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상속주택 임대차계약 승계 시 상생임대주택 특례 적용 기준
사전-2025-법규재산-0412[법규과-1420] · 2025. 06. 25.Q질의내용
- 상속으로 주택을 취득한 경우, 기존 임대차계약을 승계했다면 이 계약이 소득세법 시행령상 '직전임대차계약'으로 인정되어 상생임대주택 특례 적용에 영향을 미치는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 사전-2025-법규재산-0412[법규과-1420] · 2025. 06. 25.
- 국세청 사전-2025-법규재산-0412[법규과-1420](2025-06-25) 회신에 따르면 구체적으로 상속인이 상속개시 전에 피상속인이 체결한 임대차계약의 임대인 지위를 승계하더라도 이 계약은 소득세법 시행령 제155조의3 제1항제1호의 ‘직전임대차계약’에 해당하지 않는다고 해석하였습니다.
- 상속 이후 상속인이 임차인과 신규로 체결한 임대차계약만이 동 조에서 정한 ‘직전임대차계약’에 해당할 수 있습니다.
- 또한 상생임대차계약에 따라 임대를 개시했더라도 해당 계약에 따른 임대 기간이 2년에 미치지 못한 상태에서 주택을 양도하면 상생임대주택 특례를 적용하지 않는다는 점도 확인하였습니다.
- 상속개시 전 임대차계약 승계만으로는 특례 적용 대상이 되지 않으므로, 반드시 상속 이후 신규 임대차계약을 체결하고 2년 이상 임대사실을 충족해야 합니다.
- 실무적으로는 상생임대주택 특례 적용 시 계약 체결 시점, 임대차 기간 및 계약 승계 경로를 면밀히 살펴야 함을 보여줍니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례): 1세대가 상생임대차계약 요건을 갖추면 거주기간 제한 없이 양도소득 비과세 특례 적용
- 동 조 제1항제1호: 상속 등으로 임대인 지위를 승계한 임대차계약은 '직전임대차계약'에서 제외
- 동 조 제1항제2호: 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
- 동 조 제1항제3호: 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
(질의1)A주택의 상속개시 전에 별도세대인 피상속인이 기존임차인과 체결한 임대차계약의 임대인의 지위를 상속인이 승계한 경우, “직전임대차계약”에 해당하지 않음
(질의2) 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년이 되기 전에 양도하는 경우에는 상생임대주택 특례를 적용하지 않음
답변내용
귀 세법해석 사전답변신청의 사실관계와 같이,
(질의1)1세대가 별도세대인 母로부터 A주택을 상속받은 경우로서, A주택의 상속개시 전에 피상속인이 기존임차인과 체결한 임대차계약의 임대인의 지위를 상속인이 승계한 경우, 해당 임대차계약은 ｢소득세법 시행령｣제155조의3 제1항제1호의 “직전임대차계약”에 해당하지 않는 것입니다.
(질의2)｢소득세법 시행령｣ 제155조의3(이하 “쟁점특례”) 제1항제1호에 따라 甲이 A주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 계약이 “직전임대차계약”에 해당하며,
｢주택임대차보호법｣제6조에 따른 묵시적 갱신으로 임대차계약기간이 연장된 경우에도 동 항 제3호에 따라 상생임대차계약을 체결한 것으로 볼 수 있으나,
상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년이 되기 전에 양도하는 경우에는 쟁점특례를 적용하지 않는 것입니다.
1. 사실관계
○’18.1.25.甲의 母, A주택 임대차계약 체결
보증금 2천만원, 월세 45만원, 임대기간 : ’18.1.25. ~ ’20.1.25
○ ’20.1.25. A주택 임대차계약 묵시적 갱신(’20.1.25. ~ ’22.1.25.)
○ ’21.1.15. 별도세대 母 사망
甲이 A주택* 상속 취득 및 임대차계약 승계
*A주택 상속개시 당시 조정대상지역
○ ’21.10.11. 甲, 임차인과 새로운 임대차계약 체결
보증금 1.5억원 임대기간 : ’21.10.11. ~ ’23.10.10.
○ ’23.10월. 甲, 임대차계약 묵시적 갱신(’23.10.11. ~ ’25.10.11.)
○ ’25.05월. 甲, A주택 양도
2. 질의내용
○(질의1)별도세대인 母로부터 주택을 상속받고, 母가 임차인과 체결한 임대차계약을 상속인이 승계한 경우 “직전임대차계약”으로 볼 수 있는지 여부
○ (질의2)상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년이 되기 전에 양도한 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3에 따른 상생임대주택 특례를 적용할 수 있는지 여부
3. 관련법령
□소득세법 시행령 제155조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】
①국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 “상생임대주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1.1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 “직전임대차계약”이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 “상생임대차계약”이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
2.직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
3.상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
출처 : 국세청 2025. 06. 25. 사전-2025-법규재산-0412[법규과-1420] | 국세법령정보시스템
유권해석
상속주택 임대차계약 승계 시 상생임대주택 특례 적용 기준
사전-2025-법규재산-0412[법규과-1420] · 2025. 06. 25.Q질의내용
- 상속으로 주택을 취득한 경우, 기존 임대차계약을 승계했다면 이 계약이 소득세법 시행령상 '직전임대차계약'으로 인정되어 상생임대주택 특례 적용에 영향을 미치는지 궁금합니다.
S요약
R회신 내용 사전-2025-법규재산-0412[법규과-1420] · 2025. 06. 25.
- 국세청 사전-2025-법규재산-0412[법규과-1420](2025-06-25) 회신에 따르면 구체적으로 상속인이 상속개시 전에 피상속인이 체결한 임대차계약의 임대인 지위를 승계하더라도 이 계약은 소득세법 시행령 제155조의3 제1항제1호의 ‘직전임대차계약’에 해당하지 않는다고 해석하였습니다.
- 상속 이후 상속인이 임차인과 신규로 체결한 임대차계약만이 동 조에서 정한 ‘직전임대차계약’에 해당할 수 있습니다.
- 또한 상생임대차계약에 따라 임대를 개시했더라도 해당 계약에 따른 임대 기간이 2년에 미치지 못한 상태에서 주택을 양도하면 상생임대주택 특례를 적용하지 않는다는 점도 확인하였습니다.
- 상속개시 전 임대차계약 승계만으로는 특례 적용 대상이 되지 않으므로, 반드시 상속 이후 신규 임대차계약을 체결하고 2년 이상 임대사실을 충족해야 합니다.
- 실무적으로는 상생임대주택 특례 적용 시 계약 체결 시점, 임대차 기간 및 계약 승계 경로를 면밀히 살펴야 함을 보여줍니다.
L관련 법령 해석
- 소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례): 1세대가 상생임대차계약 요건을 갖추면 거주기간 제한 없이 양도소득 비과세 특례 적용
- 동 조 제1항제1호: 상속 등으로 임대인 지위를 승계한 임대차계약은 '직전임대차계약'에서 제외
- 동 조 제1항제2호: 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
- 동 조 제1항제3호: 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
* 중앙부처 1차 해석은 부처에서 해석한 내용을 수집·제공하는 공공데이터로, 현재 기준과 다를 수 있습니다. 구체적 사안은 소관 부처에 확인하거나 전문가 상담을 권장합니다.
요지
(질의1)A주택의 상속개시 전에 별도세대인 피상속인이 기존임차인과 체결한 임대차계약의 임대인의 지위를 상속인이 승계한 경우, “직전임대차계약”에 해당하지 않음
(질의2) 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년이 되기 전에 양도하는 경우에는 상생임대주택 특례를 적용하지 않음
답변내용
귀 세법해석 사전답변신청의 사실관계와 같이,
(질의1)1세대가 별도세대인 母로부터 A주택을 상속받은 경우로서, A주택의 상속개시 전에 피상속인이 기존임차인과 체결한 임대차계약의 임대인의 지위를 상속인이 승계한 경우, 해당 임대차계약은 ｢소득세법 시행령｣제155조의3 제1항제1호의 “직전임대차계약”에 해당하지 않는 것입니다.
(질의2)｢소득세법 시행령｣ 제155조의3(이하 “쟁점특례”) 제1항제1호에 따라 甲이 A주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 계약이 “직전임대차계약”에 해당하며,
｢주택임대차보호법｣제6조에 따른 묵시적 갱신으로 임대차계약기간이 연장된 경우에도 동 항 제3호에 따라 상생임대차계약을 체결한 것으로 볼 수 있으나,
상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년이 되기 전에 양도하는 경우에는 쟁점특례를 적용하지 않는 것입니다.
1. 사실관계
○’18.1.25.甲의 母, A주택 임대차계약 체결
보증금 2천만원, 월세 45만원, 임대기간 : ’18.1.25. ~ ’20.1.25
○ ’20.1.25. A주택 임대차계약 묵시적 갱신(’20.1.25. ~ ’22.1.25.)
○ ’21.1.15. 별도세대 母 사망
甲이 A주택* 상속 취득 및 임대차계약 승계
*A주택 상속개시 당시 조정대상지역
○ ’21.10.11. 甲, 임차인과 새로운 임대차계약 체결
보증금 1.5억원 임대기간 : ’21.10.11. ~ ’23.10.10.
○ ’23.10월. 甲, 임대차계약 묵시적 갱신(’23.10.11. ~ ’25.10.11.)
○ ’25.05월. 甲, A주택 양도
2. 질의내용
○(질의1)별도세대인 母로부터 주택을 상속받고, 母가 임차인과 체결한 임대차계약을 상속인이 승계한 경우 “직전임대차계약”으로 볼 수 있는지 여부
○ (질의2)상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년이 되기 전에 양도한 경우 ｢소득세법 시행령｣ 제155조의3에 따른 상생임대주택 특례를 적용할 수 있는지 여부
3. 관련법령
□소득세법 시행령 제155조의3 【상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례】
①국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 “상생임대주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다.
1.1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 “직전임대차계약”이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 “상생임대차계약”이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
2.직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
3.상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
출처 : 국세청 2025. 06. 25. 사전-2025-법규재산-0412[법규과-1420] | 국세법령정보시스템
