득세법 시행령 제167조의3: 장기임대주택 요건 및 특례 적용 범위
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
거주주택의 거주기간을 계산함에 있어 배우자로부터 증여받은 주택과, 상속받은 주택의 경우 동일세대원으로서 보유하고 거주한 기간을 통산하는 것임
답변내용
｢소득세법 시행령｣ 제155조제20항제1호에 따른 거주주택의 거주기간을 계산함에 있어 배우자로부터 증여받은 주택과, 상속받은 주택의 경우 동일세대원으로서 보유하고 거주한 기간을 통산하는 것입니다.
동일세대원으로서 2년 이상 보유하고 거주한 A주택을 증여 및 상속으로 취득한 경우로서, A주택과 ｢소득세법 시행령｣ 제167조의3제1항제2호에 따른 장기임대주택을 보유한 甲이 A주택을 양도하는 경우 같은 영 제155조제20항을 적용하는 것입니다.
1. 사실관계
○ ’86.10월 甲과乙 부부, 乙명의로 A주택 취득
*’86.10월 취득시부터 ’07.3월까지 부부 모두 거주
○ ’08.05월 A주택 지분 증여(乙 → 甲 50%*)
○ ’20.09월 甲, B오피스텔 취득 및 임대주택 등록
*소득령§167의3② 장기임대주택에 해당함을 전제
○ ’23.09. 乙 사망, A주택 지분 상속(乙 50% → 甲 25%, 子1 20%, 子1 5%)
○ ’25.05. A주택 양도
2. 질의내용
○甲이 배우자와 동일세대원으로 2년 이상 보유하고 거주한 A주택을 배우자로부터 증여(50%) 및 상속(25%)을 원인으로 취득한 경우로서,
-장기임대주택과 A주택을 보유한 甲세대가 A주택을 양도하는 경우 소득령§155⑳(1) 거주주택의 거주기간 계산 방법 및 거주주택 해당 여부
3. 관련법령
□소득세법 제89조 【1세대1주택의 범위】
①다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
나.1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
□소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
①법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 ｢주택법｣ 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.
⑤제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다.
⑥제1항에 따른 거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다.
⑧제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산할 때 다음 각 호의 기간을 통산한다.
3.상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 거주하고 보유한 기간
□소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】
⑳제167조의3제1항제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 “장기어린이집”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
1.거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날, ｢영유아보육법｣ 제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 또는 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁의 계약서상 운영개시일 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
2.장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 “임대료등”이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제44조제4항의 전환 규정을 준용한다.
㉑1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(이하 이 조에서 “임대기간요건”이라 한다) 또는 장기어린이집의 운영기간요건(이하 이 조에서 “운영기간요건”이라 한다)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택 또는 어린이집을 장기임대주택 또는 장기어린이집으로 보아 제20항을 적용한다.
유권해석
증여·상속 주택의 거주기간 통산 및 1세대1주택 비과세 특례
사전-2025-법규재산-0504 · 2025. 06. 25.Q질의내용
- 배우자로부터 증여받은 주택 또는 상속받은 주택의 보유·거주기간 산정 시 동일세대원으로서의 기간을 통산할 수 있는지, 그리고 장기임대주택을 보유한 경우 A주택을 양도하면 1세대1주택 비과세 특례가 적용되는지요?
S요약
R회신 내용 사전-2025-법규재산-0504 · 2025. 06. 25.
- 회신 주체·출처: 국세청 사전-2025-법규재산-0504 (2025-06-25)
- 배우자로부터 증여받거나 상속받은 주택의 거주기간을 계산할 때는 동일세대원으로서 보유하고 거주한 기간을 통산하는 것으로 보아야 합니다.
- 이 통산 원칙은 소득세법 시행령 제154조 및 제155조 제20항에 근거하며, 피상속인·증여자와 동일세대원으로 2년 이상 보유·거주한 경우라면 상속·증여 후 취득한 추가 지분에 대해서도 해당 기간을 합산할 수 있습니다.
- 장기임대주택을 동시에 보유하고 있는 경우에도 소득세법 시행령 제155조 제20항에 따라 해당 주택을 1세대1주택으로 보아 비과세 특례를 적용할 수 있습니다.
- 실제 사례에서 A주택의 증여·상속과 장기임대주택 동시 보유 상황에서, 양도 시 거주기간 산정은 동일세대원 기간을 합산해 2년 이상 요건 충족여부를 따지게 되며, 이에 따라 비과세 특례 적용이 판단됩니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 제89조: 1세대1주택 양도소득세 비과세 및 비과세 요건 명시
- 소득세법 시행령 제154조: 1세대1주택 보유기간 및 거주기간, 보유·거주기간 합산 규정
- 소득세법 시행령 제154조 제8항 3호: 상속주택의 경우 동일세대원으로서 보유·거주기간 합산 인정
- 소득세법 시행령 제155조 제20항: 장기임대주택과 다른 주택을 동시 보유해도 비과세 특례 적용 가능, 거주주택의 2년 이상 거주 요건 등
- 소득세법 시행령 제167조의3: 장기임대주택 요건 및 특례 적용 범위
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
거주주택의 거주기간을 계산함에 있어 배우자로부터 증여받은 주택과, 상속받은 주택의 경우 동일세대원으로서 보유하고 거주한 기간을 통산하는 것임
답변내용
｢소득세법 시행령｣ 제155조제20항제1호에 따른 거주주택의 거주기간을 계산함에 있어 배우자로부터 증여받은 주택과, 상속받은 주택의 경우 동일세대원으로서 보유하고 거주한 기간을 통산하는 것입니다.
동일세대원으로서 2년 이상 보유하고 거주한 A주택을 증여 및 상속으로 취득한 경우로서, A주택과 ｢소득세법 시행령｣ 제167조의3제1항제2호에 따른 장기임대주택을 보유한 甲이 A주택을 양도하는 경우 같은 영 제155조제20항을 적용하는 것입니다.
1. 사실관계
○ ’86.10월 甲과乙 부부, 乙명의로 A주택 취득
*’86.10월 취득시부터 ’07.3월까지 부부 모두 거주
○ ’08.05월 A주택 지분 증여(乙 → 甲 50%*)
○ ’20.09월 甲, B오피스텔 취득 및 임대주택 등록
*소득령§167의3② 장기임대주택에 해당함을 전제
○ ’23.09. 乙 사망, A주택 지분 상속(乙 50% → 甲 25%, 子1 20%, 子1 5%)
○ ’25.05. A주택 양도
2. 질의내용
○甲이 배우자와 동일세대원으로 2년 이상 보유하고 거주한 A주택을 배우자로부터 증여(50%) 및 상속(25%)을 원인으로 취득한 경우로서,
-장기임대주택과 A주택을 보유한 甲세대가 A주택을 양도하는 경우 소득령§155⑳(1) 거주주택의 거주기간 계산 방법 및 거주주택 해당 여부
3. 관련법령
□소득세법 제89조 【1세대1주택의 범위】
①다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.
3.다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득
나.1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
□소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】
①법 제89조제1항제3호가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일(주택의 매매계약을 체결한 후 해당 계약에 따라 주택을 주택 외의 용도로 용도변경하여 양도하는 경우에는 해당 주택의 매매계약일을 말한다. 이하 이 항에서 같다) 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 ｢주택법｣ 제63조의2제1항제1호에 따른 조정대상지역(이하 “조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.
⑤제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다.
⑥제1항에 따른 거주기간은 주민등록표 등본에 따른 전입일부터 전출일까지의 기간으로 한다.
⑧제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산할 때 다음 각 호의 기간을 통산한다.
3.상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 거주하고 보유한 기간
□소득세법 시행령 제155조【1세대1주택의 특례】
⑳제167조의3제1항제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 “장기임대주택”이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 “장기어린이집”이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 “거주주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
1.거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날, ｢영유아보육법｣ 제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 또는 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁의 계약서상 운영개시일 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
2.장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료(이하 이 호에서 “임대료등”이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제44조제4항의 전환 규정을 준용한다.
㉑1세대가 장기임대주택의 임대기간요건(이하 이 조에서 “임대기간요건”이라 한다) 또는 장기어린이집의 운영기간요건(이하 이 조에서 “운영기간요건”이라 한다)을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택 또는 어린이집을 장기임대주택 또는 장기어린이집으로 보아 제20항을 적용한다.
